Wer in Deutschland eine Immobilie oder ein Grundstück kauft, muss per Gesetz Grunderwerbsteuer (GrESt) zahlen – je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des beurkundeten Kaufpreises. Die Grunderwerbsteuer ist Teil der Kaufnebenkosten, zu denen beispielsweise auch die Gebühren für den obligatorischen Notar, den Grundbucheintrag und gegebenenfalls Maklergebühren gehören. Wer eine Immobilie oder ein Grundstück erwerben will, sollte bei der Finanzierungsfrage also immer auch die Kaufnebenkosten berücksichtigen. Diese können ein Plus von mehr als vierzehn Prozent des Kaufpreises ausmachen.
Doch wie ist das genau: Gilt diese Steuerpflicht für jeden? Falls nicht, wer muss Grunderwerbsteuer zahlen? In welchen Fällen ist diese Steuer Pflicht? Warum fällt sie überhaupt an? Und welche Ausnahmen gibt es, die zu einer Ersparnis der Grunderwerbsteuer führen? In diesem Ratgeberartikel erfahren Sie alles rund um die Grunderwerbsteuer.
Steuerlich betrachtet ist die Grunderwerbsteuer ein Teil der sogenannten Anschaffungsnebenkosten eines bebauten Grundstücks beziehungsweise der Anschaffungskosten für Grund und Boden. Als Verkehrssteuer unterliegt sie den festgelegten Regeln im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) und fließt in der Regel in den Finanztopf der einzelnen Kommunen. Sie wird einmalig beim Kauf eines bebauten oder unbebauten Grundstücks vom zuständigen Finanzamt erhoben. Die Aufforderung geht dem Steuerschuldner per Bescheid schriftlich zu.
Die Grunderwerbsteuer erfordert nur eine einmalige Zahlung, denn sie bezieht sich, grob zusammengefasst, auf den Akt der Eigentumsübertragung von Grundstück oder Immobilie. Anders verhält es sich mit der Grundsteuer: Diese ist jährlich vom Eigentümer an das zuständige Finanzamt zu zahlen. Die Grundsteuer bezieht sich auf den Grundbesitz (Grund und Boden) des Eigentümers. Berechnungsgrundlage sind unter anderem die Grundstücksgröße und die Art der Bebauung darauf („steuerlicher Einheitswert“). Wie zur Grunderwerbsteuer, schickt die betreffende Kommune auch zur Grundsteuer einen schriftlichen Bescheid an den Steuerschuldner.
Jedes Bundesland legt den Grunderwerbsteuersatz individuell fest. Wie hoch die Grunderwerbsteuer ist, hängt demnach nicht ausschließlich vom Kaufpreis des Grundstücks oder der Immobilie ab, sondern auch von der geografischen Lage. Die Verlagerung der Bestimmung des Grunderwerbsteuersatzes in die Verantwortung der Länder trat im Jahre 2006 in Kraft. Sie führte dazu, dass die Höhe des Steuersatzes im Jahr darauf regional unterschiedlich stark anstieg. Bis heute gibt es deutliche Unterschiede zwischen den einzelnen Bundesländern.
Zunächst muss jeder Käufer eines Grundstücks oder einer Immobilie Grunderwerbsteuer entrichten - ausgenommen die im § 3 und 4 GrEStG genannten Ausnahmen. Der Betrag wird immer berechnet am jeweiligen vertraglich vereinbarten Kaufpreis. Als Immobilie gelten nicht nur Einfamilienhäuser, auch Eigentumswohnungen oder beispielsweise sogar Pkw-Stellplätze werden besteuert – die Grunderwerbsteuer fällt in diesem Kontext auf den Gesamtkaufpreis von Bauobjekt inklusive Grund an. Erwirbt ein Käufer zuerst ein unbebautes Grundstück und setzt erst zu einem späteren Zeitpunkt eine Immobilie darauf, fällt die Grunderwerbsteuer auf die Immobilie allerdings nicht mehr an.
Zum Erwerb eines Grundstücks, eines Hauses oder einer Wohnung, für den Grunderwerbsteuer zu zahlen ist, gehören nicht nur die klassischen Prozesse von Privatverkauf und Maklerverkauf. Auch der Erwerb via Zwangsversteigerung sowie der Erwerb eines Erbpachtgrundstücks gelten als Grundlage für die Erhebung von Grunderwerbssteuer. Bei der Zwangsversteigerung wird die Grunderwerbsteuer anteilig vom Höchstgebot erhoben. Hier erstellt kein Notar den Kaufvertrag, das für die Versteigerung zuständige Gericht informiert das Finanzamt in diesem Fall direkt. Bei Erbpachtgrundstücken setzt sich die Bemessungsgrundlage aus dem Kaufpreis, der vereinbarten Pacht und deren Laufzeit zusammen.
Darüber hinaus gibt es noch weitere Anlässe, bei denen Grunderwerbsteuer fällig wird. Grundlage ist, wie beim Kauf, ein gültiger Vertrag. Dazu gehören beispielsweise die sogenannte Überlassung oder auch der Grundstückstausch.
Nach Paragraf 13 Absatz 2 des Grunderwerbsteuergesetzes gilt die Steuerschuld zunächst für Eigentümer und Käufer des Objekts, da diese gesamtschuldnerisch haften. Dass die Zahlung der Grunderwerbsteuer in aller Regel vollständig dem Käufer zufällt, hat aber seinen Sinn: Denn nur, wer dieser Steuerzahlung nachkommt, wird auch als rechtmäßiger Eigentümer ins Grundbuch eingetragen – und daran hat jeder Käufer ein Interesse. Sollte der Käufer die Grunderwerbsteuer dennoch nicht zahlen, ist das Finanzamt berechtigt, den geschuldeten Betrag vom Verkäufer einzufordern.
Der sogenannte Steuerschuldner muss die Grunderwerbsteuer in der Regel sofort nach dem Kauf des Grundstücks oder der Immobilie an das zuständige Finanzamt zahlen. Jeder Immobilienkauf muss in Deutschland zwingend notariell beurkundet werden und in der Regel wird im Kaufvertrag der Käufer als derjenige festgelegt, der die Grunderwerbsteuer zu entrichten hat.
Sobald der Kaufvertrag für die Immobilie oder das Grundstück von allen notwendigen Parteien unterschrieben ist, nimmt der beauftragte Notar die Beurkundung vor. Im Anschluss sendet er das Schriftstück zum zuständigen Finanzamt. Dieses schickt nach Sichtung der Unterlagen dem im Kaufvertrag benannten Steuerschuldner den Grunderwerbsteuerbescheid zu. Die darin ausgewiesene Summe muss der Steuerschuldner innerhalb von einem Monat zahlen. Ausnahmen sind allerdings unter gewissen Umständen möglich und müssen vom Finanzamt mitgeteilt werden. Ist die Steuerschuld beglichen, stellt das Finanzamt als Zahlungsnachweis die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Auf Basis der Unbedenklichkeitsbescheinigung – und diese ist verbindlich notwendig – trägt das Grundbuchamt den neuen Eigentümer ins Grundbuch ein. Erst danach ist der gesamte Übertragungsprozess amtlich.
Grundsätzlich befreit von der Grunderwerbsteuer sind Grundstücke oder Immobilien, deren Kaufpreis unter 2.500 Euro liegt.
Bei privaten Immobilienkäufen in u. a. folgenden Ausnahmefällen fällt zudem keine Grunderwerbsteuer an:
- Verkauf zwischen verheirateten Personen
- Verkauf zwischen Verwandten ersten Grades (direkte/gerade Linie): von Eltern an Kinder und umgekehrt, von Großeltern an Enkeln und umgekehrt; gilt NICHT bei Geschwistern
- Verkauf an Ehepartner einer direkt mit dem Käufer verwandten Person, zum Beispiel an die Schwiegertochter
- Verkauf an die eigenen Adoptivkinder
Zudem fällt keine Grunderwerbsteuer an bei:
- Schenkung (Achtung: in bestimmten Fällen Schenkungssteuer)
- Erbschaft (Achtung: in bestimmten Fällen Erbschaftssteuer)
Sie sind nicht von der Grunderwerbsteuer befreit? In bestimmten Fällen ist es möglich, Grunderwerbsteuer zu sparen. Wir erklären Ihnen, wann und wie Käufer den Betrag um einen gewissen Teil senken können:
Faktor 1: Lage
Da jedes Bundesland den Satz der Grunderwerbsteuer individuell festlegt, lohnt es sich besonders in Grenzgebieten zwischen zwei Ländern, genau hinzusehen. Sind Sie in der Wahl der Lage Ihrer Immobilie oder Ihres Grundstücks einigermaßen flexibel, können Sie in Süddeutschland beispielsweise einiges an Geld sparen. Entscheiden Sie sich für bayrischen statt für baden-württembergischen Boden, beträgt der Differenzbetrag in unserem Rechenbeispiel 7.500 Euro. Genauso verhält es sich beim Grenzgebiet zwischen Sachsen (3,5 Prozent Grunderwerbsteuer) und Thüringen (6,5 Prozent Grunderwerbsteuer).
Faktor 2: Aufteilung der Kaufmasse bei gebrauchten Immobilien
Eine Immobilie kann mit oder ohne sogenannte bewegliche Elemente gekauft werden. Dazu können zum Beispiel Einbauküchen, Saunen oder Sonnenschutzvorrichtungen gehören. Möchten Sie den Kaufpreis Ihrer Immobilie verringern, um Grunderwerbsteuer zu sparen, müssen Sie im Kaufvertrag sämtliche dieser beweglichen Elemente vom Notar gesondert aufführen lassen und den jeweiligen Preis einzeln angeben.
Tipp: Der Gesamtwert der beweglichen Elemente sollte maximal 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Andernfalls kommen Sie gegenüber dem Finanzamt in die Nachweispflicht und müssen den Wert der einzelnen beweglichen Elemente per Kaufquittung belegen. Stellen Sie am besten sicher, dass diese noch vorhanden ist, andernfalls ist die Nachvollziehbarkeit nicht gegeben.
Faktor 3: Trennung von Grundstück und Neubau
Haben Sie vor, auf einem Grundstück neu zu bauen, besteht die Chance, dass Sie nur Grunderwerbsteuer auf das Grundstück zahlen müssen, nicht aber auf den Neubau. Voraussetzung ist, dass Sie beides getrennt voneinander und zeitversetzt kaufen. Schließen Sie als Erstes einen Kaufvertrag für das Grundstück ab und erst – nach der sogenannten Schamfrist – mindestens sechs Monate später einen Kaufvertrag für das Bauobjekt, das auf dem Grund und Boden entstehen soll, entfällt für die Immobilie im günstigen Fall die Grunderwerbsteuer. Achten Sie auch darauf, dass Sie nicht beides aus einer Hand kaufen, sondern von unterschiedlichen Unternehmen. Diese dürfen miteinander nicht in einer Geschäftsbeziehung stehen. Achtung, das Finanzamt prüft solche Fälle sehr genau.
Faktor 4: Grunderwerbsteuer als Betriebsausgabe geltend machen
Sofern Sie hauptberuflich unternehmerisch oder freiberuflich tätig sind und mit der gekauften Immobilie zu versteuernde Einnahmen erzielen, haben Sie die Möglichkeit, die Summe der Grunderwerbsteuer von der Steuer abzusetzen. Die Grunderwerbsteuer wird in diesem Fall zur Betriebsausgabe. Doch Achtung: Diese Regelung gilt nur, wenn Sie die Immobilie nicht ausschließlich privat nutzen. Um die Zahlung der Grunderwerbsteuer selbst kommen Sie allerdings nicht herum. Unabhängig von der Nutzungsabsicht müssen Sie diese nach dem Kauf zunächst zahlen.
Faktor 5: Preis drücken
Je geringer der Kaufpreis, desto geringer die Grunderwerbsteuer – das steht fest. Es lohnt sich daher (nicht nur aus steuerlicher Sicht) fast immer, noch ein wenig im Preis zu verhandeln. Wollen Sie zudem noch ein vergleichsweise günstiges Objekt im niedrigen fünfstelligen Bereich erwerben, dann lohnt es sich erst recht. Versuchen Sie, die 2.500-Euro-Marke zu unterschreiten. Denn bei Objekten bis 2.499 Euro Kaufpreis entfällt die Grunderwerbsteuer.
Bisher war es geläufige Praxis, beim Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung den Kaufpreis zu reduzieren, indem der Betrag der Instandhaltungsrücklage gesondert ausgewiesen wurde. Dies ist nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs vom 16. September 2020 nicht mehr möglich. Konkret heißt es in dem Urteil: Beim rechtsgeschäftlichen Erwerb von Teileigentum ist der vereinbarte Kaufpreis als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nicht um die anteilige Instandhaltungsrückstellung zu mindern.
Unsere Tabelle zeigt Ihnen wie hoch die Grunderwerbsteuer im jeweiligen Bundesland aktuell ist. Anhand unseres Beispiels sehen Sie, welchen Betrag der jeweilige Steuersatz an Kaufnebenkosten ausmachen kann. Wir setzen dafür ein Objekt – Grundstück, Haus oder Eigentumswohnung – mit einem fiktiven Kaufpreis von 250.000 Euro an. Sie sehen, wie groß die Unterschiede sind: In Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, im Saarland sowie in Schleswig-Holstein und Thüringen fiele beim Erwerb dieses Objekts 16.250 Euro Grunderwerbsteuer an, während ein Käufer in Bayern und in Sachsen nur 8.750 Euro zahlen müsste.
Unsere Tabelle: Grunderwerbsteuer pro Bundesland mit Kaufbeispiel (Stand: Dezember 2021)
Baden-Württemberg
Aktueller Steuersatz: 5,0 %
Fiktiver Kaufpreis: 250.000 Euro
Höhe der Grunderwerbsteuer: 12.500 Euro
Bayern
Aktueller Steuersatz: 3,5 %
Fiktiver Kaufpreis: 250.000 Euro
Höhe der Grunderwerbsteuer: 8.750 Euro
Berlin
Aktueller Steuersatz: 6,0 %
Fiktiver Kaufpreis: 250.000 Euro
Höhe der Grunderwerbsteuer: 15.000 Euro
Brandenburg
Aktueller Steuersatz: 6,5 %
Fiktiver Kaufpreis: 250.000 Euro
Höhe der Grunderwerbsteuer: 16.250 Euro
Bremen
Aktueller Steuersatz: 5,0 %
Fiktiver Kaufpreis: 250.000 Euro
Höhe der Grunderwerbsteuer: 12.500 Euro
Hamburg
Aktueller Steuersatz: 4,5 %
Fiktiver Kaufpreis: 250.000 Euro
Höhe der Grunderwerbsteuer: 11.250 Euro
Hessen
Aktueller Steuersatz: 6,0 %
Fiktiver Kaufpreis: 250.000 Euro
Höhe der Grunderwerbsteuer: 15.000 Euro
Mecklenburg-Vorpommern
Aktueller Steuersatz: 6,0 %
Fiktiver Kaufpreis: 250.000 Euro
Höhe der Grunderwerbsteuer: 15.000 Euro
Niedersachsen
Aktueller Steuersatz: 5,0 %
Fiktiver Kaufpreis: 250.000 Euro
Höhe der Grunderwerbsteuer: 12.500 Euro
Nordrhein-Westfalen
Aktueller Steuersatz: 6,5 %
Fiktiver Kaufpreis: 250.000 Euro
Höhe der Grunderwerbsteuer: 16.250 Euro
Rheinland-Pfalz
Aktueller Steuersatz: 5,0 %
Grunderwerbsteuer
Fiktiver Kaufpreis: 250.000 Euro
Höhe der Grunderwerbsteuer: 12.500 Euro
Saarland
Aktueller Steuersatz: 6,5 %
Fiktiver Kaufpreis: 250.000 Euro
Höhe der Grunderwerbsteuer: 16.250 Euro
Sachsen
Aktueller Steuersatz: 3,5 %
Fiktiver Kaufpreis: 250.000 Euro
Höhe der Grunderwerbsteuer: 8.750 Euro
Sachsen-Anhalt
Aktueller Steuersatz: 5,0 %
Fiktiver Kaufpreis: 250.000 Euro
Höhe der Grunderwerbsteuer: 12.500 Euro
Schleswig-Holstein
Aktueller Steuersatz: 6,5 %
Fiktiver Kaufpreis: 250.000 Euro
Höhe der Grunderwerbsteuer: 16.250 Euro
Thüringen
Aktueller Steuersatz: 6,5 %
Fiktiver Kaufpreis: 250.000 Euro
Höhe der Grunderwerbsteuer: 16.250 Euro
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