Grundbuchauszug anfordern: was muss ich beachten?

Wer eine Immobilie verkaufen will, muss sich zwingend mit dem Thema Grundbuch auseinandersetzen. In welchen Fällen ein beglaubigter oder auch unbeglaubigter Auszug aus dem Grundbuch notwendig wird, wozu das Dokument dient und welche Inhalte das Grundbuch überhaupt vorhält, stellen wir Ihnen hier vor. Zudem erfahren Sie, wer Einsicht in ein Grundbuch nehmen darf, wo Sie einen Grundbuchauszug anfordern können und welche Kosten dabei entstehen.

01. Definition: Was ist ein Grundbuch?

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in dem sämtliche Grundstücke des in die Zuständigkeit fallenden Bezirks aufgelistet sind, zusammen mit den für sie geltenden Fakten. Dieses Verzeichnis legt offen, wem das Grundstück und darauf befindliche Immobilien gehören und welche Rechte darauf gelten. Geregelt sind diese Sachverhalte sowie auch die Führung des Grundbuchs hierzulande gesetzlich auf Basis der Grundbuchordnung (GBO) und der Grundbuchverfügung (GBV). Die Führung der Grundbücher ist Aufgabe der Grundbuchämter, die wiederum in den zuständigen Amtsgerichten verortet sind. Diese sind immer für einen bestimmten regionalen Bereich zuständig, Bezirk genannt. Die Bundesrepublik Deutschland teilt sich in viele unterschiedliche Grundstücksbezirke auf. Da jedes Grundstück klar einem bestimmten Bezirk zugeordnet ist, wird es auch immer nur in einem einzigen Grundbuch geführt. Gut zu wissen: Neben dem physischen Grundbuch, also dem Grundbuch in Papierform, gibt es ein elektronisches Verzeichnis, in dem die einzelnen Objekte digital erfasst und für den befugten Personenkreis abrufbar sind.

02. Welche Aufgaben hat das Grundbuchamt?

Das Grundbuchamt ist für die recht- und ordnungsmäßige Grundbuchführung zuständig. Dazu gehört die jederzeit detaillierte und korrekte Übersicht über die Grundstücke und deren Gegebenheiten. Um diese zu gewährleisten, muss jede Änderung in den Eintragungen vor der Umsetzung genau geprüft und freigegeben werden. Die anstehenden Änderungen selbst – Eigentümerwechsel oder Löschung einer Grundschuld zum Beispiel – führen ebenfalls das Grundbuchamt durch. Zu diesem Zweck muss die betreffende Partei, in diesem Beispiel der Grundstückseigentümer, die Änderung beantragen. Zudem muss das Grundbuchamt jeder Person, die das Recht dazu hat, nach Verifizierung dieses Rechts Einsicht in das Grundbuch gewähren und ebenso auf berechtigte Anfrage Grundbuchauszüge zur Verfügung stellen.

03. Was bedeutet „Grundbuchauszug“?

Jedes Grundstück und jede Immobilie, die sich auf diesem Grundstück befindet, ist auf einem separaten Grundbuchblatt mit den entsprechenden Informationen erfasst. Mit „Auszug“ ist in der Regel ein solches bestimmtes Grundbuchblatt gemeint: Grundbuchauszüge sind insbesondere bei einem Grundstückseigentümerwechsel von großer Bedeutung, um die Verhältnisse zunächst zu überprüfen und dann neu zu hinterlegen. Alle Grundbuchblätter, deren gelistete Grundstücke inklusive Immobilien zu ein- und demselben Bezirk gehören, bilden einen Grundbuchband.

04. Was genau steht im Grundbuch?

Ein Blick ins Grundbuch verrät, wem ein bestimmtes Grundstück, eine Gewerbeimmobilie, ein Haus oder Wohnung gehört und welche Lasten und Beschränkungen vorliegen. Allerdings hat nicht jeder einfach so Einsicht in das Grundbuch – es muss ein berechtigtes Interesse vorliegen. Unabhängig vom zuständigen Grundbuchamt ist jedes Grundbuch in Deutschland nach demselben Schema strukturiert. Insgesamt handelt es sich um mehrere Abschnitte, die jeweils einen festgelegten Bereich beschreiben. Ein Grundbuch gliedert sich in ein Deckblatt, das sogenannte Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen.

05. Grundbuch – wo finde ich was?

deinimmokäufer - Wie und wo fordere ich einen Grundbuchauszug an?

1. Abschnitt: Aufschrift (Deckblatt)
◼︎ zuständiges Amtsgericht
◼︎ Grundbuchbezirk
◼︎ Art des Grundbuchs (z. B. Wohnungs-, Teileigentums- oder Erbbaugrundbuch)
◼︎ fortlaufende Aktennummer des Grundbuches

2. Abschnitt: Bestandsverzeichnis
◼︎ Lagebezeichnung, also die Anschrift des Grundstücks
◼︎ Flurstück
◼︎ Flurnummer
◼︎ Gemarkung
◼︎ Grundstücksgröße in Quadratmetern
◼︎ Anteil des Sondereigentums am Gemeinschaftseigentum (in Miteigentumsanteilen) sowie die genau Lage im Objekt

3. Abschnitt: Abteilung I.
Dort wird geregelt, wer aus welchen Gründen (z. B. Auflassung oder Erbfolge) Eigentümer des im Bestandsverzeichnis aufgeführten Grundstücks bzw. Grundstückteils oder grundstücksgleichen Rechts ist – es können auch mehrere sein. Fand ein Eigentümerwechsel statt, werden die vorhergehenden Eigentümer unterstrichen (gerötet) und der neue Eigentümer unter den alten aufgeführt. Zudem sind alle Eintragungen mit einem entsprechenden Datum versehen.

4. Abschnitt: Abteilung II.
Diese hat am meisten Bedeutung für Käufer von Immobilien. Dort sind alle Lasten und Beschränkungen aufgeführt. Ausnahme: Baulasten, welche im Baulastenverzeichnis nachzusehen sind. Zu Erstgenannten gehören beispielsweise Reallasten (z. B. Sanierungsverfahren), Nutzungsrechte, Vorkaufsrechte, Nießbrauchrechte und Erbbaurechte. Beschränkungen können beispielsweise Zwangsversteigerungs- und Insolvenzvermerke sein. Gut zu wissen: Hat eine Person das Recht erworben, in einer Immobilie zu wohnen und/oder daraus Mieteinnahmen zu beziehen, ohne selbst Eigentümer zu sein, handelt es sich um ein sogenanntes Nießbrauch- oder Wohnrecht. Die zugehörigen Paragraphen im Bürgerlichen Gesetzbuch gelten für Dinge, Vermögen und für gewisse Rechte. Interessant ist das Nießbrauchrecht vor allem für Menschen, die ihren Erbnachfolgern eine Immobilie überlassen, selbst aber davon noch einen Nutzen ziehen möchten, indem sie etwa bis zum Lebensende darin wohnen.

5. Abschnitt: Abteilung III.
Grundpfandrechte – dazu gehören unter anderem Hypotheken, Grundschuld (Eintragung der exakten geliehenen Summe seitens der zuständigen Bank, sofern ein Betrag zum Kauf des Grundstücks beziehungsweise der Wohnung finanziert wurde), Rentenschulden und Pfandrechte.

06. Wann brauche ich einen Grundbuchauszug?

Es gibt mehrere Anlässe, zu denen ein Grundbuchauszug notwendig wird. Zunächst einmal gilt das für den Fall des Immobilienverkaufs, der in Deutschland ausschließlich durch notarielle Beurkundung erfolgt. Nach der Beurkundung schickt der Notar den Kaufvertrag an das zuständige Grundbuchamt. Dort werden dann die Einträge zur Eigentümerschaft beziehungsweise zum Eigentümerwechsel veranlasst und durchgeführt. Die Kosten für diesen Prozess richten sich prozentual nach dem Kaufpreis der Immobilie, um die es geht. Diese werden – wie alle weiteren Einträge im Grundbuch auch – in der Regel vom Käufer beglichen. Die Höhe dieser Kosten richtet sich nach dem GNotKG.

07. Diese Personengruppen dürfen Einsicht nehmen

Einsicht ins Grundbuch nehmen dürfen zunächst einmal sämtliche „Personen mit berechtigtem Interesse“. Dieses Kriterium gilt natürlich für die Eigentümer selbst, deren Gläubiger sowie für sämtliche weiteren Personen, die im Grundbuch als Rechteinhaber eingetragen sind. Auf demselben Level des sogenannten uneingeschränkt berechtigten Interesses stehen Notare, die mit einem Verkauf der betreffenden Immobilie in Verbindung stehen, sowie öffentlich bestellte Vermessungsingenieure, Gerichte und Behörden. Darüber hinaus dürfen noch weitere Gruppen Einsicht ins Grundbuch nehmen. Darunter:

◼︎ Geldinstitute und weitere Darlehensgeber, die planen, das betreffende Grundstück (mit) zu finanzieren
◼︎ Personen, die das betreffende Grundstück ernsthaft erwerben wollen und zu diesem Zweck bereits einen Vorverkaufsvertrag unterschrieben haben
◼︎ vom Eigentümer Bevollmächtigte
◼︎ Gläubiger mit Vollstreckungstitel gegen den Eigentümer zur Realisierung einer Zwangsvollstreckung
◼︎ Personen mit Wegerecht auf dem Grundstück
◼︎ Erben, die sich über eine im Nachlass aufgeführte Immobilie informieren möchten
◼︎ Mieter, die sich über die Richtigkeit der Eigentümerschaft der gemieteten Immobilie informieren wollen
◼︎ Nachbarn (Abteilung I)

08. An wen muss ich mich wenden?

Sowohl zur Einsichtnahme als auch zur Anforderung eines Grundbuchauszugs ist das Grundbuchamt die richtige Anlaufstelle. Dieses ist beim jeweiligen Amtsgericht untergebracht. Den Antrag beim Amtsgericht stellen Sie in der Regel formlos, entweder schriftlich oder mündlich. Denken Sie daran, dass Sie sich über Ihren Personalausweis sowie über Ihre Meldebescheinigung gegenüber dem Grundbuchamt ausweisen müssen, wenn Sie den Auszug persönlich vor Ort beantragen möchten. Eine weitere Möglichkeit, einen Grundbuchauszug anzufordern, ist der digitale Weg. Idealerweise läuft dieser Weg über dafür im betreffenden Bundesland zuständige offizielle Online-Portale. Darüber können „besonders zugelassene Benutzer“ auf das jeweilige elektronische Grundbuch zugreifen. Der gewünschte Auszug lässt sich über den Computer aufrufen und ausdrucken – für das Bundesland NRW zum Beispiel über diese Seite. Grundlage des elektronischen Grundbuchauszugs bildet das am 20. Dezember 1993 in Kraft getretene Register­verfahren­beschleunigungs­gesetz. Darüber hinaus gibt es auch zahlreiche private Wirtschaftsunternehmen, die Interessenten den Service bieten, gegen einen Aufpreis einen Auszug aus dem Grundbuch zu beschaffen.

09. So beantrage ich einen Grundbuchauszug

deinimmokäufer - Was muss ich beim Thema Grundbuchauszug beachten?

Ob schriftlich oder mündlich: Folgende Angaben sind bei der Beantragung eines Grundbuchauszugs erforderlich – das für Ihr Objekt zuständige Amtsgericht benötigt:

◼︎ Ihren Namen, Ihre Anschrift und Ihre Kontaktdaten (mindestens Telefonnummer)
◼︎ Informationen zu Ihrer Immobilie oder Ihrem Grundstück (Standortadresse, Nummer des Grundbuchblatts, der Gemarkung und des Flurstücks)
◼︎ den Hinweis, ob Sie einen beglaubigten oder einen unbeglaubigten Auszug wünschen
◼︎ eine Begründung, warum beziehungsweis für wen und zu welchem Zweck Sie den Auszug nutzen wollen

10. Beglaubigt oder nicht beglaubigt?

Wer seine Immobilie verkauft, benötigt stets einen beglaubigten Auszug aus dem Grundbuch – als Nachweis über die rechtmäßige Eigentümerschaft gegenüber dem Käufer, dem mit dem Kaufvertrag beauftragten Notar sowie gegenüber Kaufinteressenten. Der beglaubigte Grundbuchauszug dient darüber hinaus dazu, eventuelle Rechte Dritter an dem Objekt offenzulegen. Möchten Sie bei einem Immobilienkauf einen Kredit zur Finanzierung des Objekts aufnehmen, müssen Sie dem geldgebenden Institut ebenfalls einen beglaubigten Grundbuchauszug vorlegen. Der Darlehensgeber benötigt diesen im Rahmen der sogenannten Beleihungsprüfung. Einen unbeglaubigten Auszug aus dem Grundbuch können Eigentümer bei vermieteten Objekten ihren Mietern vorlegen. Auch dabei ist der Zweck, die rechtmäßige Eigentümerschaft an der Immobilie oder am Grundstück nachzuweisen.

Gut zu wissen...

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