Wie läuft der private Immobilienverkauf ab?

Sie möchten Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen? Hier lesen Sie, welche Vorkehrungen es für einen möglichst reibungslosen Ablauf zu treffen gilt. Essenziell: die gute Planung. Es gibt viele Gründe, die eigene Immobilie zu verkaufen. Und je nach Situation sogar noch mehr Dinge, die im Vorfeld gut überlegt sein sollten. Denn unabhängig davon, ob Sie Ihr Haus, Ihre Eigentumswohnung, Ihre Garage, Gewerbeimmobilie oder Ihr Grundstück veräußern möchten: der Erfolg eines Privatverkaufs steht und fällt mit einer möglichst lückenlosen Vorbereitung und der korrekten Durchführung. Je detaillierter und umfassender Sie vorgehen, desto weniger Hürden werden Ihnen auf Ihrem Weg zur Unterschrift auf dem Kaufvertrag in der Regel begegnen.

01. Wie Sie Ihren privaten Immobilienverkauf vorbereiten

Wenn Sie an diesem Punkt angelangt sind, haben Sie die wichtigste Entscheidung schon getroffen: Ihre Immobilie tatsächlich abzugeben. Für diesen Prozess sollten Sie einiges an Zeit einplanen. Schließlich wollen Sie zum besten Preis an den passenden Käufer verkaufen und dabei möglichst wenig Extra-Aufwand betreiben. Ganz erspart bleiben Ihnen Einsatz und Bemühungen bei einem eigenständigen Verkauf an eine Privatperson allerdings nicht. Für viele der im Folgenden genannten Aktivitäten können Sie alternativ zwar einen professionellen Makler beauftragen, müssen dann allerdings auch die Kosten für dessen Dienstleistungen tragen. Sie möchten weder viel Zeit aufwenden noch Maklergebühren zahlen? Dann wickeln Sie Ihren Immobilienverkauf über deinimmokäufer ab!

02. Leitfaden für private Immobilienverkäufer

Für alle Privatverkäufer haben wir hier einen Katalog mit den wichtigsten Fragen zusammengestellt. Diese sollten Sie sich bei der Veräußerung Ihrer Immobilie möglichst im Vorfeld des Prozesses sicher beantwortet haben.

Liegen Ihnen sämtliche Unterlagen zu der Immobilie vor?
Falls nicht, besorgen Sie sich alle Dokumente, bevor Sie die nächsten Schritte einleiten. Die Unterlagen geben zudem Aufschluss über sämtliche verkaufsrelevanten Details, mit denen Sie das Exposé gestalten, also die Verkaufsanzeige zu Ihrer Immobilie. Eine Übersicht über alle notwendigen Unterlagen finden Sie hier.

Wann möchten Sie Ihre Immobilie verkaufen?
Diese Frage kann jenseits von Terminen wie etwa einem bevorstehenden Umzug dann wichtig werden, wenn Sie den höchstmöglichen Verkaufspreis erzielen möchten. Je nach Marktlage bietet es sich unter Umständen an, mit dem Verkauf noch eine gewisse Zeit abzuwarten. Übrigens: vergessen Sie nicht, dass Sie sich während der gesamten Verkaufsaktivitäten auch immer wieder Zeit für Besichtigungstermine und die Beantwortung von Fragen potenzieller Käufer nehmen müssen. Je nach Zustand der Immobilie und Ansprüchen der Interessenten könnten auch handwerkliche Dienstleister oder Sachverständige involviert sein.

Wie viel ist Ihre Immobilie wert?
Idealerweise lassen Sie den Wert Ihrer Immobilie professionell von einem Gutachter ermitteln. Hier geht es zum kostenlosen Angebotsrechner von deinimmokäufer. Relevant für die Ermittlung eines realistischen, also marktgerechten Verkaufspreises sind unter anderem die Anzahl der Quadratmeter, der Zustand Ihrer Immobilie mit Blick auf mögliche notwendige Renovierungs- oder Sanierungsmaßnahmen, die Lage, sowohl geografisch als auch bezüglich Standortfaktoren wie Nachbarschaft und Infrastruktur, außerdem die Bauweise, Ausstattung und (künftige) Nutzungsmöglichkeiten. Ein weiteres Kriterium ist die Nachfrage nach Kaufimmobilien, die wiederum eng mit der der allgemeinen Marktlage verknüpft ist.

Welcher (Mindest-)Verkaufspreis schwebt Ihnen vor?
Nicht immer passt die Preisvorstellung eines Verkäufers mit dem realistischen Verkaufswert einer Immobilie zusammen. Dennoch kann es wichtig sein, sich eine Grenze zu setzen, unter der Sie Ihre Immobilie nicht mehr verkaufen wollen. Haben Sie keine Eile beim Verkauf, verhindern Sie so, dass Sie Ihr Objekt unter Wert veräußern. Beachten sollten Sie in jedem Fall die voraussichtlichen Nebenkosten, die Sie bei erfolgreicher Veräußerung zahlen müssen. Eine Übersicht über alle Kosten finden Sie hier. Sie möchten schnell, sicher und ohne Maklerprovision verkaufen? Entscheiden Sie sich für deinimmokäufer.

Haben Sie im Falle einer Preisverhandlung ausreichend Argumente?
So wie Sie selbst, haben sich möglicherweise auch potenzielle Käufer Ihrer Immobilie ein Limit mit Blick auf den Kaufpreis der Immobilie gesetzt. Stellen Sie sicher, dass Sie während einer möglichen Preisverhandlung genügend stichfeste Argumente haben, um den Käufer vom Wert Ihrer Immobilie zu überzeugen.

Welche Interessenten möchten Sie ansprechen – und wie?
Die Antwort auf diese Frage wird unter anderem relevant, sobald Sie ein Kaufangebot zu Ihrer Immobilie veröffentlichen. Sprechen Sie nur einen kleinen Kreis an, reichen in der Regel lokale oder regionale Verteiler wie etwa Anzeigenblätter, während Sie die größtmögliche Zielgruppe über ortsunabhängige Online-Immobilienportale erreichen.

Alle Fragen beantwortet und alle Unterlagen besorgt? Dann steht der Einleitung Ihres Immobilienverkaufs nichts mehr im Weg. Wir führen Sie Schritt für Schritt durch den Prozess.

03. Exposé erstellen und veröffentlichen

deinimmokäufer - Ablauf des privaten Immobilienverkaufs

Es ist wie in so vielen Situationen im Leben: der erste Eindruck ist ungemein wichtig für die weitere inhaltliche Auseinandersetzung. Ihr Exposé sollte darauf ausgerichtet sein, einen rundum positiven Eindruck Ihrer Immobilie zu vermitteln. Achten Sie darauf, dass Sie sämtliche relevanten Informationen nennen. Dazu gehören:

◼︎ Immobilientyp
◼︎ Standort
◼︎ Lage
◼︎ Wohnfläche in Quadratmetern
◼︎ Nutzfläche in Quadratmetern
◼︎ Grundstücksfläche in Quadratmetern
◼︎ Anzahl der Zimmer
◼︎ Art der Zimmer
◼︎ Vorhandensein von (Tief-)Garage und/oder Stellplatz
◼︎ Baujahr
◼︎ Bauweise, z. B. massiv
◼︎ Ausstattung, z. B. Art der Böden
◼︎ Besonderheiten, z. B.
◼︎ Modernisierungsmaßnahmen inklusive Jahresangabe
◼︎ Kaufpreis
◼︎ ggf. Provision für Käufer (Angabe in Prozent)

Bilder sagen mehr als Worte
Je detaillierter Sie Ihre Immobilie vorstellen, desto konkreter wird die Vorstellung auf Käuferseite. Um auch einen optischen Eindruck zu vermitteln, sind Fotos inzwischen ebenfalls unabdingbar. Idealerweise lassen Sie diese professionell erstellen – meist lohnt sich die Investition. Andernfalls achten Sie darauf, dass die Bilder möglichst aussagekräftig, scharf und zielgerichtet sind. Wichtig ist der Gesamteindruck der Immobilie von außen sowie auch der der einzelnen Räume. Achten Sie auf Lichteinfall, Sauberkeit und Ordnung. Entfernen Sie vorab störende Objekte, die mit der Immobilie nichts zu tun haben. Sollten Sie die Möglichkeiten und die Muße besitzen, können Sie auch ein sogenanntes Home Staging in Erwägung ziehen. Dabei werden Räume – in der Regel von professionellen Anbietern – modern und stimmig eingerichtet und dezent dekoriert. Dies ist eine Option, den Interessenten auf möglichst direkte Weise ein Wohngefühl zu vermitteln. Je nach Art Ihres Inserats kommen auch 360-Grad-Fotos oder -Videos als Rundgänge in Frage. Doch Vorsicht: auch diese sollten einen möglichst professionellen Eindruck machen, alles andere kann die Impression wieder schmälern.

An der richtigen Stelle für Ihre Immobilie werben
Wo und in welcher Form Sie für Ihre Immobilie werben möchten, kommt neben der definierten Zielgruppe auch darauf an, wie viel Geld Sie dafür ausgeben möchten. Denn in der Regel sind Immobilienanzeigen sowohl in Printprodukten als auch im Internet kostenpflichtig. Neben der erhöhten Reichweite haben Online-Anzeigen den Vorteil, dass Sie Ihrem Angebot meist eine große Anzahl an Fotos hinzufügen können – etwas, das in einer Zeitungsanzeige oder am Schwarzen Brett im Supermarkt wegen des geringen Platzes nicht möglich ist. Informieren Sie sich im Vorfeld über die zu erwartenden Kosten, die Dauer der Anzeigenschaltung sowie Reichweite und Zielgruppen, bevor Sie sich entscheiden. Bei vorgefertigten Anzeige-Mustern ist es wichtig, dass Sie wirklich jedes Fenster ausfüllen, sofern Ihnen die Informationen vorliegen. Sie erinnern sich: je detaillierter die Auskünfte, desto verbindlicher die Interessenten. Möchten Sie Ihre Immobilie nur einem sehr kleinen, privaten Kreis anbieten, etwa Ihrer direkten Nachbarschaft oder Ihrem Freundeskreis, sollten Sie die betreffenden Personen unmittelbar oder über gemeinsame Bekannte ansprechen. Andernfalls machen Sie zu viele Menschen auf Ihre Immobilie aufmerksam, die nicht zu Ihrer Zielgruppe gehören.

04. (Erst-)Kommunikation mit Interessenten meistern

deinimmokäufer - Wie läuft ein privater Immobilienverkauf ab?

Gerade, wenn es um das private Eigentum geht, fühlen sich viele Immobilienverkäufer persönlich gekränkt, wenn der Zuspruch von Interessenten nicht so ausfällt, wie sie ihn selbst formulieren würden. Machen Sie sich unbedingt von diesem Gefühl frei. Bei einer erfolgreichen Verkaufsverhandlung steht Ihnen dieses nur im Weg. Beantworten Sie lieber alle Fragen der Interessenten sachlich und neutral – stellen Sie sich vor, die Rollen wären vertauscht und Sie würden sich für die Immobilie interessieren. Hätten Sie nicht ähnliche Fragen? Verheimlichen Sie zudem nichts. Denn stellt sich nach dem Immobilienverkauf beispielsweise heraus, dass es in der Immobilie vor Kurzem beispielsweise ein Schimmel- oder Feuchtigkeitsproblem gab, das nicht einwandfrei behoben wurde, stehen Sie unter Umständen in der Haftung. Legitim und auch unbedingt empfehlenswert für Sie als Verkäufer ist es allerdings, die Vorzüge Ihrer Immobilie klar zu betonen. Diese sollten Sie auf jeden Fall parat haben, um bei den Interessenten zu punkten.

05. Besichtigungstermine vereinbaren und wahrnehmen

Zeigen Sie sich gegenüber sämtlichen Interessenten absolut verbindlich. Vereinbaren Sie Besichtigungstermine idealerweise innerhalb vorab festgelegter und kommunizierter Zeitfenster. So vermeiden Sie Diskussionen darüber, ob Sie zwischen zwei Verpflichtungen nicht doch noch schnell einen Interessenten durch Ihre Immobilie führen können. Nehmen Sie sich Zeit, auch, um sich selbst möglichst entspannt zu präsentieren. Am besten führen Sie nur eine Partei pro Tour durch Ihr Objekt. So können Sie dieser Ihre ganze Aufmerksamkeit widmen – das macht einen zusätzlichen guten Eindruck. Stellen Sie zudem sicher, dass Sie zu den genannten Zeiten für Interessenten erreichbar sind. Versuchen diese vergeblich, Sie anzurufen oder erhalten auf eine Textnachricht länger keine Reaktion, wirkt sich das negativ auf Ihre Seriosität aus. Auch bei den Besichtigungsterminen sollten Sie – ähnlich wie bei der Vorab-Kommunikation – auf tiefergehende Fragen seitens der Interessenten vorbereitet sein. Vor Ort könnten sich beispielsweise Themen wie Umbau- oder Finanzierungsmöglichkeiten ergeben.

06. Den besten Preis aushandeln

Für so manchen Käufer gehört die Preisverhandlung schon lange zum guten Ton – und in den allermeisten Fällen erwarten Immobilieninteressenten Verhandlungsspielraum. Dank Ihrer guten Vorbereitung haben Sie sich neben Ihrer Wunschvorstellung auch ein Limit gesetzt, unter dem Sie Ihre Immobilie nicht veräußern wollen. Behalten Sie beide Beträge fest im Auge. Idealerweise haben Sie die passenden Argumente parat, um Ihre Preisvorstellung zu untermauern. Das hilft in der Regel, eine für beide Parteien zufriedenstellende Kaufsumme zu vereinbaren.

07. Bonität des Käufers prüfen

Verkaufen Sie als Privatperson Ihre Immobilie an eine weitere Privatperson, sind Sie mit Blick auf die Einschätzung der Zahlungsfähigkeit auf die Mitarbeit des potenziellen Käufers angewiesen. Hat dieser echtes Interesse daran, Ihr Haus, Ihre Eigentumswohnung, Ihre Garage oder Ihr Grundstück zu übernehmen, wird er Unterlagen bereithalten oder besorgen, die seine Bonität bestätigen. Dazu gehören der Nachweis des für den Immobilienkauf notwendigen Eigenkapitals sowie der Nachweis, dass die Finanzierung im vereinbarten Zeitrahmen gedeckt ist. Das erfolgt meist in Form einer Bestätigung seitens des finanzierenden Geldinstituts. Prüfen Sie dennoch sicherheitshalber, ob die Angaben glaubhaft und nachvollziehbar sind. Lassen Sie sich, wenn möglich, auch aktuelle Nachweise eines regelmäßigen Einkommens und eine Schufa-Auskunft vom potenziellen Käufer vorlegen.

08. Verbindlichen Kaufvertrag erstellen (lassen) und Notartermin vereinbaren

deinimmokäufer - Ablauf des Verkaufs einer Immobilie

Ein schriftlicher Kaufvertrag sowie die notarielle Beurkundung sind in Deutschland bei einem Immobilienverkauf verpflichtend. Den Vertrag können Sie selbst erstellen, etwa nach einem Ihnen bereits vorliegenden Muster, das manche Anbieter gratis, allerdings unverbindlich im Internet bereitstellen. Oder aber Sie geben den Kaufvertrag beispielsweise bei einem Makler oder Notar in Auftrag – gegen entsprechende Kosten. Wird das Dokument professionell erstellt, gehen Sie sicher, dass sämtliche Aspekte berücksichtigt und Sie juristisch auf der sicheren Seite sind. Der Kaufvertrag wird bei einem gemeinsamen Termin mit beiden Parteien vom Notar laut verlesen und nach Klärung möglicher verbliebener Fragen abschließend von ihm beurkundet. Der Auswahl des Notars müssen beide Parteien vor einer Terminvereinbarung zugestimmt haben. Den Kaufvertrag erhalten Sie vor dem Beurkundungstermin zur Ansicht, meist mit einem Vorlauf von 14 Tagen.

Wichtige Daten: das müssen Sie zum notariellen Beurkundungstermin mitbringen
◼︎ Name und Anschrift des Verkäufers (gültiges Ausweispapier)
◼︎ Name und Anschrift des Käufers (gültiges Ausweispapier)
◼︎ ggf. gültige Steuer-Identifikationsnummer
◼︎ Art und Anschrift des Kaufobjekts
◼︎ Auflistung möglicher Elemente, die zusätzlich zur Immobilie mitverkauft werden, etwa Mobiliar, inklusive jeweiligem Kaufpreis
◼︎ Kaufpreis der Immobilie
◼︎ Nutzungszustand der Immobilie, z. B. leerstehend
◼︎ Datum und gegebenenfalls Uhrzeit der vereinbarten Räumung der Immobilie
◼︎ je nach Situation: Name, Anschrift und Höhe der Provision für einen im Zuge des Immobilienverkaufs tätig gewordenen Makler inklusive Info zur zahlungspflichtigen Partei (Käufer oder Verkäufer)
◼︎ Unterlagen zur Finanzierung des Kaufpreises (Käufer)
◼︎ Kontodaten des Verkäufers für die Überweisung des Kaufpreises

Änderung des Grundbucheintrags
Mit der Änderung des Eigentumsverhältnisses einer Immobilie – der Vollzug dauert in der Regel mehrere Wochen – oder eines Grundstücks muss auch der bestehende Grundbucheintrag angepasst werden. Auch dies übernimmt der Notar im Rahmen der Beurkundung des Kaufvertrags. Zunächst merkt er die sogenannte Auflassung vor: das ist der Nachweis darüber, dass die Immobilie vom Verkäufer an den Käufer übergeht. Dieser im Grundbuch verschriftlichte Anspruch auf Eigentumsübertragung schützt gleichzeitig davor, dass die Immobilie parallel auch noch anderweitig verkauft wird.

09. Zahlungseingangsprüfung und Begleichung aller Verbindlichkeiten

Nichts besiegelt den erfolgreichen Immobilienverkauf so verbindlich wie der Eingang der gewünschten Kaufsumme auf dem eigenen Konto. Halten Sie den vereinbarten Termin im Blick und prüfen Sie, ob Sie das Geld auch tatsächlich am Stichtag erhalten. Fragen Sie andernfalls direkt nach, um den Abschluss nicht noch weiter zu verzögern. Für gewöhnlich haben auch Sie als Verkäufer Zahlungen zu leisten – in jedem Fall an den Notar, aber möglicherweise auch an ein Maklerunternehmen, eine Home-Staging-Agentur, an Fotografen, Videoanbieter oder Anzeigentexter. Kommen Sie Ihren Verbindlichkeiten termingerecht nach, um unnötigen Aufwand im Nachgang zu vermeiden.

10. Short Cut: so verkaufen Sie ihre Immobilie mit weniger Aufwand

Haben Sie all diese Schritte erledigt und Ihren Immobilienverkauf über die Bühne gebracht? Herzlichen Glückwunsch! Falls Sie sich weniger Aufwand wünschen, gibt es die Möglichkeit, Ihre Immobilie an einen professionellen Käufer zu veräußern. Zum Beispiel an deinimmokäufer. Mit uns verkaufen Sie Ihr Objekt nicht nur schnell, unkompliziert und zu einem fairen Preis, sondern auch ganz ohne Maklerprovision – ganz egal, wo in Deutschland sich Ihre Immobilie befindet. Lassen Sie sich von unseren erfahrenen Experten beraten!

Gut zu wissen...

Benötigen Sie Hilfe beim Immobilienverkauf? Wenn Sie Ihre Immobilie privat verkaufen, aber unnötige Kosten sparen wollen, machen wir Ihnen gern ein unverbindliches Angebot – und das binnen 24 Stunden. Als Experten mit jahrelanger Erfahrung und wissen wir, wie aufwendig der Privatverkauf einer Immobilie ist, und nehmen Ihnen gern alle Schritte ab. Wir kaufen deutschlandweit, unsere Bonität ist selbst­verständlich gesichert. Kommen Sie auf uns zu, wir beraten Sie gern!

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