Der Kauf einer Eigentumswohnung ist für viele ein großer Schritt in Richtung finanzielle Sicherheit und Unabhängigkeit. Doch neben dem eigentlichen Kaufpreis kommen zahlreiche Nebenkosten auf Käufer zu, die oft unterschätzt werden. Wer nur mit dem reinen Kaufpreis kalkuliert, kann schnell vor unerwarteten finanziellen Herausforderungen stehen. Die Kaufnebenkosten beim Wohnungskauf unterscheiden sich in einigen Punkten von denen beim Hauskauf. Besonders wichtig ist es, sich frühzeitig über diese Zusatzkosten zu informieren, um böse Überraschungen zu vermeiden. Während beim Hauskauf oft Kosten für Grundstücke und Erschließung anfallen, sind beim Wohnungskauf eher gemeinschaftliche Kosten für das Gebäude und die Verwaltung relevant.
Inhaltsverzeichnis
Die Kaufnebenkosten setzen sich aus mehreren Posten zusammen, die je nach Kaufpreis, Standort und individueller Situation unterschiedlich hoch ausfallen können. Besonders häufig unterschätzen Käufer diese zusätzlichen Kosten, was dazu führt, dass die Finanzierung ins Wanken gerät oder nicht ausreicht.
Zu den wichtigsten Nebenkosten gehören die Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Grundbuchgebühren. Auch eine Maklerprovision kann anfallen, sofern die Wohnung über einen Makler vermittelt wurde. Zudem sollten Käufer berücksichtigen, dass in vielen Fällen weitere Ausgaben für Gutachten, Versicherungen und laufende Kosten entstehen. In den folgenden Kapiteln werden die einzelnen Kostenpunkte detailliert erläutert.
In Deutschland betragen die Kaufnebenkosten typischerweise 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Das bedeutet, dass bei einer Eigentumswohnung im Wert von 300.000 Euro zusätzliche Kosten in Höhe von 30.000 bis 45.000 Euro anfallen können.
Ein entscheidender Faktor sind die regionalen Unterschiede. Besonders die Grunderwerbsteuer und die Maklerprovision variieren je nach Bundesland stark. Auch der Immobilientyp spielt eine Rolle: Beim Kauf einer Neubauwohnung können beispielsweise zusätzliche Kosten für Sonderausstattungen oder Baunebenkosten anfallen, während bei einer Bestandswohnung eher Renovierungs- oder Instandhaltungsrücklagen berücksichtigt werden müssen.
Die Kaufnebenkosten betragen insgesamt
Die Grunderwerbsteuer zählt zu den größten Kaufnebenkosten beim Erwerb einer Wohnung. Sie wird einmalig fällig und richtet sich nach dem Kaufpreis der Immobilie. Je nach Bundesland liegt sie zwischen 3,5 und 6,5 Prozent.
Ein Beispiel: In Bayern beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent, während Käufer in Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent zahlen müssen. Bei einer Eigentumswohnung mit einem Kaufpreis von 300.000 Euro bedeutet das eine Steuerlast von 10.500 bis 19.500 Euro.
Die Steuer ist in der Regel innerhalb weniger Wochen nach dem Notartermin zu zahlen. Erst nach vollständiger Begleichung stellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die für die Eintragung ins Grundbuch erforderlich ist.
Jeder Wohnungskauf muss in Deutschland notariell beurkundet werden. Der Notar sorgt dafür, dass der Kaufvertrag rechtssicher ist, übernimmt die Kommunikation mit den Behörden und stellt sicher, dass alle finanziellen und rechtlichen Aspekte korrekt abgewickelt werden.
Die Notarkosten liegen bei etwa 1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises. Zusätzlich fallen Grundbuchgebühren an, die etwa 0,5 Prozent des Kaufpreises betragen. Diese Gebühren decken die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch sowie eventuelle Belastungen wie Grundschulden ab. In Sonderfällen, etwa bei einem Erbbaurecht, können zusätzliche Eintragungsgebühren entstehen.
Wenn die Eigentumswohnung über einen Makler vermittelt wurde, fällt in den meisten Fällen eine Maklerprovision an. Diese variiert je nach Bundesland und beträgt in der Regel zwischen 3 und 7 Prozent des Kaufpreises.
Seit einer gesetzlichen Änderung im Jahr 2020 gilt in vielen Fällen das Bestellerprinzip, sodass die Provision zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt wird. Dennoch gibt es Ausnahmen, insbesondere bei Gewerbeimmobilien oder besonderen Vertragsgestaltungen. Käufer sollten sich daher frühzeitig informieren, ob und in welcher Höhe eine Provision fällig wird.
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Auch wenn sie nicht verpflichtend sind, können Gutachten und Beratungsleistungen beim Wohnungskauf sinnvoll sein. Ein Sachverständiger kann beispielsweise die Bausubstanz und mögliche Mängel der Wohnung überprüfen. Dies ist besonders bei Altbauwohnungen ratsam, um spätere Reparaturkosten abzuschätzen.
Die Kosten für ein Wertgutachten oder eine bautechnische Prüfung liegen meist zwischen 500 und 2.500 Euro. Ebenso kann eine rechtliche Prüfung des Kaufvertrags durch einen Anwalt sinnvoll sein, insbesondere wenn es um Sonderregelungen in der Teilungserklärung oder Eigentümergemeinschaft geht.
Nach dem Kauf einer Wohnung sollten Käufer nicht nur an die denken, sondern auch an die regelmäßigen Kosten, die auf sie zukommen. Eine der wichtigsten Positionen ist das Hausgeld oder Wohngeld. Dieses setzt sich aus Betriebskosten, Verwaltungskosten und Rücklagen für Instandhaltungen zusammen.
Zusätzlich fallen Versicherungen an, etwa eine Wohngebäudeversicherung oder eine Hausratversicherung. Auch die Grundsteuer muss regelmäßig gezahlt werden, deren Höhe je nach Gemeinde unterschiedlich ist. Käufer sollten daher genau kalkulieren, welche laufenden Kosten auf sie zukommen.
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Grundsätzlich verlangen die meisten Banken, dass Kaufnebenkosten aus Eigenkapital finanziert werden. In manchen Fällen ist es jedoch möglich, diese Kosten in die Finanzierung einzubeziehen. Dies hängt von den Beleihungswertgrenzen und den individuellen Konditionen der Bank ab.
Wer nicht genügend Eigenkapital hat, kann prüfen, ob Förderprogramme oder Zuschüsse infrage kommen. Auch ein separates Darlehen zur Deckung der Nebenkosten kann eine Option sein, allerdings meist zu höheren Zinsen als die Hauptfinanzierung.
Ob Kaufnebenkosten steuerlich geltend gemacht werden können, hängt davon ab, ob die Wohnung selbst genutzt oder vermietet wird. Vermieter haben in der Regel bessere Möglichkeiten, Nebenkosten wie Notarkosten oder Maklerprovision steuerlich abzusetzen.
Auch Finanzierungskosten können unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich berücksichtigt werden. Wer die Wohnung selbst nutzt, hat hingegen nur eingeschränkte steuerliche Vorteile, sollte sich aber dennoch über mögliche Abschreibungen informieren.
In einigen Fällen gibt es legale Möglichkeiten, die Kaufnebenkosten zu senken. Beispielsweise kann es sich lohnen, die Maklerprovision zu verhandeln oder einen Teil des Kaufpreises auf Inventar auszulagern, um die Grunderwerbsteuer zu minimieren.
Auch die Notarkosten können durch eine sorgfältige Vertragsgestaltung reduziert werden. Käufer sollten sich jedoch bewusst sein, dass manche Sparmaßnahmen rechtliche Risiken bergen und gut überlegt sein müssen.
Die Kaufnebenkosten beim Wohnungskauf sind ein wesentlicher Bestandteil der Finanzierung und sollten nicht unterschätzt werden. Wer sich frühzeitig über alle anfallenden Kosten informiert, kann besser planen und finanzielle Engpässe vermeiden.
Eine gründliche Kalkulation und gegebenenfalls eine professionelle Beratung helfen dabei, böse Überraschungen zu vermeiden. Mit der richtigen Vorbereitung wird der Traum von der eigenen Wohnung finanziell realistisch und langfristig tragfähig.
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