Beim Erwerb einer Immobilie fallen neben dem Kaufpreis auch verschiedene Kaufnebenkosten an. Diese zusätzlichen Kosten können einen erheblichen Anteil des Gesamtbudgets ausmachen und sollten frühzeitig in die Finanzierungsplanung einbezogen werden. Zu den wichtigsten Kaufnebenkosten gehören die Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren sowie Maklerprovisionen. Doch wie hoch sind diese Kosten genau, wovon hängen sie ab und wer muss sie zahlen? In diesem Artikel erfahren Sie alles, was Sie über Kaufnebenkosten wissen müssen.
Inhaltsverzeichnis
Kaufnebenkosten sind alle zusätzlichen Ausgaben, die beim Erwerb einer Immobilie anfallen und nicht im eigentlichen Kaufpreis enthalten sind. Sie entstehen durch behördliche Gebühren, Dienstleister wie Notare und Makler sowie durch steuerliche Abgaben.
Die Höhe der Kaufnebenkosten hängt von mehreren Faktoren ab, darunter der Kaufpreis, das Bundesland, in dem sich die Immobilie befindet, sowie die Inanspruchnahme externer Dienstleistungen wie eines Maklers. In Deutschland bewegen sich die Kaufnebenkosten in der Regel zwischen 7 % und 15 % des Kaufpreises.
Beim Kauf einer Immobilie müssen Käufer mit verschiedenen Nebenkosten rechnen. Die wichtigsten Kostenpunkte sind:
1. Grunderwerbsteuer:
Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die beim Kauf einer Immobilie anfällt und an das Finanzamt gezahlt werden muss. Die Höhe variiert je nach Bundesland und liegt zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Die Zahlung der Grunderwerbsteuer ist Voraussetzung für die Eintragung des Käufers ins Grundbuch.
2. Notarkosten:
In Deutschland ist ein notarieller Kaufvertrag gesetzlich vorgeschrieben. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag und übernimmt die Kommunikation mit dem Grundbuchamt. Die Notarkosten belaufen sich auf etwa 1,0 % bis 1,5 % des Kaufpreises.
3. Grundbuchgebühren:
Für die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch und mögliche Grundschuldbestellungen fallen Grundbuchgebühren an. Diese betragen in der Regel 0,5 % bis 1,0 % des Kaufpreises.
4. Maklerprovision:
Falls die Immobilie durch einen Makler vermittelt wurde, fällt eine Maklerprovision an. Die Höhe ist frei verhandelbar, beträgt aber je nach Bundesland und Region zwischen 3 % und 7 % des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer. Seit der Einführung des Bestellerprinzips für Kaufimmobilien im Jahr 2020 teilen sich in der Regel Käufer und Verkäufer die Maklerprovision.
5. Kosten für eine Immobilienbewertung (optional):
Falls der Käufer ein unabhängiges Wertgutachten durch einen Sachverständigen in Auftrag gibt, fallen zusätzliche Kosten an. Eine Immobilienbewertung kann zwischen 500 und 2.500 Euro kosten, abhängig vom Umfang der Begutachtung.
Grundsätzlich trägt der Käufer die meisten Kaufnebenkosten, da sie direkt mit dem Erwerb der Immobilie verbunden sind. Die einzige Ausnahme bildet die Maklerprovision, die seit Einführung des Bestellerprinzips in den meisten Fällen zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt wird.
Die Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Grundbuchgebühren sind jedoch immer vom Käufer zu tragen. Daher ist es wichtig, diese Kosten in der Finanzierungsplanung zu berücksichtigen.
Da die Kaufnebenkosten zusätzlich zum Kaufpreis anfallen, stellt sich die Frage der Finanzierung. In den meisten Fällen sind folgende Optionen möglich:
1. Eigenkapital:
Die Kaufnebenkosten müssen in der Regel aus Eigenkapital bezahlt werden, da Banken sie oft nicht über das Immobiliendarlehen finanzieren. Viele Banken setzen voraus, dass der Käufer mindestens 10 % bis 20 % Eigenkapital einbringt, um die Kaufnebenkosten abzudecken.
2. Separates Darlehen:
Einige Käufer entscheiden sich für ein separates Privatdarlehen zur Deckung der Kaufnebenkosten, insbesondere wenn nicht genügend Eigenkapital vorhanden ist. Allerdings sind diese Kredite oft mit höheren Zinsen verbunden.
3. Vollfinanzierung (in Ausnahmefällen):
Einige Banken bieten eine Vollfinanzierung an, bei der sowohl der Kaufpreis als auch die Kaufnebenkosten über das Darlehen finanziert werden. Diese Finanzierungsform ist jedoch selten und erfordert eine sehr gute Bonität.
Es gibt einige Möglichkeiten, um die Kaufnebenkosten zu senken:
1. Direktkauf ohne Makler:
Wer eine Immobilie direkt vom Eigentümer kauft, spart sich die Maklerprovision und kann dadurch mehrere Tausend Euro sparen.
2. Immobilien in Bundesländern mit niedriger Grunderwerbsteuer kaufen:
Da die Grunderwerbsteuer je nach Bundesland unterschiedlich hoch ist, kann sich der Kauf in Regionen mit geringerer Steuer lohnen.
3. Verhandlung mit dem Verkäufer:
In manchen Fällen sind Verkäufer bereit, einen Teil der Kaufnebenkosten zu übernehmen, insbesondere die Maklerprovision oder Notarkosten.
Kaufnebenkosten sind ein wesentlicher Bestandteil des Immobilienerwerbs und sollten frühzeitig einkalkuliert werden. Neben der Grunderwerbsteuer fallen Notarkosten, Grundbuchgebühren und möglicherweise eine Maklerprovision an. Diese Zusatzkosten betragen in Deutschland typischerweise zwischen 7 % und 15 % des Kaufpreises und müssen meist aus Eigenkapital finanziert werden. Eine gründliche Finanzierungsplanung hilft, böse Überraschungen zu vermeiden und den Immobilienkauf optimal vorzubereiten.
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