Wohnung verkaufen trotz Kredit

01. Wohnung verkaufen trotz laufendem Kredit

Zuerst einmal das Wichtigste: Die Antwort auf die Fragen, ob Sie Ihre Eigentumswohnung trotz eines laufenden Kredits verkaufen können, lautet: Ja. Auch wenn sich mit einem laufenden Darlehen die eine oder andere Herausforderung ergeben kann, ist der Verkauf vom Grundsatz her möglich.

02. Welche Varianten stehen für den Wohnungsverkauf trotz Darlehen zur Verfügung?

Als Erstes möchten wir Ihnen ans Herz legen, sich von einem Fachmann, wie beispielsweise einem Makler oder einem unabhängigen Finanzexperten beraten zu lassen, wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen möchten, obwohl diese noch mit einem Kredit belastet ist. Das könnte Ihnen einiges an Arbeit, Zeit und Kosten ersparen. Wir von deinimmokäufer stehen Ihnen gerne für eine kostenlose Beratung zur Verfügung.

Wird der Kauf einer Immobilie über ein Immobiliendarlehen finanziert, lässt die Bank zur Absicherung der Finanzierung eine sogenannte Grundschuld in das Grundbuch eintragen. Damit ist das Grundstück mit einer Grundschuld belastet bzw. das Grundstück ist nicht lastenfrei.

Folgende Möglichkeiten stehen Ihnen in diesem Fall für den Wohnungsverkauf zur Verfügung.

– Sie kündigen den Kredit bzw. lösen diesen vorzeitig ab.
– Sie übertragen den Kredit auf eine andere Immobilie.
– Sie übertragen das vorhandene Darlehen auf den Käufer.

03. Kredit ablösen und Grundbuch lastenfrei stellen

Der Gesetzgeber schreibt vor, dass Sie einen Kredit mit Zinsfestschreibung (Zinssatz für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben) nur kündigen können, wenn dafür ein berechtigtes Interesse vorliegt. Der Verkauf einer Immobilie wird als ein solches berechtigtes Interesse angesehen - festgeschrieben ist das im § 490 Abs. II BGB. Vorausgesetzt, es sind seit der Freigabe des Darlehens mindestens 6 Monate vergangen und Sie halten sich außerdem an die gesetzlich vorgegebene Kündigungsfrist von drei Monaten.

Der Bank steht per Gesetz zum Ausgleich dafür, dass Sie den Kredit vorzeitig kündigen, eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung zu (§ 490 Abs. II BGB). Damit erhält die Bank die Möglichkeit, den Zinsschaden durch die vorzeitige Kündigung des Darlehens geltend zu machen.

Tipp:
Befindet sich Ihr Kredit nicht mehr in der Zinsfestschreibungsfrist – diese dauert üblicherweise zwischen 10 und 15 Jahre – können Sie Ihr Darlehen vollständig ablösen. Im BGB steht dazu: Die Vorfälligkeitsentschädigung entfällt, wenn ein Darlehen ab dem 10. Jahr und nach Ablauf der Zinsbindungsfrist gekündigt wird.

Grundschuld löschen
Idealerweise werden beim Verkauf von Immobilien diese immer lastenfrei übergeben. Das bedeutet, bevor der Kaufvertrag unterzeichnet wird, ist die Löschung einer bestehenden Grundschuld vollzogen.

Besteht die eingetragene Grundschuld der Bank noch, kann diese allerdings im Zuge des Wohnungsverkaufs auch an den Käufer übergeben werden. Der Käufer muss hier natürlich – zusätzlich zu der notwendigen Zustimmung Ihrer Bank – einwilligen. Im Anschluss zahlt der Käufer den laufenden Kredit an die Bank ab und kann danach die Löschung der Grundschuld beantragen.

Haben Sie Ihr Darlehen im Vorfeld gekündigt und abgelöst, sind Sie berechtigt, die Löschung der Grundschuld zu beantragen.
Es ist immer von Vorteil, wenn sich Käufer, Verkäufer und die finanzierende Bank austauschen und vor dem Verkauf der Immobilie über das gemeinsame Vorgehen beraten. In diesem Fall raten wir Ihnen, sich einen Immobilienfachmann wie deinimmokäufer an die Seite zu nehmen, damit hier in ihrem Sinne verhandelt wird.

Die Löschung einer Grundschuld ist nur unter folgenden Voraussetzungen möglich:
– Kredit ist vollständig abgelöst
– Bank stimmt der Löschung zu und stellt eine Löschungsbewilligung aus
– Notar muss Löschungsbewilligung beglaubigen

Sind diese Forderungen erfüllt, gibt der Notar die Löschungsbewilligung an das Grundbuchamt weiter und die Schuld wird gelöscht.

Kann die Bank die Löschung einer Grundschuld ablehnen?
Als Kreditnehmer muss man sich darüber bewusst sein, dass eine Grundschuld nach BGB eine Form des Grundpfandrechts – also ein Recht der Pfändung – darstellt. Das bedeutet, dass bei Zahlungsverzug die in der Grundschuld festgelegte Summe sofort pfändbar wird. Im Klartext: Werden die Zahlungen nicht fristgerecht getätigt, kann die Bank ohne weiteren Gerichtsbeschluss die Summe direkt einfordern.

Anders als bei einer Hypothek, welche automatisch erlischt, sobald das Darlehen getilgt wurde, ist dies bei einer Grundschuld nicht der Fall. Ist das Darlehen vollständig abgelöst, wird eine Grundschuld zu einer sogenannten Eigentümerschuld und ist somit wieder verwendbar.

Eine Löschung erfolgt hier nicht zwangsläufig. Durch die Verwendung dieser Eigentümerschuld als Sicherheit können Immobilienbesitzer relativ einfach ein erneutes Darlehen aufnehmen, um damit eine Modernisierung oder eine weitere Immobilie zu finanzieren.

Was kostet die Löschung einer Grundschuld?
Die Höhe der Kosten, die im Zuge der Grundschuld-Löschung auf Sie zukommen, ist abhängig vom jeweiligen Grundschuldbetrag. Für eine Grundschuld in Höhe von 100.000 Euro müssen Sie in etwa mit 300 Euro Notarkosten rechnen.

Wie hoch ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?
Doch zurück zu o.g. Szenario – Sie haben Ihr Darlehen gekündigt und die Bank verlangt von Ihnen eine Vorfälligkeitsentschädigung. In diesem Fall sollten Sie das ungefähre Ausmaß dieser Entschädigung vor der Preisfindung kennen, um diese im Verkaufspreis berücksichtigen zu können.

Die Höhe der Entschädigung für die Bank errechnet sich aus dem derzeitigen Zinsniveau, da dieses direkten Einfluss auf den Zinsschaden der Bank hat. Wurde beispielsweise mit Ihnen ein Zinssatz von 3% vereinbart und die Bank kann im Anschluss das Darlehen nur zu einem Zinssatz von eventuell 2,5% verleihen, beträgt der Zinsschaden für die Bank 0,5%.

Zur Berechnung herangezogen werden außerdem folgende Daten:
– Restschuld
– Restlaufzeit des Kredits
– Optionen auf Sondertilgung
– Risikoersparnis
– Verwaltungskostenersparnis

Die Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung ist keine einfache Sache und daher von einem Laien kaum auf ihre Richtigkeit zu überprüfen. Lassen Sie sich deren Korrektheit unbedingt von einem unabhängigen Fachmann bestätigen.

Tipp:
Ist eine Vorfälligkeitsentschädigung nicht korrekt, haben Sie die Möglichkeit, deren Zahlung zu vermeiden oder zurückzufordern. Der BGH stellt sich in solchen Situationen eindeutig auf die Seite der Verbraucher, vor allem, wenn die Banken nicht vollumfänglich ihrer Informationspflicht nachgekommen sind.

Fehler, die den Banken gerne unterlaufen, sind unzureichende Angaben über die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung wie beispielsweise:
– Berechnungszeitraum wird falsch dargestellt
– Sondertilgungsrechte werden nicht berücksichtigt
– Kündigungsrechte sind nicht korrekt angegeben
– zur Berechnung werden ungünstige Renditen von Pfandbriefen herangezogen

Sie können die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung auch umgehen, indem Sie sich für eine der beiden folgenden Varianten des Wohnungsverkaufs trotz Kredit entscheiden.

04. Laufenden Kredit auf Käufer übertragen

Haben Sie einen Käufer für Ihre Eigentumswohnung gefunden, können Sie unter Umständen Ihren laufenden Kredit auf diesen übertragen. Neben der Bank müsste der Käufer einer solchen Übertragung natürlich zustimmen. Ein gesetzlich begründetes Recht auf eine Übertragung gibt es allerdings nicht. Das bedeutet, die Bank könnte diese auch ablehnen.

Reizvoll sowohl für Käufer als auch für den Verkäufer der Eigentumswohnung ist so ein Deal besonders dann, wenn dessen Konditionen günstiger ausfallen als die momentane Marktsituation und die Bedingungen bei anderen Banken.

Der Verkäufer spart sich bei diesem Vorgehen die Vorfälligkeitsentschädigung und der Käufer profitiert von den günstigen Konditionen. Es haben somit beide Seiten etwas davon. Zudem müssen Sie als Verkäufer die eingetragene Grundschuld nicht zur Löschung bringen und sparen zusätzlich die Notarkosten.

05. Kreditübertragung auf neue Immobilie

Möchten Sie eine Wohnung verkaufen trotz Kredit, können Sie die Vorfälligkeitsentschädigung auch einsparen, indem Sie das laufende Darlehen auf eine neue Immobilie übertragen.

So entschied der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 03.02.2004, Aktenzeichen XI ZR 398/02, dass ein Austausch von Sicherheiten für die kreditgebende Bank zumutbar ist, wenn das neue Objekt sich dafür eignet, das Risiko eines Kreditausfalls genauso gut abzusichern, wie das vorherige.

Voraussetzung dafür ist:
– Der Tausch der Sicherheiten ist für die Bank kostenfrei.
– Die Verwaltungskosten der Bank werden übernommen.
– Der Verkäufer kann ein berechtigtes Interesse nachweisen.

Haben Sie vor, Ihre Wohnung zu verkaufen, um im Anschluss eine andere Eigentumswohnung oder ein Haus zu kaufen, kann diese Variante eine für Sie vorteilhafte Alternative darstellen.

Tipp:
Sie möchten keine neue Immobilie kaufen und dennoch keine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zahlen. Dann prüfen Sie die Widerrufsbelehrung Ihres Darlehensvertrages. Nicht selten ist diese fehlerhaft, was wiederum dazu führt, dass die Vorfälligkeitsentschädigung hinfällig wird.

Ein Fachmann prüft die Widerrufsbelehrung auf:
– vollständigen Inhalt
– deren Nachvollziehbarkeit
– Einhaltung der Formulierungsfragen.

06. Fazit

Sie haben also in jedem Fall die Möglichkeit, Ihre Wohnung trotz Kredit zu verkaufen. Je nachdem, in welcher Situation Sie sich befinden und wie viel Zeit Ihnen zur Verfügung steht, können Sie zwischen den drei o.g. Varianten auswählen. Eine Überprüfung Ihres Darlehensvertrages durch einen Fachmann im Zuge des Wohnungsverkaufs ist in jedem Fall empfehlenswert.