Das Erbbaurecht ist eine besondere Form des Immobilieneigentums, bei der der Käufer kein Grundstück erwirbt, sondern es für einen festgelegten Zeitraum nutzt. Dabei zahlt der Erbbauberechtigte einen regelmäßigen Erbbauzins an den Grundstückseigentümer, während er auf dem Grundstück eine Immobilie errichten und nutzen darf. Diese Rechtsform wird oft von Kommunen, Kirchen oder Stiftungen angeboten und hat in Deutschland eine lange Tradition. Das Erbbaurecht bietet Vorteile wie geringere Anschaffungskosten, bringt aber auch gewisse Einschränkungen mit sich.
Inhaltsverzeichnis
Das Erbbaurecht ermöglicht es einer Person oder einem Unternehmen, ein Gebäude auf einem fremden Grundstück zu errichten und zu nutzen, ohne das Grundstück selbst zu besitzen. Es handelt sich um ein zeitlich begrenztes Nutzungsrecht, das in der Regel für 50 bis 99 Jahre gewährt wird.
Der Erbbauberechtigte zahlt während dieser Laufzeit einen jährlichen Erbbauzins an den Grundstückseigentümer. Nach Ablauf der Erbpachtzeit kann das Erbbaurecht verlängert werden – andernfalls fällt das Grundstück samt Gebäude zurück an den Eigentümer.
Das Erbbaurecht wird im Grundbuch in einem eigenen Erbbaugrundbuch vermerkt und ist somit rechtlich abgesichert.
Höhe des Erbbauzinses
Die Höhe des Erbbauzinses wird vertraglich festgelegt und beträgt üblicherweise 3 bis 5 % des Grundstückswerts pro Jahr. Die genaue Berechnung richtet sich nach dem aktuellen Bodenrichtwert des Grundstücks.
Anpassung des Erbbauzinses
Erbbauzinsen können vertraglich an die Inflationsrate oder an den Bodenwert gekoppelt sein. In vielen Verträgen ist eine regelmäßige Anpassung des Erbbauzinses vorgesehen, um Wertsteigerungen des Grundstücks zu berücksichtigen.
Steuerliche Absetzbarkeit
Für Selbstnutzer sind Erbbauzinsen nicht steuerlich absetzbar. Vermieter können sie jedoch als Betriebsausgaben oder Werbungskosten geltend machen.
Geringere Anschaffungskosten
Da der Kauf eines Grundstücks entfällt, sind die Anfangskosten für den Erwerb einer Immobilie mit Erbbaurecht deutlich niedriger als bei einem klassischen Immobilienkauf. Dies ermöglicht es Käufern mit geringem Eigenkapital, dennoch Wohneigentum zu erwerben.
Bessere Finanzierbarkeit
Banken finanzieren Erbbaurechte in der Regel ähnlich wie klassische Immobilienkäufe. Da die Grundstückskosten entfallen, bleibt die Darlehenssumme insgesamt niedriger, was eine Finanzierung oft erleichtert.
Planungssicherheit durch langfristige Laufzeiten
Erbbaurechte werden meist für mehrere Jahrzehnte vergeben, was eine langfristige Nutzung des Grundstücks gewährleistet. Zudem besteht in vielen Fällen die Möglichkeit, das Erbbaurecht zu verlängern.
Monatliche oder jährliche Zahlungsverpflichtung
Während Eigentümer eines gekauften Grundstücks keine weiteren Kosten tragen müssen, sind Erbbauberechtigte verpflichtet, regelmäßig den Erbbauzins zu zahlen. Diese Kosten bleiben über die gesamte Laufzeit bestehen.
Wertsteigerung des Grundstücks ohne eigenen Vorteil
Da das Grundstück nicht im Eigentum des Erbbauberechtigten steht, profitiert dieser nicht von einer möglichen Wertsteigerung des Grundstücks.
Rückfall des Grundstücks nach Ablauf des Erbbaurechts
Nach Ablauf des Erbbaurechts geht das Grundstück samt Gebäude an den ursprünglichen Eigentümer zurück. Der Erbbauberechtigte erhält in der Regel eine Entschädigung, jedoch meist nur in Höhe von zwei Dritteln des Verkehrswerts der Immobilie.
Weniger attraktive Wiederverkaufsmöglichkeiten
Immobilien mit Erbbaurecht sind schwieriger zu verkaufen als klassisches Wohneigentum, da sich viele Käufer vor den langfristigen Zahlungsverpflichtungen und der begrenzten Laufzeit scheuen. Banken gewähren zudem nur dann eine Finanzierung, wenn die Restlaufzeit des Erbbaurechts noch ausreichend lang ist.
Das Erbbaurecht wird in einem eigenen Erbbaugrundbuch eingetragen, das die gleichen rechtlichen Sicherheiten bietet wie ein normales Grundbuch. Käufer einer Immobilie mit Erbbaurecht erhalten somit eine rechtlich abgesicherte Eigentumsposition, die dem klassischen Eigentum weitgehend ähnelt.
Für Käufer mit geringem Eigenkapital
Da beim Erbbaurecht der Grundstückskauf entfällt, ist diese Finanzierungsform besonders für Käufer mit begrenztem Eigenkapital interessant.
In Regionen mit hohen Grundstückspreisen
In Ballungsräumen, wo Grundstücke extrem teuer sind, kann das Erbbaurecht eine kostengünstige Alternative sein, um Wohneigentum zu erwerben.
Für langfristige Investitionen mit gesicherter Nutzung
Wer eine Immobilie langfristig selbst nutzen möchte und nicht auf eine Wertsteigerung des Grundstücks angewiesen ist, kann vom Erbbaurecht profitieren.
Das Erbbaurecht bietet eine Möglichkeit, eine Immobilie zu nutzen und zu bebauen, ohne ein Grundstück kaufen zu müssen. Besonders für Käufer mit begrenztem Budget kann dies eine attraktive Option sein. Allerdings müssen die langfristigen Kosten, die eingeschränkte Wertsteigerung und die begrenzte Laufzeit berücksichtigt werden. Wer sich für ein Erbbaurecht entscheidet, sollte die Vertragskonditionen genau prüfen und sich über die Möglichkeiten einer späteren Verlängerung oder eines Verkaufs bewusst sein.
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