Die Abschreibung, auch als AfA (Absetzung für Abnutzung) bekannt, ist ein steuerliches Instrument, mit dem Immobilieneigentümer die Anschaffungs- oder Herstellungskosten einer Immobilie über deren Nutzungsdauer hinweg steuerlich geltend machen können. Sie dient dazu, den Wertverlust der Immobilie abzubilden und kann die Steuerlast erheblich senken. Besonders attraktiv sind Abschreibungsmöglichkeiten für denkmalgeschützte Gebäude und Sanierungsmaßnahmen, da hier häufig höhere Abschreibungssätze möglich sind. Doch welche Arten der Abschreibung gibt es und wie können Immobilienbesitzer davon profitieren?
Inhaltsverzeichnis
Die Abschreibung ermöglicht es Eigentümern, die Kosten für den Kauf oder die Sanierung einer Immobilie nicht auf einmal, sondern über einen längeren Zeitraum hinweg steuerlich abzusetzen. Dies entspricht der wirtschaftlichen Realität, da eine Immobilie über Jahre hinweg genutzt wird und dabei einem natürlichen Wertverlust unterliegt.
Für privat genutzte Immobilien ist eine Abschreibung nicht möglich. Vermietete Immobilien hingegen bieten steuerliche Vorteile, da die Abschreibung die zu versteuernden Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung reduziert.
Die lineare Abschreibung ist die gängigste Methode für Immobilien. Hier wird der Wertverlust jährlich mit einem festen Prozentsatz vom Anschaffungswert der Immobilie abgeschrieben.
Für Wohnimmobilien, die nach dem 31. Dezember 1924 erbaut wurden, beträgt die Abschreibung 2 % pro Jahr über eine Nutzungsdauer von 50 Jahren. Ältere Immobilien, die vor 1925 errichtet wurden, können mit 2,5 % pro Jahr über 40 Jahre abgeschrieben werden.
Die degressive Abschreibung ermöglicht es, in den ersten Jahren höhere Abschreibungen vorzunehmen, die dann mit der Zeit abnehmen. Diese Methode wurde früher genutzt, um Investitionen steuerlich attraktiver zu machen, ist jedoch aktuell für Immobilien nicht mehr zulässig.
Denkmalgeschützte Immobilien und bestimmte Sanierungsmaßnahmen bieten besonders attraktive Abschreibungsmöglichkeiten.
Bei denkmalgeschützten Immobilien können Käufer über einen Zeitraum von zwölf Jahren erhöhte Abschreibungen geltend machen. In den ersten acht Jahren sind 9 % pro Jahr möglich, gefolgt von weiteren vier Jahren mit 7 % Abschreibung jährlich.
Auch Modernisierungs- und Sanierungskosten können unter bestimmten Bedingungen steuerlich geltend gemacht werden. In vielen Fällen lassen sich bis zu 15 % der Anschaffungskosten über die AfA absetzen.
Nur der Gebäudeanteil ist abschreibungsfähig
Beim Kauf einer Immobilie setzt sich der Kaufpreis aus dem Wert des Gebäudes und des Grundstücks zusammen. Ein entscheidender Punkt ist, dass nur der Gebäudeanteil abgeschrieben werden kann, da das Grundstück keinem Wertverlust unterliegt.
Sanierungs- und Modernisierungskosten
Kosten für Sanierungen oder Modernisierungen können entweder als sofort abzugsfähige Werbungskosten oder als anschaffungsnahe Herstellungskosten über die Abschreibung geltend gemacht werden.
Die Abschreibung reduziert die steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und senkt damit die Einkommensteuerlast. Besonders in den ersten Jahren nach einer Sanierung oder einem Immobilienkauf kann dies zu erheblichen steuerlichen Vorteilen führen.
Je höher die Abschreibung, desto geringer ist das zu versteuernde Einkommen. Besonders Investoren und Kapitalanleger nutzen die AfA gezielt, um steuerliche Vorteile zu optimieren.
Die Abschreibung (AfA) ist ein wertvolles Instrument für Immobilieninvestoren, um den Wertverlust einer Immobilie steuerlich geltend zu machen und die Steuerlast zu reduzieren. Während die lineare Abschreibung für Wohnimmobilien mit festen Sätzen erfolgt, bieten denkmalgeschützte Gebäude und Sanierungsobjekte attraktive Sonderabschreibungen. Wer eine Immobilie als Kapitalanlage nutzt, sollte die Abschreibungsmöglichkeiten frühzeitig in seine Finanzplanung einbeziehen, um langfristig steuerliche Vorteile zu sichern.
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