Beim Kauf einer Immobilie kommen neben dem eigentlichen Kaufpreis zahlreiche Nebenkosten auf Käufer zu. Eine der größten finanziellen Positionen dabei ist oft die Maklerprovision. In vielen Fällen beträgt sie mehrere Tausend bis Zehntausend Euro und kann den Gesamtaufwand für den Immobilienerwerb erheblich beeinflussen. Doch nicht in jeder Situation wird eine Maklerprovision fällig, und auch die Höhe der Gebühren variiert je nach Bundesland und individueller Vertragsgestaltung. Seit einer gesetzlichen Änderung im Jahr 2020 gelten neue Regelungen zur Verteilung der Maklerkosten, die Käufer und Verkäufer gleichermaßen betreffen. Dennoch gibt es viele Unsicherheiten: Wer zahlt die Provision, wann ist sie fällig, und gibt es Möglichkeiten, sie zu verhandeln oder sogar zu umgehen?
Inhaltsverzeichnis
Grundsätzlich entsteht eine Maklerprovision, wenn ein Immobilienmakler als Vermittler zwischen Käufer und Verkäufer tätig wird. Makler haben die Aufgabe, Immobilien zu präsentieren, Interessenten zu betreuen und die Verhandlungen bis hin zum Kaufabschluss zu begleiten. Im Erfolgsfall – also wenn ein Kaufvertrag zustande kommt – erhält der Makler eine Provision für seine erbrachte Dienstleistung.
Nicht in jedem Fall fällt jedoch eine Maklerprovision an. Wenn ein privater Verkäufer seine Immobilie ohne Makler anbietet, kann der Käufer direkt mit dem Eigentümer verhandeln, ohne zusätzliche Gebühren zahlen zu müssen. Auch bei Neubauten, die direkt vom Bauträger verkauft werden, wird oft keine Maklerprovision fällig, da der Bauträger in der Regel über eigene Vertriebsstrukturen arbeitet. Käufer sollten daher vorab prüfen, ob für ihre Wunschimmobilie eine Maklerprovision anfällt oder nicht.
Die Kaufnebenkosten betragen insgesamt
Die Höhe der Maklerprovision ist nicht bundesweit einheitlich geregelt und variiert je nach Bundesland und individueller Absprache zwischen Makler und Verkäufer. In der Regel beträgt die Maklerprovision zwischen 3,57 Prozent und 7,14 Prozent des Kaufpreises, wobei in den meisten Bundesländern ein Satz von rund 5 bis 7 Prozent üblich ist.
Ein Beispiel:
Die genauen Kosten hängen auch davon ab, ob Käufer und Verkäufer sich die Maklergebühr teilen oder ob sie vollständig von einer Partei getragen wird.
Mit der Neuregelung des Maklerrechts im Jahr 2020 wurde festgelegt, dass Käufer in den meisten Fällen nicht mehr allein für die Maklerprovision aufkommen müssen. Stattdessen gilt eine Teilung der Kosten: Wenn der Verkäufer den Makler beauftragt, muss er mindestens die Hälfte der Provision übernehmen. Käufer zahlen dann nur noch den verbleibenden Anteil.
Anders sieht es aus, wenn der Käufer den Makler selbst beauftragt, um gezielt nach einer passenden Immobilie suchen zu lassen. In diesem Fall kann es sein, dass er die Provision vollständig tragen muss. Auch bei gewerblichen Immobilien und Grundstücken gelten teilweise abweichende Regelungen. Käufer sollten daher genau prüfen, wie die Provisionskosten verteilt werden und ob eine alleinige Übernahme durch den Verkäufer verhandelbar ist.
Die Maklerprovision wird erst dann fällig, wenn ein wirksamer Kaufvertrag unterzeichnet wurde. In den meisten Fällen muss die Zahlung innerhalb weniger Tage oder Wochen nach Vertragsabschluss erfolgen. Einige Makler verlangen die Provision direkt nach der notariellen Beurkundung, andere erst nach der endgültigen Eintragung ins Grundbuch.
Sollte der Kaufvertrag aus bestimmten Gründen nicht zustande kommen oder der Käufer vom Vertrag zurücktreten, entfällt in der Regel auch die Verpflichtung zur Zahlung der Provision. In Ausnahmefällen – etwa wenn der Makler nachweislich seine Leistung erbracht hat, der Kauf aber aus Gründen scheitert, die nicht in seiner Verantwortung liegen – kann eine anteilige Zahlung erforderlich sein.
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Viele Käufer fragen sich, ob die Höhe der Maklerprovision verhandelbar ist. Tatsächlich gibt es durchaus Spielraum für Verhandlungen, insbesondere in Regionen mit hoher Maklerdichte oder wenn der Makler dringend eine Immobilie verkaufen möchte.
Ein wichtiger Ansatzpunkt für Verhandlungen ist der Maklervertrag. Käufer können beispielsweise nach einer Reduzierung der Provision fragen oder anregen, dass der Verkäufer einen höheren Anteil übernimmt. Auch wenn eine Immobilie bereits länger auf dem Markt ist oder der Makler keinen großen Aufwand für die Vermittlung hatte, sind Rabatte möglich.
Allerdings sollten Käufer bedenken, dass Makler in der Regel ungern auf ihre Provision verzichten. Wer zu hart verhandelt, riskiert, dass der Makler weniger engagiert ist oder sich nach anderen Interessenten umsieht.
Die Maklerprovision ist in den §§ 656a bis 656d des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt. Demnach muss ein Maklervertrag in Textform abgeschlossen werden – eine mündliche Vereinbarung reicht nicht aus. Zudem gilt, dass der Makler nur dann Anspruch auf seine Provision hat, wenn seine Vermittlungsleistung ursächlich für den Kauf war.
Es gibt verschiedene Vertragsarten, die Käufer und Verkäufer kennen sollten. Ein allgemeiner Maklervertrag verpflichtet den Makler nicht zur aktiven Vermittlung, während ein Alleinauftrag eine exklusivere Bindung bedeutet. Beim qualifizierten Alleinauftrag hat der Verkäufer sogar Einschränkungen, selbst nach Käufern zu suchen. Käufer sollten sich bewusst sein, welche Art von Vertrag der Verkäufer mit dem Makler abgeschlossen hat, da dies Einfluss auf die Verhandlungsmöglichkeiten hat.
Viele Käufer überlegen, ob es Möglichkeiten gibt, die Maklerprovision zu umgehen. Eine Möglichkeit besteht darin, gezielt nach provisionsfreien Immobilien zu suchen, die direkt vom Eigentümer verkauft werden. Es gibt jedoch rechtliche Fallstricke: Wenn ein Makler bereits in die Vermittlung involviert war, darf die Provision nicht durch nachträgliche Vertragsänderungen umgangen werden.
Versuche, eine Maklerprovision nachträglich aus dem Vertrag zu streichen oder einen Direktdeal mit dem Verkäufer abzuwickeln, können rechtliche Konsequenzen haben. Sollte ein Makler nachweisen können, dass er den Kauf eingefädelt hat, kann er seinen Provisionsanspruch vor Gericht durchsetzen.
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Ob die Maklerprovision steuerlich geltend gemacht werden kann, hängt davon ab, wie die Immobilie genutzt wird. Bei selbstgenutzten Immobilien ist die Provision in der Regel nicht absetzbar. Käufer, die die Immobilie vermieten, können die Maklerprovision hingegen als Werbungskosten oder Anschaffungskosten steuerlich anrechnen.
Kapitalanleger profitieren besonders, da sie die Maklergebühren über mehrere Jahre abschreiben können. Wichtig ist, dass alle Rechnungen und Belege für das Finanzamt aufbewahrt werden, um die steuerlichen Vorteile voll ausschöpfen zu können.
Die Maklerprovision gehört zu den größten Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb und sollte bei der Finanzierungsplanung nicht übersehen werden. Käufer sollten sich frühzeitig über die Höhe der Provision informieren, prüfen, wer sie trägt, und gegebenenfalls über eine Reduzierung verhandeln. Eine gute Vorbereitung hilft, unerwartete Kosten zu vermeiden und die finanzielle Belastung beim Kauf einer Immobilie besser zu kalkulieren.
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