Haus verkaufen: Tipps und Tricks

01. Haus verkaufen mit oder ohne Makler?

Eine pauschale Antwort auf diese Frage gibt es nicht. Ob Sie Ihr Haus mit Makler verkaufen oder den Verkauf lieber privat durchführen, können nur Sie allein einschätzen. Wir haben Ihnen zur Orientierung für beide Optionen die herausragenden Vor- und Nachteile aufgeführt.

Haus mit Makler verkaufen
Das häufigste Argument, das gegen die Zusammenarbeit mit einem Makler ins Feld geführt wird, sind die Maklerkosten. Die Höhe der Maklerprovision ist nicht einheitlich geregelt und fällt daher von Region zu Region unterschiedlich aus.

Die Maklerkosten beim Hausverkauf
Es gibt keine gesetzlichen Vorgaben zur Höhe der Maklerprovision – auch Courtage genannt. Und so kann diese durchaus eine Höhe von bis zu 7,14% des Verkaufspreises ausmachen. Seit 2020 muss zwischen dem Verkäufer und Käufer einer Immobilie die Maklerprovision beim Immobilienverkauf paritätisch aufgeteilt werden.

Häufig macht sich die Maklerprovision für den Verkäufer einer Immobilie bezahlt, denn der Immobilienfachmann übernimmt nicht nur eine Menge Arbeit während des Verkaufspreises, sondern kann oftmals durch geschicktes Verhandeln einen höheren Verkaufspreis für Ihr Haus erzielen. Auch zeitlich gesehen ist die Zusammenarbeit mit einem Immobilienmakler ein deutlicher Gewinn und bedeutet somit für Sie als Verkäufer einen spürbaren Mehrwert.

Haus ohne Makler verkaufen
Neben den rein rechnerischen Überlegungen zum Hausverkauf stellen Sie sich vor allem auch die Frage, ob Sie es sich zutrauen, Ihr Haus privat zu verkaufen und daher auf die Unterstützung eines Maklers verzichten möchten.

Sind Sie nicht zu 100 Prozent davon überzeugt, dass Sie ein Haus privat verkaufen können, sollten Sie zumindest das eine oder andere Gespräch mit einem Immobilienexperten in Erwägung ziehen. Ein Hausverkauf ist nicht etwas, das man mal eben so nebenbei über die Bühne bringt. Für den Verkauf einer Wohnung gilt im Übrigen das Gleiche.

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02. Leitfaden Immobilie verkaufen – Schritt für Schritt

Der Verkaufsprozess bei einer Immobilie unterteilt sich in mehrere Phasen.

1. Die Vorbereitungsphase
In dieser Phase geht es darum, alle wichtigen Unterlagen zusammenzustellen, die für den Verkauf der Immobilie benötigt werden. Zusätzlich wird die Wertermittlung des Hauses durchgeführt und eine Marketing-Strategie festgelegt.

2. Die Vermarktung
Mit der richtigen Strategie, ausgezeichnet aufbereiteten Unterlagen und einem entsprechenden Exposé startet die Vermarktung des Hauses – in der Regel auf den großen Online-Immobilien-Portalen. Eventuell lohnt sich zusätzlich eine Anzeige in der regionalen Presse. Auch die Besichtigungen, Preisverhandlungen mit potenziellen Käufern, sowie deren Bonitätsprüfung fallen in diese Phase.

3. Der formelle Verkauf
Ist der richtige Käufer gefunden, kommt der Notar ins Spiel. Er bereitet den Kaufvertrag vor und leitet alle notwendigen Schritte ein, um den Verkauf unter Dach und Fach zu bringen. Dann erfolgt die Vertragsunterzeichnung und nach Eingang der Verkaufssumme die Übergabe des Hauses an den Käufer.

03. Verkaufspreis festlegen

Der Verkaufspreis einer Immobilie leitet sich aus dem Verkehrswert bzw. dem Marktwert ab. Haben Sie diesen herausgefunden, bedenken Sie den nötigen Verhandlungsspielraum, den Sie benötigen, bevor Sie den Verkaufspreis festlegen. In Fachkreisen spricht man diesbezüglich von dem sogenannten „realistischen Angebotspreis“.

Faktoren der Wertermittlung
Der Verkehrswert eines Hauses oder einer Wohnung ergibt sich aus den Faktoren:

– Lage des Grundstücks
– Größe des Grundstücks
– Wohnfläche
– Zustand
– Ausstattung
– Baujahr

Der Zustand des Hauses wird abgeleitet aus dem Alter, dem Modernisierungsgrad und dem Energiestatus des Hauses. Bezüglich der Ausstattung wird neben der Qualität der Baumaterialien (beispielsweise Fußbodenbeläge, Fenster usw.) auch die Bauweise des Hauses bewertet.

Angebotspreis berechnen
Bei der Berechnung des Angebotspreises geht es vor allem darum, einen Wert festzulegen, den ein potenzieller Käufer nachvollziehen kann. Fällt der Angebotspreis zu niedrig aus, kann sich das ebenso negativ auf den Verkauf eine Immobilie auswirken wie ein überteuertes Angebot. Bei einem zu günstigen Preis vermuten Käufer schnell versteckte Mängel. Ist der Preis zu hoch, werden potenzielle Interessenten von vornherein abgeschreckt. Auch nachträgliche Preisanpassungen wirken sich ungünstig auf den Verkaufsprozess aus und sollten vermieden werden.

Gut zu wissen:
Eine zuverlässige Wertermittlung ist mit einem Immobilien-Fachmann kein Problem. Diese Experten schöpfen aus jahrelanger Erfahrung und besitzen die entsprechenden Marktkenntnisse, um eine verlässliche Expertise zu erstellen. Wir von Deinimmokaufer.de bieten unseren Kunden eine solche Bewertung kostenlos an.

04. Verkaufsstrategie festlegen

Um eine erfolgreiche Strategie für den Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung festzulegen, müssen Sie Ihre Zielgruppe kennen und bestimmen. Diese ergibt sich aus der Art der Immobilie, deren Lage und Ausstattung.

Ein Investor ist eher an rentablen Objekten interessiert, wohingegen eine Familie ganz andere Ansprüche an ihr zukünftiges Zuhause stellt. Auch die Frage nach einer Renovierung vor Verkauf hängt davon ab, wem Sie das Objekt anbieten wollen.

Die Überlegungen zum Verkaufspreis hängen eng mit der Entwicklung der passenden Marketingstrategie zusammen. Soll Ihr Haus im Bieterverfahren angeboten werden, darf der Verkaufspreis anfänglich nicht zu hoch ausfallen. Baut Ihre Strategie auf einen gezielten Preisnachlass während der Verhandlungen auf, muss der Angebotspreis das auch hergeben.

05. Unterlagen vorbereiten

Der erfolgreiche Verkauf eines Hauses ist unter anderem abhängig von der Vollständigkeit und Qualität der Verkaufsunterlagen. Diese sollten Sie daher unbedingt rechtzeitig und gut aufbereitet vor der eigentlichen Vermarktung Ihrer Immobilie parat haben:

Energieausweis
–Baupläne
Grundbuchauszug
–Auszug Flurkarte
–Wohnflächenberechnung
–Sanierungsnachweise

06. Exposé erstellen

deinimmokäufer - Haus verkaufen: Tipps und Tricks

Ein ansprechendes Exposé spielt beim Immobilienverkauf eine bedeutende Rolle. Dazu gehört neben allen wichtigen Informationen eine entsprechend professionelle bildliche Dokumentation vom Innenbereich und der Außenansicht der Immobilie.

Die Fotos
Wollen Sie die Fotos für das Exposé selbst erstellen, nutzen Sie unbedingt schönes Wetter für die Außenaufnahmen und versuchen Sie auch Innen alles im perfekten Licht darzustellen. In der Regel sind die Fotos das erste, was Interessenten von Ihrem Haus zu Gesicht bekommen. Daher sollten diese dafür geeignet sein, potenzielle Käufer zu überzeugen oder sie zumindest neugierig auf eine Berichtigung zu machen.

Die Daten
Folgende Daten gehören in ein professionelles Exposé:

Baujahr
Wohnfläche in Quadratmetern
Anzahl der Räume und Nebenräume
Ausstattung (Terrasse, Balkon, Garten, Garage, Stellplatz, Dachboden, Keller, Waschküche usw.)
Grundriss, Lageplan
Energieausweis
Informationen zu Renovierungen / Modernisierungen
Aufstellung der Betriebskosten / Rendite
Informationen zur Infrastruktur (Kindergarten, Schule, Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte & Apotheken, Verkehrsanbindung, Kultur- und Freizeitangebote)

Je nachdem, an wen sich Ihr Angebot richtet, spielen die Daten auf dem Exposé unterschiedlich wichtige Rollen und müssen dementsprechend angepasst werden.

07. Die Besichtigungen

Optimalerweise finden die Besichtigungen für Ihre Kunden in Einzelterminen statt, bei denen Sie oder der Makler ausreichend Zeit für die Führung, eventuelle Fragen und notwendige Erklärungen mitbringen. Dadurch lernt nicht nur der Käufer Ihr Haus kennen, sondern auch Sie haben Gelegenheit dem Käufer etwas näherzukommen.

08. Die Verhandlungen

Besonders komfortabel ist die Situation, bei der Sie unter mehreren solventen Interessenten auswählen können, um sich mit diesen in die abschließende Verkaufsverhandlung zu begeben. In dieser Position benötigen Sie nicht unbedingt viel Geschick.

In der Realität sieht das leider nicht immer so aus. Sie sollten sich also sicher sein, dass Sie sich auch in schwierigen Verhandlungssituationen zurechtfinden und zudem in der Lage sind, die Bonität eines Kaufinteressenten ausreichend zu prüfen.

09. Der Kaufvertrag

Nach erfolgreicher Verkaufsverhandlung kommt der Notar ins Spiel, denn ohne diesen ist der gesetzlich vollzogene Verkauf einer Immobilie in Deutschland nicht möglich. In der Regel erstellt der Notar einen Kaufvertragsentwurf und sendet ihn beiden Partien zur Prüfung zu. Hier können sowohl Käufer als auch Verkäufer Änderungen verlangen oder aber dem Entwurf zustimmen.

Üblicherweise wird der Notar vom Käufer bestimmt. Es kommt dennoch immer wieder vor, dass dieser sich mit einem vom Verkäufer oder dem Makler vorgeschlagenen Notar einverstanden erklärt.

Zum darauf folgenden Notartermin müssen beide Parteien gültige Ausweisdokumente vorlegen – das kann der Personalausweis oder auch ein Reisepass sein. Außerdem benötigen beide ihre Steueridentifikationsnummer und Sie als Verkäufer haben im besten Fall auch das Exposé inkl. aller wichtigen Unterlagen zum Objekt dabei.

Bei der notariellen Beurkundung liest der Notar in Anwesenheit beider Parteien den Kaufvertrag vor und prüft die Personalien und Unterschriften. Dann erfolgt:

– die Auflassung und Umschreibung der Immobilie mit dem entsprechenden
– Grundbucheintrag und
– die Löschung einer eventuell bestehenden Grundschuld

10. Fälligkeit Verkaufspreis

Damit der Verkaufspreis fällig wird, müssen folgende Grundvoraussetzungen erfüllt sein:

–Die Eintragung der Auflassungsvormerkung in das Grundbuch ist vollzogen.
–Es besteht kein Vorkaufsrecht für andere.
–Die Löschung der Grundschuld ist erfolgt.

Erst nach Erfüllung dieser Voraussetzung bekommt der Käufer die notarielle Zahlungsaufforderung zugestellt.

Zahlungsverzögerung

Kommt es zu einer Zahlungsverzögerung durch den Käufer - aus welchen Gründen auch immer - stehen Ihnen als Verkäufer folgende Rechte zu:

–Rücktritt vom Kaufvertrag
–Verzugszinsen
–Schadensersatz

11. Übergabe der Immobilie

Die Übergabe einer Immobilie sollte immer erst nach der Zahlung des kompletten Verkaufspreises stattfinden. Die Erfahrung zeigt, dass ein Käufer solvent erscheinen kann und dennoch nicht pünktlich zahlt. Um Ärger aus dem Weg zu gehen, raten Immobilienexperten daher immer dazu, erst den Zahlungseingang der Verkaufssumme abzuwarten.

In welchem Zustand das Haus übergeben wird – ob besenrein oder nicht – wird unterschiedlich gehandhabt und in der Regel schon vorab vereinbart. Ein Übergabeprotokoll, in welchem alle Mängel und Besonderheiten festgehalten werden, bestätigt beiden Seiten die korrekte Übergabe aller notwendigen Dokumente und Schlüssel zum Objekt.

12. Haus verkaufen – wann ist der beste Zeitpunkt?

Im Idealfall haben Sie es in der Hand, wann Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten und können die perfekte Entwicklung der Immobilienpreise und günstige Marktverhältnisse abwarten. Sind die wirtschaftlichen Aussichten rosig, ist ein Hausverkauf eher erfolgreich, als wenn diese sich auf einem absteigenden Ast befinden.

Lohnenswert ist die Beobachtung der Zinsen für Immobiliendarlehen. Je günstiger diese ausfallen, desto mehr Immobilienkäufer mit Investitionsbereitschaft gibt es und die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt steigt.

13. Wie lässt sich ein geerbtes Haus verkaufen?

Häufig entscheiden sich die Erben einer Immobilie für den Verkauf. Damit das funktioniert, müssen diese sich als neue Eigentümer im Grundbuch eintragen lassen. Dafür benötigen sie ein notarielles Testament.

Ist eine Erbengemeinschaft sich über den Verkauf eines Hauses uneinig, kommt es nicht selten zu Erbschaftsstreitigkeiten. Das hat häufig eine Teilungsversteigerung zur Folge, welche in der Regel einen niedrigeren Verkaufspreis nach sich zieht. Daher empfiehlt es sich, solche Erbschafts-Auseinandersetzungen zu vermeiden.

14. Haus verkaufen bei Scheidung?

Wird ein Haus im Zuge einer Scheidung verkauft, minimiert sich der Verkaufserlös durch:

–die Rückzahlung laufender Kredite
–eine eventuelle Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank

Ohne Zugewinnausgleich wird der restliche Verkaufserlös zu gleichen Teilen unter den Ehepartnern aufgeteilt.

15. Haus an Kind verkaufen: Sinnvoll oder nicht?

deinimmokäufer - Tipps und Tricks für den Hausverkauf ans Kind

Der Verkauf an das eigene Kind hat den Vorteil, dass im Zuge dessen keine Grunderwerbssteuer fällig wird. Somit sparen Sie je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Verkaufspreises. Verkaufen Sie das Haus jedoch viel zu günstig, unterstellt das Finanzamt Ihnen eventuelle eine „getarnte Schenkung“ und bittet Sie dennoch zur Kasse.

16. Kann ich mein Haus verkaufen und wohnen bleiben?

In manchen Fällen wechseln Häuser den Besitzer mit einem eingetragenen lebenslangen Wohnrecht für den alten Eigentümer. Oftmals wird dem Verkäufer in so einem Fall anstatt des einmaligen Verkaufspreises eine monatliche Rente – die sogenannte Zeit- oder Leibrente - gezahlt.

In dieser Konstellation übernimmt der Wohnberechtigte weiterhin die Kosten für Reparaturen und Instandhaltung der Immobilie und nur große Sanierungsvorhaben werden von dem neuen Eigentümer getragen. Auf die Höhe des Verkaufspreises wirkt sich dieses Vorgehen in der Regel eher negativ aus.

17. Kann ich eine Immobilie verkaufen, obwohl es noch nicht abbezahlt ist?

Sie dürfen durchaus eine Immobilie verkaufen, die noch mit einem Immobiliendarlehen belastet ist. In solchen Fällen wird mithilfe des Kaufpreises das bestehende Darlehen abgelöst. Allerdings kann es unter diesen Umständen zu einer Vorfälligkeitsentschädigung zugunsten der Bank kommen. Dieser können Sie aus dem Weg gehen, wenn der Käufer Ihr Darlehen übernimmt.

18. Immobilie verkaufen: Was ist mit der Immobilienblase?

Diese Frage kann niemand wirklich beantworten. Experten sind sich uneinig, ob eine Immobilienblase droht und können ebenso wenig wie ein Laie in die Zukunft schauen, sondern nur Fakten bewerten. Obwohl einige dieser Fakten für eine Immobilienblase sprechen, wie beispielsweise:

–Preise steigen über Jahre deutlich an
–Zinsen sind im Dauertief
–bestimmte politische Maßnahmen deuten auf eine Blase hin

Laut Meinung vieler Finanzexperten gibt es aber auch genügend Gegenargumente:
–Die Situation auf dem Immobilienmarkt zeigt mehr Anfragen als Angebote.
–Es gibt strenge Vergaberichtlinien für Immobiliendarlehen, sodass ohne ausreichend Bonität kein Kredit vergeben wird.

19. Was kostet der Hausverkauf?

Die zwei größten Kostenfaktoren beim Verkauf eines Hauses sind die Notargebühren und die Maklerkosten. Hinzu kommen Gebühren für erforderliche Dokumente, wie beispielsweise der Energieausweis oder ein Grundbuchauszug, und die Kosten für die Online-Vermarktung. Verkaufen Sie das Haus mit einem Makler, fallen einige dieser Kosten weg, denn in den meisten Fällen gehören Dinge wie Vermarktung und Beschaffung von Unterlagen zu dessen inkludierten Serviceleistungen.

Hinzu kommen können außerdem:

–Spekulationssteuer
–Vorfälligkeitsentschädigung
–Löschung einer Grundschuld
–Eventuelle Kosten für eine Renovierung

Kosten für den Hausverkauf zusammengefasst

In dieser Auflistung haben wir alle Kosten zusammengestellt, die beim Verkauf eines Hauses fällig werden können:

Notar und Grundbuchamt
Kosten: etwa 1,5 % vom Kaufpreis
Zahlungspflichtiger: Käufer

Makler Courtage
Kosten: i.d.R. 3,57 % vom Kaufpreis
Zahlungspflichtiger:

Grundsteuer (jährlich für den Besitz einer Immobilie zu zahlen)
Kosten: verschieden
Zahlungspflichtiger: Käufer

Grunderwerbsteuer (einmalig fällig beim Verkauf)
Kosten: zwischen 3,5 u. 6,5 % vom Kaufpreis
Zahlungspflichtiger: Käufer

Energieausweis
Kosten: zwischen 50 und 300 €
Zahlungspflichtiger: Verkäufer

Wertgutachten
Kosten: unterschiedlich, je nach Gutachter
Zahlungspflichtiger: Verkäufer

Spekulationssteuer
Kosten: je nach Immobilienwert und Einkommenssteuersatz
Zahlungspflichtiger: Verkäufer

Vorfälligkeitsentschädigung
Kosten: bestimmt die Bank
Zahlungspflichtiger: Verkäufer

Löschung Grundschuld
Kosten: 0,2 % vom Grundschuld-Wert
Zahlungspflichtiger: Verkäufer

Wann wird eine Spekulationssteuer fällig?

Haben Sie eine Immobilie erworben und verkaufen diese vor Beendigung der 10-Jahresfrist mit Gewinn, verstößt das gegen die gesetzliche Spekulationsfrist und das Finanzamt fordert eine Spekulationssteuer ein. Diese wird anhand Ihres Gewinns und Einkommensteuersatzes berechnet.
Habe Sie jedoch selber in den letzten drei Jahren in dem Haus gewohnt, entfällt die Spekulationssteuer.

20. Wie lange dauert der Verkauf?

Wie viel Zeit der Verkauf eines Hauses benötigt - angefangen vom ersten Gedanken Ihr Haus zu verkaufen über den gesamten Vermarktungsprozess bis hin zur Vertragsunterzeichnung und der Zahlung des Kaufpreises – kann niemand wirklich vorhersagen. Unterschiedliche Faktoren spielen hierbei eine Rolle. Experten gehen beim Verkauf eines Hauses häufig von Zeiträumen zwischen drei Monaten bis zu einem Jahr aus.

Allein die Vorbereitung und Beschaffung aller notwendigen Unterlagen nimmt bereits mehrere Wochen in Anspruch. Zusätzlich haben Lage, Größe, Ausstattung und natürlich der Preis enorme Auswirkungen auf den zeitlichen Verlauf eines Hausverkaufs.

Durchschnittswerte für die Zeit beim Hausverkauf

Unsere Erfahrungen aus vielen Jahren lassen folgenden Annahmen zu:

Einfamilienhaus
Großstädte und Ballungsgebiete: 3 – 4 Monate
Ländliche Regionen: 5 – 8 Monate

Mehrfamilienhaus
Großstädte und Ballungsgebiete: 4 - 5
Ländliche Regionen: 6 - 8

Hausverkauf beschleunigen: Tipps & Tricks

Es gibt ein paar Kriterien beim Hausverkauf, die den Verkaufsprozess bei optimaler Justierung durchaus beschleunigen können.

1. Stellen Sie sicher, dass Sie als Verkäufer alle Unterlagen geordnet und aufbereitet vorliegen haben.
2. Immobilien sollen zu jeder Zeit im bestmöglichen Zustand präsentiert werden. Das gilt nicht nur für das Exposé und die Online-Vermarktung, sondern auch für die Besichtigungen.
3. Sagen Sie keine vereinbarten Besichtigungstermine ab.
4. Setzen Sie alle Marketing-Möglichkeiten ein, die Ihnen zur Verfügung stehen.
5. Prüfen Sie Ihre Verkaufsstrategie – eventuell muss diese überarbeitet werden.
6. In manchen Fällen kann ein Makler die perfekte Triebfeder für Ihren Hausverkauf darstellen.

21. Fazit

Der Verkauf eines Hauses stellt eine große Herausforderung dar. Fühlen Sie sich dieser nicht zu 100 Prozent gewachsen, kann ein Immobilien-Experte wie Deinimmokäufer.de eine großartige Unterstützung darstellen. Mit unserem hervorragenden Service konnten wir bereits unzählige Hausverkäufer erfolgreich zum Verkaufsabschluss begleiten.

Haus verkaufen - Lesetipp

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