Immobilienkäufe werden üblicherweise mithilfe sogenannter Immobiliendarlehen finanziert. Von der Bank wird Ihnen - unter bestimmten Voraussetzungen wie beispielsweise bei einem Wohnungsverkauf - die vorzeitige Ablösung eines solchen Darlehens bewilligt. Doch so ein vorzeitiger Ausstieg aus dem Darlehensvertrag kann teuer werden, denn in der Regel müssen Sie eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung beim Wohnungsverkauf zahlen. Was es damit auf sich hat, erfahren Sie hier.
Stellt eine Bank Ihnen ein Darlehen für den Kauf einer Eigentumswohnung zur Verfügung, rechnet sie über einen festgeschriebenen Zeitraum mit gewissen Einnahmen.
Wenn Sie dieses Darlehen vorzeitig zurückzahlen, würde der Bank ein Teil dieses Einkommens in Form der von Ihnen gezahlten Zinsen entgehen. Um das zu vermeiden, verlangt die Bank in den meisten Fällen eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung – also eine Art Schadensersatz für die entgangenen Zinseinnahmen.
Der Begriff Vorfälligkeitsentschädigung ergibt sich aus der Tatsache, dass Sie die Raten an die Bank vor der eigentlichen Fälligkeit zahlen. Je nachdem, wie lange Ihr Darlehen noch läuft, kann hier schnell eine Schadensersatzsumme von mehreren Zehntausend Euro zusammenkommen.
Zu einer Vorfälligkeitsentschädigung kommt es immer dann, wenn Sie den Kredit für Ihre Eigentumswohnung vorzeitig – sprich vor Ablauf der festgelegten Zinsbindungsfrist – an Ihre Bank zurückzahlen möchten.
Darlehen für den Kauf von Immobilien verfügen normalerweise über eine langfristige Zinsfestschreibung von mindestens 10 und mehr Jahren. Diese Regelung bietet sowohl der Bank als auch dem Darlehensnehmer den Vorteil einer langfristigen Planung der daraus resultierenden Raten.
Dennoch kommen Immobilienbesitzer häufig in Situationen, in denen die vorzeitige Ablösung der Darlehenssumme unausweichlich bleibt, zum Beispiel bei einem Wohnungsverkauf aufgrund von:
– Arbeitsplatzwechsel
– Umzug
– Scheidung
– Sterbefall
und ähnlichen Situationen. Auch wenn der Kreditnehmer ein vorher vertraglich vereinbartes Darlehen nicht abnimmt, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Dann ist es natürlich besonders ärgerlich, wenn plötzlich eine größere Summe durch den Schadensersatzanspruch der Bank fällig wird.
In der Regel müssen Banken Ihre Kunden vor dem Abschluss eines Darlehensvertrages genau darüber informieren, wann und wie sie eine Vorfälligkeitsentschädigung bei Wohnungsverkauf berechnen würden. Das zumindest schreibt die seit 21. März 2016 festgelegte Wohnimmobilienkreditrichtlinie vor.
Kommt die Bank Ihrer Informationspflicht nicht nach oder macht dazu nur unzureichende Angaben, verwirkt sie damit laut Bürgerlichem Gesetzbuch BGB §502 Abs. 2 Ihr Recht auf eine Vorfälligkeitsentschädigung.
Daher lohnt es sich im Zweifel immer für den Immobilienbesitzer im Zuge des Wohnungsverkaufs und der zu erwartenden Vorfälligkeitsentschädigung den Darlehensvertrag prüfen zu lassen.
Wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung bei Wohnungsverkauf mit anschließender Kreditablösung ausfällt, ist von unterschiedlichen Faktoren abhängig. Dazu gehören:
– Restlaufzeit des Darlehens
– Ursprünglich vereinbarter Zinssatz
– aktueller Zinssatz
– Sondertilgungen
– Bearbeitungsgebühren
Nimmt man das alles zusammen, kann es unter Umständen zu einer Forderung von 6 bis 10 Prozent der Restschuld kommen.
Leider sind Banken nicht immer korrekt bei der Berechnung der Summer der Vorfälligkeitsentschädigung. Wie bereits oben erwähnt ist die Voraussetzung für die Forderung der Bank, dass diese Sie bereits im Darlehensvertrag über die Berechnungsmethode der Vorfälligkeitsentschädigung informiert hat.
Vorfälligkeitsentschädigung bei Wohnungsverkauf berechnen
Ein Fakt spielt bei der Vorfälligkeitsentschädigung eine wichtige Rolle – der Zinssatz. Je niedriger dieser ausfällt, desto höher ist die Entschädigung für die Bank.
Der Bundesgerichtshof BGH hat für die Berechnung der Bank zwei Methoden anerkannt:
1. Aktiv-Passiv-Methode
Hier geht man von einer sicheren Wiederanlage des zurückgezahlten Darlehens auf dem Geld- und Kapitalmarkt aus.
2. Aktiv-Aktiv-Methode
Diese Methode sieht vor, dass die Bank das Geld wieder als Darlehen vergibt.
Anhand dieser zwei Methoden ermittelt die Bank, wieviel Gewinn sie bei der regulären Weiterführung des Darlehens gemacht hätte, um mit der Vorfälligkeitsentschädigung den entstandenen Schaden abzudecken. Dabei ist sie dazu verpflichtet, gegenüber dem Darlehensnehmer genau aufzuschlüsseln, wie sie auf die von ihr berechnete Schadensersatzsumme kommt.
In vielen Fällen lohnt es sich durchaus, die Berechnungen der Bank für die Schadensersatzsumme genau zu kontrollieren. Folgende Punkte sind dabei zu berücksichtigen:
– hat die Bank die gesparten Verwaltungskosten in Ihrer Berechnung zu Ihren Gunsten berücksichtigt?
– welcher Wiederanlagezins wurde von der Bank zugrunde gelegt – Datum und Quelle sind ausschlaggebend.
– hat die Bank Ihre Möglichkeiten zur Sondertilgung berücksichtigt?
– wurden von der Bank die gesparten Risikokosten bedacht
Sie haben zudem die Möglichkeit, die Berechnungen der Bank von qualifizierten Stellen prüfen zu lassen. Dazu gehören unter anderem:
– Rechtsanwalt
– Verbraucherzentrale
Kommt es zu einem Rechtsstreit mit der Bank, informieren Sie sich rechtzeitig bei Ihrer Rechtsschutzversicherung über die Optionen der Kostenübernahme eines solchen Verfahrens.
Rein rechtlich gesehen gibt es keine Maximalgrenze der Entschädigung für die Bank, da diese immer von der jeweiligen Zinsentwicklung abhängig und somit nicht einfach festzulegen ist.
Allerdings darf eine Bank von einem Darlehensnehmer nicht mehr verlangen, als den eigentlichen Schaden, der ihr durch die Kreditablösung entstanden ist.
In den meisten Fällen kommen Sie nicht um die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung herum, wenn Sie eine Wohnung verkaufen und dabei Ihr Darlehen vorzeitig ablösen möchten. Dennoch gibt es Umstände, unter denen Sie die Zahlung umgehen können. In diesen Fällen müssen Sie keine Vorfälligkeitsentschädigung leisten:
Der Kredit läuft seit 10 Jahren
Dann steht Ihnen das Sonderkündigungsrecht zu. Die Kündigungsfrist beträgt 6 Monate.
Die Bank kündigt Ihren Kredit
In diesem Fall darf die Bank keine Vorfälligkeitsgebühren erheben.
Die Widerrufsbelehrung war fehlerhaft
Seit 2002 gibt es für Kunden ein Widerrufsrecht bei mangelnden Hinweisen oder fehlerhaften Klauseln
Der Kredit hat variable Zinsen
Hier gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten und es werden keine weiteren Gebühren fällig.
Zusätzlich gibt es weitere Optionen, die Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung zu vermeiden.
1. Pfandtausch
Haben Sie eine weitere unbelastete gleichwertige Immobilie außer der Wohnung, die Sie verkaufen möchten, können Sie diese der Bank als Ersatzpfand anbieten. Gewähren Sie damit der Bank die gleiche Sicherheit, darf diese den Tausch nicht ablehnen.
2. Einvernehmliche Kündigung
Die einvernehmliche Kündigung des Darlehensvertrages ist eine weitere Option. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn das bestehende Darlehen durch ein noch höheres Darlehen bei derselben Bank abgelöst wird. Aus verständlichen Gründen würde jede Bank in diesem Fall auf die Vorfälligkeitsentschädigung verzichten.
3. Der Käufer übernimmt das Darlehen
Übernimmt der Käufer Ihrer Wohnung das Darlehen bei Ihrer Bank, brauchen Sie selbstverständlich keine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen.
4. Neues Darlehen
Und last but not least wird Ihre Bank Ihnen keine Vorfälligkeitsentschädigung abverlangen, wenn Sie mit dem Erlös aus dem Wohnungsverkauf eine weitere Immobilie kaufen und dafür ein neues Darlehen bei Ihrer Bank aufnehmen.
Tatsächlich gibt es immer wieder Banken, die auf eine Vorfälligkeitsentschädigung verzichten. Auch wenn diese Banken, genau wie alle anderen, ihre Kunden nicht nur aufgrund ungünstiger Konditionen vorzeitig aus einem Kreditvertrag aussteigen lassen, zeigen diese in sogenannten Härtefällen oftmals Verständnis, beispielsweise wenn:
1. ein Kunde gezwungenermaßen aus beruflichen Gründen umziehen und deshalb seine Wohnung verkaufen muss
2. der Darlehensnehmer plötzlich arbeitslos wird und somit die Raten nicht mehr zahlen kann
3. eine Berufsunfähigkeit des Kreditnehmers eintritt
4. im Todesfall des Darlehensnehmers
Daher lohnt es sich immer, das Gespräch mit der Bank zu suchen.
Um der Belastung einer hohen Vorfälligkeitsentschädigung bei einem Wohnungsverkauf entgehen zu können, ist es ratsam, vor Abschluss einer Immobilien-Finanzierung mit Ihrer Bank über besondere Tilgungsvereinbarungen zu verhandeln – zum Beispiel über sogenannte außerplanmäßige Tilgungen.
Müssen Sie im Zuge des Wohnungsverkaufs ein Darlehen kündigen, finden Sie hier ein paar nützliche Tipps, wie Sie dabei am besten vorgehen.
1. Schriftlich kündigen
Reichen Sie die Kündigung des Darlehens immer schriftlich bei Ihrer Bank ein. Diese muss folgende Punkte enthalten:
– Nummer und Name des Kreditvertrages
– Name, Geburtsdatum des Kreditnehmers
– Termin der Kündigung
– Eigenhändige Unterschrift des Kreditnehmers
Erst wenn die Bank Ihnen eine Kündigungsbestätigung zukommen lässt, die das Enddatum des Darlehens enthält, gilt die Kündigung als angenommen. In der Regel finden Sie darin auch die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung angegeben.
2. Sonderkündigungsrecht prüfen
Ermitteln Sie im Vorfeld, ob einer der o.g. Gründe für eine Sonderkündigung für Sie in Fragen kommt.
3. Das persönliche Gespräch nutzen
In vielen Fällen lohnt es sich, vor der Kündigung das Gespräch mit der Bank zu suchen und gemeinsam zu überlegen, ob es eine Möglichkeit gibt, den Kredit vorzeitig abzulösen.
4. Vorfälligkeitszinsen bestätigen lassen
Bevor Sie den Verkaufspreis für Ihren Wohnungsverkauf festlegen, erbitten Sie von Ihrer Bank eine schriftliche Bescheinigung über die zu erwartenden Vorfälligkeitszinsen. So können Sie diese beim Verkauf der Wohnung berücksichtigen und vermeiden außerdem eine spätere böse Überraschung.
5. Höhere Tilgungsraten
Bei einigen Darlehensverträgen ist es möglich, die Tilgungsraten im Nachhinein anzuheben. Eventuell ist das für Sie eine Möglichkeit, die Vorfälligkeitsentschädigung vor dem Verkauf der Wohnung um einiges zu reduzieren.
6. Steuererklärung
Denken Sie bei der nächsten Steuererklärung an die Anrechnung der Veräußerungskosten Ihres Wohnungsverkaufs.
Um die Vorfälligkeitsentschädigung beim Finanzamt steuerlich geltend zu machen, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein.
Verkaufen Sie Ihre Wohnung innerhalb von 10 Jahren (Spekulationsfrist) nach der Anschaffung und lösen damit das zugrunde liegende Immobiliendarlehen vorzeitig ab, kann damit der zu versteuernde Verkaufserlös reduziert werden, indem Sie die Vorfälligkeitsentschädigung als Veräußerungskosten angeben.
Auch als Werbungskosten kann eine Vorfälligkeitsentschädigung gelten – nämlich im Fall einer vermieteten Immobilie, die auch weiterhin als solche genutzt wird. Das gilt ebenso bei der Umschuldung mit einem erneuten Darlehen.
Spielen Sie mit dem Gedanken, eine Immobilie zu kaufen oder zu verkaufen, lohnt es sich in den meisten Fällen, einen Experten zurate zu ziehen. Schließlich geht es hier um größere Investitionen. Wir von deinimmokäufer stehen Ihnen gerne mit unserer langjährigen Erfahrung zur Verfügung.
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