Stellplätze oder Garagen gehören mittlerweile zur heißbegehrten Mangelware auf dem deutschen Immobilienmarkt. Wer eine Garage zu verkaufen hat, kann sich daher einer großen Nachfrage gewiss sein. Wie Sie am besten beim Garagenverkauf vorgehen und dabei einen guten Preis erzielen, verraten wir Ihnen in folgendem Ratgeber.
In Deutschland stehen immer noch viele Garagen auf sogenanntem Pachtland – also einem fremden Grundstück, das nicht dem Eigentümer der Garage gehört. Diese Konstellation war typisch für die ehemalige DDR.
Mit dem Beitritt der neuen Bundesländer zur Bundesrepublik Deutschland wurde ein Gesetz erlassen, um solche zweigleisigen Eigentumsverhältnisse zu klären. Das führte dazu, dass ab dem 01.01.2007 der Eigentümer des Grundstücks jederzeit dieses Vertragsverhältnis kündigen kann, es sei denn, es wurden gesonderte Investitionsschutzfristen vereinbart.
Eine Kündigung hätte zur Folge, dass die Garage in den Besitz des Grundstückseigentümers übergeht. Der Eigentümer der Garage würde somit leer ausgehen, es sei denn, das Grundstück würde durch die Garage aufgewertet – dann stünde dem Eigentümer der Garage eine Entschädigung zu.
Somit darf der Garageneigentümer seit 2007 eine derartige Garage auch nicht mehr verkaufen, verschenken oder vererben – bzw. keinem Dritten ein Eigentumsrecht an dem Gebäude gewähren.
Verkaufen Sie einem Interessenten eine Garage, die auf Pachtland steht, hat der Käufer das Recht, die Auflösung eines solchen Vertrages, die Herausgabe des Kaufpreises und gegebenenfalls Schadenersatz zu verlangen.
Die einzige Möglichkeit, eine Garage auf Pachtland an einen Dritten weiterzugeben, ist eine Sondervereinbarung. Dieses spezielle Vertragswerk gestattet es einem Interessenten, mit dem ausdrücklichen Einverständnis des Grundstückseigentümers in das bestehende Vertragsverhältnis anstelle des bisherigen Garagen-Nutzers einzutreten.
Wichtig dabei ist zu verstehen, dass der neue Vertragspartner auch bei dieser Konstellation kein Eigentumsrecht an der Garage erwirbt. Er wird lediglich der neue Inhaber des Pachtvertrages. Diesbezüglich kann eine Abstandszahlung vereinbart werden – ein Kaufpreis ist dies allerdings nicht.
Der Garagenverkauf gestaltet sich ähnlich wie der Verkauf von einem Grundstück, einer Eigentumswohnung oder einem Haus. Sie können für den Verkauf einer Garage einen Makler beauftragen, der Ihnen sämtliche notwendigen Arbeiten wie:
– Unterlagen besorgen
– Wert der Garage bestimmen
– Garage online anbieten
– Besichtigungen und Preisverhandlungen durchführen
– Notar finden und beauftragen
abnimmt. Ebenso können Sie selber Ihre Garage verkaufen und die oben genannten Aufgaben erledigen.
Für den Garagenverkauf benötigen Sie einen Notar. Eine Garage gilt als eigenständige Immobilie. Alle Geschäftsvorgänge rund um eine Immobilie bedürfen in Deutschland der notariellen Beurkundung, um rechtskräftig zu sein.
Zudem gibt es außer den Garagen auf Pachtgrundstücken noch weitere herausfordernde Konstellationen, die einen Garagenverkauf verkomplizieren können.
Die eigene Garage ist die, welche zu Ihrem Einfamilienhaus oder Mehrfamilienhaus gehört und sich auf Ihrem Grundstück befindet. Hier können Sie als Eigentümer die Garage verkaufen oder vermieten – ganz wie es Ihnen beliebt.
Wohnen Sie allerdings in einer Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus mit mehreren Garagen auf dem Grundstück, kann der Garagenverkauf sich schwierig gestalten. Hier stellt sich als Erstes die Frage, ob die Garage zu Ihrem Eigentum gehört, oder aber Gemeinschafts- bzw. Sondereigentum ist.
Auskunft darüber gibt die Teilungserklärung der Wohnungseigentümergesellschaft. Diese Erklärung enthält alle wichtigen Informationen zur Immobilie und beschreibt die Rechte und Pflichten der Eigentümer im Haus untereinander.
Außerdem ist ihr zu entnehmen, ob Ihre Garage zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum gehört und wo eventuelle ein Sondernutzungsrecht besteht.
Unterschied Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum
Beide Eigentumsformen kommen in einer sogenannten Wohnungseigentümergemeinschaft WEG vor und unterscheiden sich folgendermaßen:
Sondereigentum ist Teil Ihrer Eigentumswohnung, der Ihnen allein gehört. Typisches Sondereigentum sind:
– Innentüren
– nichttragende Wände und Zwischenwände
– Wand- oder Bodenbeläge
– Armaturen und Becken
– Innentüren
– Heizkörper
– Garagen (nur Innenraum)
Gemeinschaftseigentum sind die Teile einer WEG, die von den Eigentümern gemeinschaftlich genutzt werden. Dazu gehören:
– Garten und Grünanlagen
– Heizungsanlage
– Keller
– Treppenhaus & Flure
– Dach
– Fassade & Außenwände
– Geschossdecken & -böden
– tragende Innenwände
Stellplätze und Garagen in Tiefgaragen können als Sondereigentum deklariert werden. Auf dem Grundstück gehören Sie allerdings in der Regel zum Gemeinschaftseigentum. Das betrifft üblicherweise auch Garagen auf Grundstücken sogenannter Garagengemeinschaften.
Sondereigentum darf verkauft werden – vorausgesetzt, dies ist in der Teilungserklärung festgehalten. Obendrein kann für Garagen ein sogenanntes Sondernutzungsrecht bestehen, welches Ihnen das alleinige Nutzungsrecht an der Garage sichert.
Bevor Sie über den Verkaufspreis von Garage oder Stellplatz nachdenken, steht die Wertermittlung für das Objekt an. Wie bei anderen Immobilien auch, wird der Wert einer Garage in erster Linie von deren Größe und Zustand bestimmt.
Hinzu kommt die Nachfrage in Ihrer Region: Je weniger Parkplätze und Garagen angeboten werden, desto größer die Bereitschaft der Kaufinteressenten, einen höheren Preis zu zahlen.
Außer den bereits genannten Merkmalen wird der Wert einer Garage von folgenden weitere Faktoren bestimmt:
– Garagenart – Tiefgaragenplatz, Einzelgarage, Garagenhof
– Lage – im Wohngebiet, weit draußen, mit öffentlichen Verkehrsmitteln erreichbar
– Ausstattung – elektrisches Tor, Fenster u. ä.
Eine gute Methode der Wertermittlung ist das Vergleichen mit ähnlichen in Ihrer Region verkauften Objekten.
Sind Sie sich unsicher, was die Wertermittlung der Garage angeht, lohnt es auch hier, sich an einen Fachmann wie deinimmokäufer zu wenden. Dieser berücksichtigt neben den oben genannten Kriterien noch weitere wichtige Faktoren, um den Wert von Garagen und Stellplätzen präzise zu ermitteln.
Online angebotene Wege der Wertermittlung führen häufig in die Irre und bergen die Gefahr, dass Sie Ihre Garage zu günstig oder zu teuer anbieten. Im ersten Fall verlieren Sie Geld und im zweiten finden Sie keine Interessenten.
Für eine Garage können Sie zwischen 2.500 – 30.000 € verlangen. Der Verkaufspreis wird bestimmt durch den eigentlichen Wert des Objekts, dem Standort, der Lage und der Nachfrage.
So legen beispielsweise Versicherungen für eine nagelneue oder gut sanierte Garage gerne einen Verkehrswert von 8.000 – 20.000 Euro fest. Für alte und unsanierte Objekte wird eher ein Wert von 2.000 – 3.500 Euro zugrunde gelegt.
Doch das allein bestimmt noch lange nicht den Verkaufspreis. In guten Lagen erreichen Garagen und Stellplätze einen deutlich höheren Verkaufspreis und in anderen Regionen ohne entsprechende Nachfrage auch einen viel geringeren.
Bevor Sie die Garage verkaufen bzw. den Verkaufspreis festlegen, überprüfen Sie diese genau auf Schäden wie zum Beispiel:
– Risse in den Wänden oder im Boden
– eingeschränkte Funktion von beweglichen Teilen wie Garagentor und Fenster
– Rost an Metallteilen
– undichte Stellen im Dach
Diese führen ansonsten zu einer Wertminderung.
In manchen Fällen ist der Garagenverkauf sehr kompliziert oder kaum lohnenswert. Dann könnten Sie diese immer noch als Mietgarage anbieten und monatliche Einnahmen generieren.
Tipps und Tricks zum Vermieten einer Garage
Wird eine Garage nicht in Verbindung mit einer Wohnung vermietet, kommt dafür das allgemeine Mietrecht zur Anwendung und nicht das Wohnmietrecht. Somit ist der Mietvertrag relativ frei und einfach gestaltbar und eine Kündigung ist (außer bei gesonderten Vereinbarungen) von beiden Parteien ohne Angabe von Gründen recht einfach möglich.
Keine Angst – anders als bei dem Wohnmietrecht müssen Sie sich als Vermieter einer Garage weder um Schönheitsreparaturen noch um eine Nebenkostenabrechnung kümmern.
Eines müssen Sie allerdings brachten:
– Garagen, die nicht zusammen mit einer Wohnung vermietet werden, fallen unter den Bereich gewerbliche Vermietung und sind somit umsatzsteuerpflichtig.
– Liegt der Umsatz, den Sie mit den Mieteinnahmen erwirtschaften, im ersten Geschäftsjahr jedoch unter 22.000 € und in den Folgejahren unter 50.000 €, ist keine Umsatzsteuer zu zahlen. Dann greift die Kleinunternehmerregelung. In diesem Fall wird nur der Gewinn als Einkommen versteuert.
Ein Garagenverkauf kann relativ einfach sein, in manchen Fällen allerdings eine ziemliche Herausforderung darstellen. Um Fehler zu vermeiden und einen guten Preis für Ihre Garage zu erzielen, ist ein Experte auf dem Gebiet in jedem Fall eine große Hilfe.
Er nimmt Ihnen nicht nur die Arbeit ab, sondern sorgt in der Regel aufgrund seiner Verbindungen und Möglichkeiten für einen schnellen und lukrativen Verkauf.
Benötigen Sie Hilfe beim Immobilienverkauf? Wenn Sie Ihre Immobilie privat verkaufen, aber unnötige Kosten sparen wollen, machen wir Ihnen gern ein unverbindliches Angebot – und das binnen 24 Stunden. Als Experten mit jahrelanger Erfahrung wissen wir, wie aufwendig der Privatverkauf einer Immobilie ist und nehmen Ihnen gern alle Schritte ab. Wir kaufen deutschlandweit, unsere Bonität ist selbstverständlich gesichert. Kommen Sie auf uns zu, wir beraten Sie gern!
Unser Ratgeber stellt ausschließlich unverbindliche Informationen ohne jede Gewähr und Anspruch auf Richtigkeit und Vollständigkeit bereit. Bei den Informationen, Empfehlungen und Erläuterungen handelt es sich nicht um eine Rechtsberatung im eigentlichen Sinne. Eine juristische Beratung kann durch unseren Ratgeber nicht ersetzt werden.
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