Wohnung verkaufen: Tipps und Tricks

Den Verkauf einer Immobilie erledigt man in der Regel nicht mal so nebenbei. Wenn Sie mit dem Gedanken spielen, Ihre Wohnung zu verkaufen, ist eine genaue Vorbereitung und das Beachten einiger wichtiger Faktoren unabdingbar. Im folgenden Artikel finden Sie alle wichtigen Fragen zum Thema Wohnung verkaufen beantwortet und zusätzlich Tipps und Tricks aufgeführt, die Ihnen beim Wohnungsverkauf hilfreich sind.

01. Wohnung verkaufen – wann ist ein guter Zeitpunkt?

Pauschal kann man diese Fragen nicht beantworten, denn der perfekte Zeitpunkt für den Verkauf einer Immobilie – egal ob es sich dabei um eine Eigentumswohnung oder ein Haus handelt – wird von ganz unterschiedlichen Faktoren bestimmt.

1. Verkaufssaison

Für Immobilien kann man keine direkte Verkaufssaison bestimmen. Allerdings gibt es Zeiten, die einfach ein wenig besser dazu geeignet sind eine Wohnung zum Verkauf anzubieten. Im Frühling und im Spätsommer lässt sich eine Wohnung wahrscheinlich einfacher verkaufen, denn:

– es können attraktive Außenaufnahmen von dem Gebäudegemacht werden
– Besichtigen sind auch noch spät am Abend möglich
– Umgebung wirkt einladender
– Menschen geht es in der Regel gut in diesen Jahreszeiten

Der Winter ist wegen der Kälte und Dunkelheit weniger geeignet und im Sommer ist auch der Immobilienmarkt vom sogenannten Sommerloch betroffen, weil viele Menschen im Urlaub sind. Allerdings kann man nicht generell behaupten, dass im Winter und Sommer keine Immobilien verkauft werden.

2. Der Markt

Ob Sie Ihre Eigentumswohnung erfolgreich verkaufen, hängt vom aktuellen Immobilienmarkt ab, der von Angebot und Nachfrage bestimmt wird. Bevor Sie Ihre Wohnung zum Verkauf anbieten, lohnt es sich, diesbezüglich Informationen einzuholen. Bedenken Sie, sinkt die Nachfrage nach Eigentumswohnungen, wirkt sich das negativ auf die Immobilienpreise aus.

3. Zinsen

Sind die Zinsen niedrig, verkauft sich eine Wohnung leichter. Der Grund: Es gibt einfach mehr Kaufinteressenten für Immobilien mit einer höheren Investitionsbereitschaft. Bei steigenden Zinsen verschlechtern sich die Konditionen für ein Immobiliendarlehen und die Immobilienpreise sinken.

4. Region

Zeichnet sich die Region, in der Sie Ihre Wohnung verkaufen möchten, durch eine stabile und florierende Wirtschaft aus und genügend Arbeitsplätze sind vorhanden, wird sich der Verkauf einer Eigentumswohnung relativ einfach gestalten. In weniger wirtschaftlich starken Gebieten sieht das ganz anders aus.

02. Wie ermittle ich den Wert für den Verkauf?

Der Wert einer Immobilie wird von mehreren Faktoren bestimmt. Dazu zählen:

– Größe der Wohnung
– Anzahl der Zimmer
– Ausstattung (Einbauküche, Fensterverglasung, Heizungsart, Bodenbelag u. a.)
– Baujahr des Gebäudes
– Lage des Grundstücks
– Lage der Wohnung im Objekt (Etage, Südseite usw.)
– Austrittsmöglichkeiten (Balkon, Terrasse)
– Modernisierung und Instandhaltung

Um ein erstes Gefühl für die Immobilienpreise in Ihrer Region zu bekommen, können Sie sich an ähnlichen Onlineangeboten orientieren oder auf Wohnungen achten, die in der Nachbarschaft zum Verkauf stehen. Um einen seriösen Marktpreis zu ermitteln, sollten Sie allerdings immer die Expertise eines Immobilien-Fachmannes einholen.

Dieser wird die Wertermittlung für Ihre Eigentumswohnung mit mathematischen und statistischen Methoden durchführen und seine Marktkenntnis mit in die Bewertung einfließen lassen. Dies führt zu einem marktgerechten Angebotspreis, der einen zeitnahen Verkauf realistisch macht.

In die Bewertung fließen neben o.g. Faktoren weitere Punkte mit ein:

– bestehende Rechte und Belastungen
– erforderliche Investitionen
– objektspezifische Grundmerkmale

Experten greifen bei der Wertermittlung je nach Immobilienart auf unterschiedliche Verfahren zurück:

Sachwertverfahren
– Einfamilienhäuser
– Zweifamilienhäuser
– Eigentumswohnungen

Vergleichsverfahren
– Eigentumswohnungen

Ertragsverfahren
– Mehrfamilienhäuser
– Mietobjekte

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03. Vermietet oder unvermietet verkaufen?

Ob Sie Ihre Wohnung besser vermietet oder unvermietet verkaufen, ist abhängig von der Zielgruppe, die Sie mit dem Wohnungsangebot ansprechen möchten. Die Erfahrung zeigt allerdings, dass sich eine freie Wohnung besser verkaufen lässt als ein vermietetes Objekt.

Vorteile beim Verkauf von vermieteten Eigentumswohnungen

Unter bestimmten Voraussetzungen ist es eine gute Entscheidung, eine vermietete Eigentumswohnung zu verkaufen, denn für Kapitalanleger sind diese ein starkes Kaufmotiv. Diese Immobilien-Käufer haben in der Regel kein Interesse daran, ein unvermietetes Objekt zu erwerben.

Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung ist es wichtig, die Rendite anhand der aktuellen Netto-Mieteinnahmen nachzuweisen. Auch auf zukünftige potenzielle Mieterhöhungen sollte der Käufer hingewiesen werden. Eine exklusive Ausstattung der Wohnung ist ebenfalls ein für Investoren attraktives Argument beim Kauf einer Eigentumswohnung.

Vorteile für den Verkauf einer unvermieteten Eigentumswohnung

Steht von vornherein fest, dass Ihre Eigentumswohnung für Investoren nicht von Interesse ist, bieten sich Eigennutzer eher als Käufer an. Somit sollte auch die Verkaufsstrategie darauf ausgerichtet sein. Oftmals stellt sich heraus, dass eine unvermietete Wohnung sogar einen höheren Verkaufspreis erzielt, als ein vermietetes Objekt. In der Regel sind die zukünftigen Bewohner von Eigentumswohnungen eher bereit, für ein begehrtes Objekt etwas mehr Geld auszugeben, als es ein Investor tun würde.

04. An wen kann ich noch verkaufen?

deinimmokäufer - Tipps und Tricks für den Wohnungsverkauf

Für den Verkauf einer Eigentumswohnung bieten sich neben den bereits oben genannten Zielgruppen eine weitere an:

1. Investoren / Kapitalanleger – um eine Rendite zu erwirtschaften
2. Selbstnutzer – die in der Wohnung leben wollen
3. Der aktuelle Mieter der Wohnung – der in der Wohnung bleiben möchte

Investoren
Für diese Käufergruppe sind vermietete Wohnungen an starken Wirtschaftsstandorten und Ballungsgebieten attraktiv. Leerstehende Objekte, mit Renovierungsbedarf in ländlichen Gegenden kommen für diese Interessenten eher nicht infrage

Selbstnutzer
Jemanden, der eine Wohnung zur Eigennutzung sucht, werden eine ländliche Gegend und notwendige Renovierungen nicht abschrecken. Hier kommt es eher auf das Verhandlungsgeschick und Talent des Verkäufers an, die Vorteile der Region und der Wohnung herauszustellen.

Aktuelle Mieter
Lebt jemand schon länger als Mieter in einer vermieteten Eigentumswohnung und bekommt statt einer unerwarteten Kündigung die Möglichkeit geboten, die Wohnung zu kaufen, kann das zu einem sehr schnellen Wohnungsverkauf führen. Dem Mieter ist die Wohnung bekannt mit allen Vor- und Nachteilen.

Gut zu wissen:
Generell hat die Hausverwaltung im Namen der Eigentümergemeinschaft beim Verkauf einer Eigentumswohnung ein Vetorecht. Eine Ablehnung kann nur erfolgen, wenn der potenzielle neue Eigentümer bereits negativ aufgefallen ist.

05. Wie lange dauert der Wohnungsverkauf?

Wie lange man für einen Wohnungsverkauf benötigt, hängt ebenso wie der Preis der Eigentumswohnung von der aktuellen Immobilienmarkt-Lage ab. Ist der Bedarf an Wohnungen auf einem hohen Niveau, können Sie den Wohnungsverkauf wahrscheinlich innerhalb von 3 – 6 Monaten abwickeln.

Eine geringe Nachfrage verzögert den Verkaufsprozess und sorgt dafür, dass dieser sich eventuell bis zu eineinhalb Jahre hinzieht. Mit einem erfahrenen Immobilienfachmann an Ihrer Seite, der sowohl den Markt als auch einige Tipps und Tricks kennt, um Immobilien erfolgreich anzubieten, verkauft sich Ihre Eigentumswohnung auf jeden Fall schneller.

Planen Sie also immer etwas mehr Zeit für den Wohnungsverkauf ein als zu wenig, denn unter Zeitdruck verkauft es sich nicht gut. Interessenten werden sich dessen schnell gewahr und würden versuchen, dass zu ihrem Vorteil zu nutzen.

06. Was bedeutet ein Vorkaufsrecht?

Für alle Immobilien – egal ob es sich um eine Eigentumswohnung, ein Haus oder ein Grundstück handelt – kann ein sogenanntes Vorkaufsrecht bestehen. Das bedeutet:

– Jemand hat vorrangig das Recht beim Verkauf einer Immobilie das Objekt zu erwerben.

Um zu prüfen, ob für eine Immobilie ein solches Vorkaufsrecht besteht, ist ein Blick in das Grundbuch notwendig. Ein Vorkaufsrecht wird üblicherweise in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen.

Es kann sein, dass für den aktuellen Mieter – soweit es diese gibt – ein Vorkaufsrecht für die Wohnung besteht. Dieses begründet sich auf § 577 BGB, der besagt:

– Wird eine Mietimmobilie während der laufenden Mietzeit eines Mieters in Wohnungseigentum umgewandelt und an eine dritte Person verkauft, besteht für den aktuellen Mieter ein Vorkaufsrecht.

Der Mieter hat kein Vorkaufsrecht, wenn der Eigentümer der Wohnung diese an einen Familienangehörigen verkauft.

07. Was muss ich vor dem Verkauf tun?

Häufig stellen sich Menschen den Verkauf einer Immobilie einfach vor: ein paar Fotos machen und diese online stellen – doch damit ist der Verkauf einer Wohnung lange nicht getan. Um den Verkauf einer Immobilie erfolgreich abzuschließen, ist eine gründliche Planung und eine gute Vorbereitung essenziell. Hier kommen unsere Tipps zusammengefasst als Leitfaden für die Vorbereitung eines erfolgreichen Wohnungsverkaufs:

1. Der Verkehrswert

Um den Marktwert bzw. Verkehrswert einer Immobilie zu bestimmen sind umfangreiche Kenntnisse in der Wertermittlung von Immobilien sowie Immobilienmarkt-Kenntnisse notwendig. Gerade in diesem Bereich verschätzen sich die Verkäufer von Immobilien häufig und wundern sich im Anschluss, warum ihr Angebot keine Interessenten findet.

Der Verkehrswert ist abhängig vom aktuellen Preis Ihrer Wohnung und wird ermittelt unter Berücksichtigung:

• des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs
• nach rechtlichen Gegebenheiten
• nach tatsächlichen Eigenschaften der Wohnung
• der Beschaffenheit der Immobilie
• nach Lage des Grundstücks

2. Die Zielgruppe definieren

Wie bei jedem Produkt sollte man auch beim Verkauf einer Immobilie seine Zielgruppe festlegen und diese genau kennen. Nur so ist es möglich, je nach den Eigenschaften der Wohnung ein zielgruppenorientiertes Angebot zu entwerfen.

Durch die Erkenntnisse über die Zielgruppe lässt sich anschließend eine erfolgversprechende Verkaufsstrategie ableiten.

3. Die Verkaufsstrategie

Die Verkaufsstrategie dient dazu, die Verhandlungen mit potenziellen Käufern zu vereinfachen und Ihr Angebot attraktiv und außergewöhnlich erscheinen zu lassen. Dafür kommen unterschiedliche Optionen infrage.

Geben Sie sich selbst immer die Möglichkeit einer Verhandlung, indem Sie die Verkaufsofferte etwas höher ansetzen als den eigentlichen Wert der Immobilie. Viele Käufer lieben es zu handeln und schlagen eher ein, wenn Sie Ihnen bei der Verhandlung noch einen kleinen Rabatt gewähren können.

Geht es bei Ihrer Wohnung um ein besonders attraktives Objekt, welches stark nachgefragt ist, können Sie über sogenannte Online-Bieterverfahren eventuell einen deutlich höheren Preis erzielen.

Käufer finden ein Kaufangebot immer sehr interessant, wenn ihnen ein zusätzliches Extra angeboten wird – wie beispielsweise eine kostenlose Einbauküche oder ein spezieller Bodenbelag.

4. Der Energieausweis

Das Gesetz in Deutschland schreibt vor, dass Sie als Verkäufer einer Eigentumswohnung einem Kauf-Interessenten einen Energieausweis vorlegen müssen. In der Regel wird dieser nicht für jede Wohnung einzeln, sondern für das gesamte Gebäude erstellt.

Ein Energieausweis ist 10 Jahre gültig und liegt oftmals der Hausverwaltung vor, wo Sie sich eine Kopie anstatt eines komplett neuen Ausweises erstellen lassen können.

Gibt es keinen aktuell gültigen Energieausweis, wird auf Kosten der Eigentümergesellschaft ein neuer Energieausweis beantragt. Dies ist auch dann notwendig, wenn Änderungen an dem Gebäude stattfinden, welche den Energiebedarf beeinflussen.

08. Welche Unterlagen brauche ich, um eine Wohnung zu verkaufen?

deinimmokäufer - Wohnung verkaufen: Tipps und Tricks

Neben dem bereits erwähnten Energieausweis sind zum Verkauf einer Wohnung noch weitere Unterlagen notwendig. Besonders, wenn Sie eine vermietete Immobilie verkaufen möchte, hinterlassen vollständig und perfekt aufbereitete Unterlagen bei Kapitalanlegern einen guten Eindruck.

Sie benötigen:

– Grundbuch
– Grundriss mit Bemaßung
– Höhe der Instandhaltungsrücklage
– Protokolle Eigentümerversammlung
Energieausweis
– Wohngeldabrechnungen
– Wirtschaftsplan
– Vertrag Hausverwaltung
– Gebäudeversicherungsnachweis
– Abgeschlossenheitsbescheinigung und Teilungserklärung
– Sanierungsnachweise
– aussagekräftiges Exposé

Wollen Sie Ihre Wohnung vermietet verkaufen, sind zusätzlich folgende Unterlagen notwendig:

– Mietverträge und Angaben zur letzten Mieterhöhung
– Nebenkostenabrechnung
– Sonderverträge wie Verwaltervertrag, Wartungsverträge usw.

09. Kann ich auch ohne Makler verkaufen?

Es ist durchaus möglich eine Wohnung ohne Makler zu verkaufen. Auf einen Experten an Ihrer Seite sollten Sie dennoch nicht verzichten. Wir von deinimmokäufer stehen Ihnen gerne mit unseren Erfahrungen für einen erfolgreichen Wohnungsverkauf zur Verfügung.

Mit einem Makler

Verkaufen Sie die Wohnung über einen Immobilienmakler kann das durchaus Vorteile haben. Die meisten Makler kennen sich am Immobilienmarkt aus, können Ihr Objekt über mehrere Medien anbieten und haben im besten Fall unter den eigenen Kunden schon den einen oder anderen Interessenten für Ihre Wohnung. Für diesen Service bezahlen Sie allerdings eine recht hohe Maklerprovision.

Ohne Makler

Möchten Sie Ihre Immobilie ohne die Hilfe eines Fachmanns verkaufen, kann das funktionieren. Es wird Ihnen aber einiges abverlangen. Leider passieren Menschen, die eine Wohnung privat verkaufen, immer wieder gravierende Fehler, welche sie im Anschluss teuer bezahlen.

Mit deinimmokäufer

Entscheiden Sie sich für unser Angebot, haben Sie einen starken Partner mit umfangreichen Marktkenntnissen an Ihrer Seite, bei dem die Finanzierung bereits in trockenen Tüchern steckt und für den Sie keine teure Maklerprovision zahlen müssen.

Nutzen Sie unseren Ersparnis-Provisionsrechner und schauen Sie sich an, wie viel Maklerkosten Sie bei einem Verkauf an deinimmokäufer sparen.

10. Wie erziele ich den besten Preis beim Verkauf?

Natürlich bestimmen Lage, Größe und Zustand der Wohnung den Verkaufspreis einer Immobilie. Unsere Erfahrung zeigt allerdings, dass es zusätzliche Faktoren gibt, die den Erlös beim Verkauf einer Immobilie positiv beeinflussen.

Dazu gehören neben der oben erwähnten Vorbereitung und Planung des Verkaufsprozesses ein professionelles Marketing bzw. eine kompetente Präsentation Ihrer Immobilie.

Hier nochmals die Zusammenfassung der wichtigsten Punkte, um Ihre Immobilie zum besten Preis zu verkaufen:

1. Die Werteinschätzung durch einen Profi
2. Professionelle Verkaufsunterlagen
3. Präsentation auf den großen Verkaufsportalen
4. Professionelles Auftreten gegenüber den Kaufinteressenten
5. Anwendung einer gut durchdachten Verkaufsstrategie

Verkäufern von Immobilien wird immer wieder geraten, aufgrund der emotionalen Verbundenheit zu einer Immobilie den Verkauf von Wohnung oder Haus einem geübten Immobilienverkäufer zu überlassen. Überlegen Sie, ob dieses Argument auf Sie zutreffen könnte.

Gut zu wissen:
Es kommt immer wieder vor, dass der Verkäufer einer Wohnung die Löschung der Grundschuld bei der eigenen Bank beantragt. Im Grunde kommt die Bank in diesem Falle einer gesetzlichen Regelung nach und darf dafür Ihnen als Verkäufer keine Gebühren in Rechnung stellen. Sie leitet diese jedoch oftmals an den Notar weiter, der diese wiederum dem Verkäufer in Rechnung stellt.

11. Ist der Verkauf einer Eigentumswohnung steuerpflichtig?

Immobilien zählen in Deutschland immer noch zu den lukrativsten Investitionsobjekten. Die oftmals beträchtlichen Wertsteigerungen einer Eigentumswohnung machen sich Investoren zunutze, indem diese das Objekt nach einigen Jahren wieder verkaufen und somit durch die Mehreinnahmen einen Gewinn verbuchen. Hier greift der Staat ein und verlangt in der Regel bei einem Verkauf von nicht selbst genutzten Wohnimmobilien in einem Zeitraum von unter 10 Jahren eine sogenannte Spekulationssteuer.

Höhe der Spekulationssteuer

Die Spekulationssteuer berechnet sich aus dem Gewinn, der Steuerklasse Ihrer Einkommensteuererklärung und den abzugsfähigen Kosten. Dazu gehören:

– Kosten für Reparaturen und Instandsetzung
– eigene Anschaffungskosten

Sonderfälle

Immer wieder wird die Frage gestellt, wie viele Immobilien man innerhalb der 10-Jahresfrist als Privatperson verkaufen darf, ohne dass man als gewerblicher Verkäufer gilt.

Sie können bis zu zwei Wohnungen nach Ablauf der Frist von 10 Jahren steuerfrei privat verkaufen. Der Verkauf einer dritten Wohnimmobilie ist dann nicht mehr möglich, ohne die Drei-Objekte Grenze zu überschreiten und in den „Genuss“ der nachträglichen Versteuerung der ersten beiden Immobilien zu kommen.

12. Worauf muss ich besonders achten beim Verkauf?

Der Verkauf einer Eigentumswohnung bedeutet Verkauf von Sondereigentum oder Verkauf von Gemeinschaftseigentum und gestaltet sich daher üblicherweise etwas anders, als der Verkauf von Haus oder Grundstück.

Die Teilungserklärung

Ist die formelle Erklärung über die Aufteilung eines Gebäudes in Mieteigentumsanteile und enthält zudem die Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer – sprich der Eigentümergemeinschaft. Sie muss für den Verkauf in beglaubigter Form vorliegen.

Eine Teilungserklärung enthält:
– Aufteilungsplan, aus dem die Aufteilung des Gebäudes inklusive Lage und Größe der Gebäudeteile hervorgeht.
– Abgeschlossenheitsbescheinigung, aus der erkennbar ist, dass die einzelnen Wohneinheiten in sich abgeschlossen und unabhängig voneinander nutzbar sind.
– Gemeinschaftsordnung, welche die Rechte und Pflichten der Eigentümer enthält.

Die Eigentümergemeinschaft

Sie wird aus der Gesamtheit aller Wohnungseigentümer innerhalb der Wohneigentumsanlage gebildet. Nach § 12 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) vereinbaren solche Eigentümergemeinschaften häufig: „dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf.“

Damit soll die Gemeinschaft geschützt und der Verkauf an einen schwierigen Kaufinteressenten verhindert werden. Eine derartige Veräußerungsbeschränkung wird in das Grundbuch eingetragen. In vielen Fällen wird diese Zustimmung von der Gemeinschaft auch dem Hausverwalter übertragen und rechtlich in der Teilungserklärung verankert.

13. Fazit

Wenngleich viele Eigentümer den Eindruck haben, dass der Verkauf einer Eigentumswohnung gegenüber einem Hausverkauf relativ einfach zu bewältigen wäre, zeigt die Erfahrung, dass der Aufwand für den Verkaufsprozess oftmals unterschätzt wird. Bevor Sie sich an den Verkauf Ihrer Wohnung wagen, überlegen Sie anhand unserer Ausführungen, ob Sie sich dieser Herausforderung alleine stellen möchten oder sich doch lieber einen Experten an die Seite stellen. Wir stehen Ihnen dafür jederzeit zur Verfügung.

Wohnung verkaufen - Lesetipp

Gut zu wissen...

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