Immobilie verkaufen oder vermieten?

Sie besitzen eine Immobilie? Dann zunächst einmal herzlichen Glückwunsch! Mit guter Planung, etwas Geschick sowie – wie bei allem im Leben – auch einem Quäntchen Glück können Sie davon langfristig profitieren. Wie Sie die eigene Immobilie möglichst rentabel nutzen, wenn Sie sie nicht selbst bewohnen, hängt von vielen Faktoren ab. Die meisten davon sind sehr individuell. Verkaufen oder vermieten? Eine pauschale, für jeden gültige Antwort gibt es darauf nicht. Doch es gibt viele einzelne Hinweise, die Sie bei konsequenter Abwägung zu der richtigen Entscheidung führen können. Dabei helfen wir Ihnen.

01. Was spricht wofür?

In unserem Ratgeberthema „Immobilie vermieten oder verkaufen?“ beleuchten wir Pro und Contra zum Verkauf sowie auch Für- und Gegenargumente zur Vermietung einer Immobilie. Aus jedem einzelnen Aspekt ziehen wir ein kleines Fazit. Unser Tipp: Lesen Sie sich alles in Ruhe durch und wägen Sie sorgfältig alle Argumente ab. Spricht in Ihrer Situation mehr für oder gegen den Verkauf Ihrer Immobilie? Bringt Ihnen die Vermietung mehr Vorteile oder mehr Nachteile? Wir wünschen Ihnen viel Erfolg bei der Entscheidungsfindung!

02. Immobilienverkauf: Das sind die Vorteile

"Hier lesen Sie alles darüber, wann und warum es sich lohnt, die eigene Immobilie zu verkaufen. Zu bedenken sind dabei folgende Punkte:

Sie brauchen schnell Geld
Sollten Sie die erwartete Kaufpreissumme für einen konkreten Zweck einsetzen wollen oder können, dann ist es ratsam, Ihre Immobilie zu verkaufen statt zu vermieten. Ein solcher Zweck könnte beispielsweise eine größere Anschaffung, eine andere Immobilie oder aber der Wunsch, einen laufenden Kredit via Sondertilgung abzubezahlen sein.

Anlage der Verkaufspreissumme bringt mehr Rendite als Mieteinnahmen
Sicher möchten Sie mit Ihrer Immobilie eine regelmäßige und möglichst hohe Rendite erzielen. Denken Sie an die Netto-Summe, die Sie nach dem Verkauf Ihrer Immobilie potenziell für die Zukunft anlegen könnten: Würde eine solche alternative Geldanlage im selben Vergleichszeitraum mehr Zinsen abwerfen als die Rendite aus einer Vermietung, kann sich der Verkauf lohnen. Das Geld können Sie dann anderweitig anlegen.

Sie erzielen keine ausreichenden Mieteinnahmen
Ein weiterer Grund für den Verkauf Ihrer Immobilie ist eine negative Bilanz zwischen Mieteinnahmen und Instandhaltungs- sowie Verwaltungskosten. Zahlen Sie für den Unterhalt Ihrer Immobilie und die Verwaltung des Mietverhältnisses mehr als das, was Sie im Gegenzug an Miete einnehmen, machen Sie Verlust. Sofern Sie sich dadurch keinen attraktiven Vorteil durch ein verringertes zu versteuerndes Einkommen verschaffen, kann ein Verkauf ratsam sein. Genauso liegt der Fall, wenn Sie aufgrund von Lage, Bauzustand oder weiteren Eigenschaften Ihres Objekts generell nur geringe Mieteinnahmen erzielen können.

Mieteinnahmen erhöhen Ihre Steuerabgaben
Sofern es sich bei Ihrer Immobilie nicht um eine finanzierte Kapitalanlage handelt, wirken sich zusätzliche Mieteinnahmen daraus auf die Höhe Ihres Einkommens und damit auf Ihre Steuerlast aus: In der Regel steigt die Höhe Ihrer Einkommensteuer – und zwar für den gesamten Zeitraum, in dem Ihre Immobilie vermietet ist. Verkaufen Sie Ihre Immobilie, fällt dieser Aspekt weg.

Sie müssen keine Spekulationssteuer zahlen
Der Verkauf Ihrer Immobilie lohnt sich in der Regel dann, wenn der Gewinn nicht steuerpflichtig ist. Das ist der Fall, wenn der Zeitpunkt des Verkaufs mindestens zehn Jahre nach dem durch Sie getätigten Erwerb stattfindet. Andernfalls müssen Sie eine sogenannte Spekulationssteuer auf den aus dem Verkauf erzielten Gewinn zahlen – und zwar bis zu 40 Prozent. Umgehen können Sie diese Steuerpflicht, indem Sie mit dem Verkauf entweder einen Verlust machen (bleiben Sie dazu unter dem Preis, den Sie seinerzeit für die Immobilie gezahlt haben) oder Ihre Immobilie selbst bewohnen, und zwar im Verkaufsjahr sowie in den beiden Jahren zuvor. In beiden Fällen entfällt die Spekulationssteuer, wenn Sie vor Ablauf von zehn Jahren verkaufen. Haben Sie die Immobilie gar nicht selbst gekauft, sondern vererbt oder geschenkt bekommen, gilt als Startzeitpunkt der Zehn-Jahres-Frist das Datum des bis dahin letzten Kaufs, etwa durch den Voreigentümer.

Ihre Immobilie ist nicht vermietet
Auf dem Immobilienmarkt werden nicht nur unbewohnte, sondern auch vermietete Objekte angeboten. Bei Letzteren müssen Eigentümer beim Verkauf mit einem Abschlag im Preis rechnen, da der Zustand im Vergleich zu einer „leeren“ Immobilie zusätzlichen Aufwand erfordert. Umso besser, wenn Ihre Immobilie nicht vermietet ist – denn dann können Sie in der Regel einen vergleichsweise höheren Kaufpreis erzielen.

Sie wollen oder müssen Ausgaben vermeiden
Ein Haus macht immer Arbeit. Ebenso eine Wohnung. Permanente Anlässe zum Geldausgeben sind damit vorprogrammiert – ob Schönheitsreparaturen oder Instandhaltungsmaßnahmen, ob Versicherungskosten, ob wiederkehrende Ausgaben für einen externen Verwalter oder es stehen sogar eventuell hohe Sonderumlagen in den nächsten Jahren an: Um regelmäßige Zahlungen kommen Sie beim Vermieten nicht herum. Ist das nicht Ihr Fall, können Sie das Geld nicht aufbringen und wollen Sie aus weiteren Gründen weder den finanziellen noch den organisatorischen Aufwand leisten? Mit einem Verkauf der Immobilie vermeiden Sie beides.

Sie scheuen den organisatorischen Aufwand
Nicht nur die Verwaltung und Instandhaltung einer vermieteten Immobilie selbst kosten Zeit und oft auch Nerven. Sondern auch die Suche nach dem am besten geeigneten Mieter – im Falle einer höheren Anzahl zu vermietenden Einheiten sogar mehrere Mieter. Dieser Aufwand entfällt bei einem Immobilienverkauf. Verkaufen Sie Ihre Immobilie, erfordert dies in der Regel nur einen Einmal-Aufwand.

Sie sind selten oder gar nicht verfügbar
Haben Sie eine lange Anreise zu Ihrer Immobilie oder sind den Großteil Ihrer Zeit anderweitig beschäftigt, ist es ebenfalls sinnvoll, einen Immobilienverkauf in Erwägung zu ziehen. Im Gegensatz zu einer Vermietung – idealerweise ein permanenter Zustand – müssen Sie bei einem Verkauf nur für den Prozess selbst verfügbar und vor Ort anwesend sein.

Sie fürchten Auseinandersetzungen mit Mietern
Verkaufen Sie Ihre Immobilie, kommen Sie gar nicht erst in die Verlegenheit, sich mit Mietern bei Uneinigkeiten streiten zu müssen, im Zweifel vor Gericht. Für viele ist dieser Aspekt inklusive die Angst vor Mietnomaden – Mietern, die bei Nacht und Nebel verschwinden und nur unbezahlte Rechnungen zurücklassen – ein schlagendes Argument für den Immobilienverkauf.

Sie mögen keine Verpflichtungen
Mit einem Immobilienverkauf ziehen Sie einen klaren Schlussstrich: Mit der Schlüsselübergabe und den Unterschriften beim Notar verlässt das Objekt Ihren Verantwortungsbereich. Sind Sie kein Typ, der sich permanent verpflichten möchte, sondern lieber unabhängig ist? Dann ist ein Verkauf in Erwägung zu ziehen.

Ihre Immobilie hat keine lukrative Lage
Vor allem in strukturschwachen Regionen ist das Risiko gegeben, dass die lokalen Immobilienpreise eher fallen als steigen, beispielsweise wegen hoher Leerstände. In diesem Fall sind Eigentümer mit einem Verkauf besser bedient, da ein höherer Ertrag zu erwarten ist als beim Halten der Immobilie.

Die gewünschten Mieter bleiben aus
Langfristige Vermietung, solvente Mieter – so soll es sein. Ist es Ihnen aus welchen Gründen auch immer nicht möglich, dieses Ziel zu erreichen, bietet sich ein Immobilienverkauf an. Damit vermeiden Sie den Aufwand rund um eine intensive Mietersuche.

Ihre Immobilie ist gefragt
Ist die Lage Ihres Objekts nicht begehrt, müssen Sie damit rechnen, dass Sie keinen hohen Verkaufspreis erzielen. Genau umgekehrt verhält es sich, wenn eine hohe Nachfrage nach Ihrer Immobilie besteht. Liegt Ihnen ein möglichst hoher Gewinn am Herzen, ist ein Verkauf zu erwägen.

Sie verkaufen bei niedrigem Zinssatz
Je weniger Geld Immobilienkäufer für die Finanzierung einer Immobilie aufbringen müssen, desto höher ist der Kaufpreis, den sie zu zahlen gewillt und imstande sind – das ist ein gängiges Marktprinzip. Ist der aktuelle Zinssatz für Darlehen niedrig, lohnt sich aus finanzieller Sicht ein Verkauf: Sie können voraussichtlich einen höheren Kaufpreis herausschlagen.

Sie haben bereits Verkaufserfahrung
Das ist nicht die erste Immobilie, die Sie verkaufen? Auch das ist ein Pluspunkt bei einem möglichen Verkauf. Denn dann sind Sie bereits mit dem Prozess vertraut und idealerweise ein wenig „trittsicherer“, als es ein Laie wäre. Bestimmte Handgriffe wie beispielsweise das Zusammenführen der relevanten Unterlagen gehen Ihnen möglicherweise schneller von der Hand.

Die Immobilie ist Teil Ihres Erbes
Wer sein Erbe bestimmen möchte und dabei eine Erbengemeinschaft berücksichtigen muss, hat es mit Sachobjekten eher schwer. Wie teilt man ein Haus oder eine Wohnung auf mehrere Parteien auf? Wer dieser Situation aus dem Weg gehen möchte, ist mit dem Verkauf seiner Immobilie besser bedient – der Erlös daraus lässt sich deutlich besser auf mehrere Erben aufteilen.

Sie sind nicht alleiniger Eigentümer
Insbesondere bei der Trennung von Ehepartnern stellt sich bei gemeinsamem Immobilieneigentum die Frage, was mit dem Objekt geschehen soll. Eine Aufteilung der Immobilie ist in der Regel nur schwer möglich. Nach einem Verkauf den Erlös untereinander aufzuteilen, ist daher für viele das Mittel der Wahl."

03. Immobilienverkauf: Das sind die Nachteile

deinimmokäufer - Immobilienverkauf oder Immobilienvermietung

"Einen zahlungsfähigen Käufer finden, sich auf einen Preis einigen und die Immobilie mit Gewinn verkaufen: Ist das für Sie das Richtige? Lesen Sie hier, was dagegen sprechen könnte.

Spekulationssteuer schmälert Ihren Gewinn
Haben Sie Ihre Immobilie vor weniger als zehn Jahren gekauft und sie im Jahr des Verkaufs sowie die beiden Jahre zuvor nicht selbst bewohnt? Wenn Sie das Objekt unter diesen Voraussetzungen mit Gewinn verkaufen, müssen Sie sogenannte Spekulationssteuer zahlen – und die kann bis zu 40 Prozent Ihres Gewinns betragen.

Auf die Verkaufssumme fällt Vermögenssteuer an
Seit Oktober 2021 erheben mehrere Geldinstitute in Deutschland ein sogenanntes Verwahrentgelt. Dieses wird jährlich prozentual und ab einer bestimmten Geldsumme auf Giro- und Tagesgeldkonten eingezogen. Die Konditionen dieses Negativzins sind von Bank zu Bank unterschiedlich. Sofern Sie einen Immobilienverkauf in Erwägung ziehen, müssten Sie je nach Verwahrform des erzielten Kaufpreises ein mögliches Verwahrentgelt einkalkulieren. Am besten informieren Sie sich dazu konkret bei Ihrem Geldinstitut.

Ihre Immobilie ist bewohnt
Wer eine unbewohnte Immobilie verkauft, erzielt in der Regel einen höheren Verkaufspreis als bei einer bewohnten Immobilie. Wollen Sie diese finanzielle Differenz nicht in Kauf nehmen, müssen Sie den Bewohnern zunächst kündigen. Dies kann mit Blick auf Kündigungsfristen sowie Mietschutzrecht einiges an Aufwand nach sich ziehen und in der Folge gegen einen Verkauf sprechen – zumindest zum gegenwärtigen Zeitpunkt.

Sie hängen emotional an Ihrem Objekt
Gerade wenn Eigentümer positive Erinnerungen oder Erlebnisse mit ihrer Immobilie verknüpfen, kann es ihnen schwerfallen loszulassen. Zwar fremdeln sie oft auch mit der Entscheidung für eine Vermietung an andere Personen, doch ein Verkauf würde den finalen Cut bedeuten. Das kann nicht jeder.

Sie zahlen Gebühren für einen Makler
Sie haben keine Lust oder Zeit, sich in jedem Detail mit dem Verkauf Ihrer Immobilie zu befassen? Viele Eigentümer möchten diesen Aufwand umgehen und ziehen einen Immobilienmakler hinzu. Der Nachteil: die für dessen Dienstleistungen anfallenden Kosten, die wir Ihnen in unserem Ratgebertext rund um die Aufgaben eines Immobilienmaklers vorstellen. Wie ein privater Immobilienverkauf abläuft, erklären wir Ihnen hier.

04. Immobilienvermietung: Das sind die Vorteile

Regelmäßige Mieteinnahmen sind für viele Immobilienbesitzer ein Grund, ihr Objekt zu vermieten. Ob die Mietrendite aber tatsächlich rentabel gerät, hängt von vielen Faktoren ab. Auch die Haltung zum Thema und weitere Aspekte spielen eine Rolle bei der Entscheidung, die eigene Immobilie zu vermieten oder nicht.

Sie erzielen eine attraktive Mietrendite
Vier Prozent und mehr – das ist bei einer Geldanlage in zinsarmen Zeiten eine erstrebenswerte Rendite. Schauen Sie sich den Kaufpreis Ihrer Immobilie im Verhältnis zur Höhe Ihrer jährlichen Mieteinnahmen an: Kommen Sie auf einen solchen Renditeanteil? Ein Argument für die Vermietung ist dann gegeben, wenn der Ertrag aus Ihrer Vermietung den Ertrag aus alternativen Geldanlagen dauerhaft übersteigt – oder doch wenigstens genauso hoch ist.

Regelmäßiger Geldzufluss verschafft Ihnen hohe Planbarkeit
Anders als bei den meisten anderen Geldanlagen fließt bei einer erfolgreich vermieteten Immobilie monatlich Geld auf das Konto des Eigentümers. Vorausgesetzt, der Mieter zahlt zuverlässig, verschafft Ihnen dieses regelmäßige Zubrot eine hohe finanzielle Planbarkeit – auch kurzfristig, aber natürlich nur in Höhe des jeweiligen Mietertrags.

Sie haben ein verringertes Inflationsrisiko
Wenn jemand von „Betongold“ spricht, bezieht sich diese Person in der Regel auf den vergleichsweise verlässlichen Sachwert einer Immobilie. Im Gegensatz zu Geld, dessen Wert im Lauf der Zeit inflationsbedingt in unvorhersehbarem Ausmaß abnehmen kann, ist der Wert einer Immobilie für gewöhnlich deutlich stabiler und kann bei erhöhter Nachfrage auf dem Markt auch durchaus einmal für einige Zeit ansteigen. Kurz: Immobilien genießen einen gewissen Inflationsschutz. Für viele Eigentümer ist das ein Argument, das Objekt zu halten und idealerweise nebenbei noch eine gute Mietrendite zu erzielen – als solide Geldanlage.

Sie profitieren von einem Steuervorteil durch Ausfall
Läuft Ihre Immobilie als finanzierte Kapitalanlage, kann Ihnen die Tilgungsrate einen Steuervorteil bringen. Denn ist diese höher als die Miete, die Sie einnehmen, führt dies zu einem Verlust. Sie ziehen also aus Ihren Mieteinnahmen keinen Ertrag (was andersherum wieder ein Vorteil wäre). Jedoch profitieren Sie in dem Fall von einer verringerten Steuerlast, weil sich Ihr zu versteuerndes Einkommen reduziert.

Sie reduzieren Ihre Steuerlast dank Abschreibungen
Bei einer vermieteten Immobilie können Sie sowohl die laufenden Kosten (für Instandhaltung und ähnliches) steuerlich geltend machen als auch den Kaufpreis zu einem vergleichsweise günstigen Prozentsatz abschreiben. Beides kann sich positiv auf Ihren Steuersatz auswirken. Die Steuervergünstigung durch die sogenannte AfA, die Absetzung für Abnutzung, gilt bei Immobilien mit Baujahr ab 1925 für 50 Jahre, bei Immobilien, die vor 1925 errichtet wurden, für 40 Jahre. Grundstücke und selbstgenutzte Immobilien sind grundsätzlich ausgenommen, es handelt sich also immer um das reine Bauobjekt.

Sie wollen die Spekulationssteuer umgehen
Haben Sie Ihre Immobilie selbst gekauft, also nicht geerbt oder geschenkt bekommen, und liegt der Zeitpunkt des Erwerbs noch keine zehn Jahre zurück? In diesem Fall würden bei einem Verkauf bis zu 40 Prozent Spekulationssteuer auf den Gewinn anfallen. Alternativ kann sich daher eine Vermietung lohnen. Ausnahme: Sie besitzen das Objekt zwar noch keine zehn Jahre, haben es aber im Jahr des Verkaufs sowie die beiden vorangehenden Jahre selbst bewohnt.

Sie benötigen bis auf Weiteres keine hohe Geldsumme
Sie haben kurz- oder mittelfristig keine hohen Ausgaben geplant, eine hohe Einmalzahlung steht ebenfalls nicht an? Geldanlagen jenseits einer Vermietung sind gerade nicht lukrativ? Und Sie wissen ohnehin nicht, was Sie mit dem voraussichtlichen Gewinn aus dem Verkauf Ihrer Immobilie anfangen sollen? Dann sollten Sie die weiteren Vorteile einer Vermietung abwägen. Sie könnte sich für Sie besser eignen.

Sie wollen eine Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden
Sofern Ihre Immobilie finanziert ist und der zugehörige Kredit noch eine gewisse Zeit lang läuft, kann eine Vermietung ebenfalls sinnvoll sein. Denn bei einem Verkauf würde für gewöhnlich eine Vorfälligkeitsentschädigung zur verfrühten Ablösung des Darlehens fällig. Wie viel Sie der Bank zahlen müssen, hängt von dem Gewinn ab, der dem Darlehensgeber entgeht, indem Sie Ihren Kredit vorzeitig kündigen.

Sie haben Zeit, sich um die Mietsache zu kümmern
Dass die Vermietung einer Immobilie regelmäßige und unter Umständen intensive Zuwendung erfordert, haben wir schon festgestellt. Sind Sie langfristig dazu bereit und können sowohl Zeit, Präsenz als auch Geld dafür aufbringen? Dann kommt eine Vermietung unter diesem Gesichtspunkt für Sie infrage.

Ihre Immobilie gewinnt an Wert
Wer seine Immobilie als Kapitalanlage betrachtet, achtet darauf, dass das Objekt langfristig an Wert gewinnt, mindestens aber wertstabil bleibt. Auch in diesem Fall kann eine Vermietung lukrativ sein – wegen der zu erwartenden hohen Mieteinnahmen ebenso wie mit Blick auf einen möglichen Verkauf in der Zukunft, wenn möglicherweise ein Maximalpreis erzielt werden kann.

Die Mieten in Ihrer Region steigen
Eine lukrative Aussicht auf eine anständige Mietrendite besteht nicht nur, wenn Sie solvente, zuverlässige Mieter in Ihrer hochwertigen Immobilie in guter Lage haben, sondern auch, wenn die Mietpreise generell steigen. Denn dann können Sie auch die Miete für Ihr Objekt nach oben anpassen – möglicherweise besteht dabei jedoch das Risiko, es sich mit den aktuellen Mietern zu verscherzen. Achten Sie in diesem Fall auch auf den in Ihrer Lage gültigen Mietpreisspiegel und eine evtl. geltende Mietpreisbremse.

Sie wollen Ihre Immobilie im Alter selbst nutzen
Einem Großteil der Immobilieneigentümer hierzulande ist daran gelegen, ihr Objekt im eigenen Besitz zu halten. Der Grund: Früher oder später möchten sie die Immobilie als Alterswohnsitz selbst nutzen, um Herr ihrer eigenen vier Wände zu sein, die idealerweise abbezahlt sind. Regelmäßige Einnahmen aus einer Vermietung können diese Zeit – oft sind es Jahrzehnte – gut überbrücken.

Sie möchten die Mieteinnahmen fürs Alter sparen
Eine vermietete Immobilie als Kapitalanlage für die Altersvorsorge zu nutzen, ist ein Argument für die Vermietung und gegen den Verkauf einer Immobilie – sofern Sie Ihren sprichwörtlichen Speckmantel für die Zeit nach dem Arbeitsleben häppchenweise ansparen wollen. Dies bedingt zudem die Disziplin, das Geld vorher nicht für andere Zwecke einzusetzen.

Sie haben Erfahrung – oder Spaß an der Sache
Mietpreis berechnen, Renovierungsmaßnahmen planen, Verbrauchsabrechnungen erstellen, Inspektionstermine vereinbaren – all das fällt Ihnen leicht? Sofern Sie an der Verwaltung und Instandhaltung einer vermieteten Immobilie Freude haben oder vielleicht sogar erfahren darin sind, ist die Vermietung möglicherweise genau das Richtige für Sie.

05. Immobilienvermietung: Das sind die Nachteile

deinimmokäufer - Verkaufen oder vermieten? Was lohnt sich mehr?

Hadern Sie mit der Frage, ob Sie Ihre Immobilie vermieten sollen, sollten Sie Pro und Contra sorgfältig abwägen. In diesem Abschnitt listen wir die Punkte auf, die gegen eine Vermietung sprechen können.

Die Mietrendite ist keine rentable Geldanlage
Je nach Ertrag, den Sie aus der Vermietung Ihrer Immobilie erzielen oder erzielen würden, ist abzuwägen: Ist dieser höher oder geringer als der Zinsertrag einer alternativen Geldanlage, die Sie zum aktuellen Zeitpunkt mit der finalen Kaufpreissumme tätigen könnten? Im letztgenannten Fall lohnt sich der Verkauf eher als die Vermietung. Das Geld können Sie dann renditestärker anlegen.

Die Mieteinnahmen beeinflussen Ihre Steuerlast negativ
Wenn Sie eine bereits abbezahlte Immobilie vermieten, ist dies für gewöhnlich mit einer höheren Steuerlast verbunden. Denn die aus dem Mietverhältnis erzielten Einnahmen erhöhen Ihr zu versteuerndes Einkommen.

Sie müssen Zeit, Arbeits- und Organisationsaufwand aufbringen
Ein bewohntes Mietobjekt muss permanent instandgehalten und das Mietverhältnis verwaltet werden. Dies alles selbst zu erledigen – zum Beispiel Nebenkostenabrechnungen und Dokumentationen für das Finanzamt erstellen, Prüf-, Wartungs- sowie Reparaturarbeiten leisten – kostet Sie regelmäßig Zeit und Arbeit. Um beides klein zu halten, können Sie zwar verschiedene Dienstleister einsetzen, etwa Verwalter und Handwerker. Doch auch deren Aufgabenspektrum müssen Sie zunächst festlegen, anstehende Jobs terminieren, Inhalte besprechen und nachhalten. Und am Ende zahlen Sie für diesen Service. Wer mit der Vermietung seiner Immobilie liebäugelt, sollte also genügend Spielraum haben, sich auch um alles zu kümmern, was in diesem Zusammenhang anfällt.

Sie wollen lückenlose Mietzahlungen sicherstellen
Idealerweise holen Sie sich einmal die perfekten Mieter ins Haus und müssen sich bis auf Weiteres keine Gedanken mehr machen. Kündigt man Ihnen jedoch oder stirbt der Mieter, müssen Sie sich möglichst zeitnah um Nachfolger kümmern. Andernfalls drohen finanzielle Einbußen: Je länger die Wohnung oder das Haus leer stehen, desto höher ist der Ausfall. Neue Mieter zu finden kann sowohl zeitlich als auch teils finanziell recht aufwendig sein. Hinterlassen die ausziehenden Mieter das Objekt in einem reparaturbedürftigen Zustand oder verschwinden mit Mietschulden, erhöht das den Aufwand für eine Neuvermietung einmal mehr.

Ihre Mieter zahlen nicht – oder verschwinden
Glückliche und solvente Mieter, die jeden Monat pünktlich Miete zahlen und das Objekt pfleglich behandeln, sodass möglichst keine Reparaturmaßnahmen notwendig werden – das ist wohl der Wunsch eines jeden Vermieters. Die Realität sieht allerdings oft ganz anders aus. Zahlungen kommen verzögert, nur anteilig oder auch gar nicht. Befürchten Sie, dass Ihnen auch so etwas passiert, und möchten Sie mit so einer Situation nicht umgehen müssen, spricht das klar gegen die Vermietung Ihrer Immobilie.

Ihre Mieter verunstalten das Objekt
Zersplitterte Türrahmen, Brandlöcher im Dielenboden, verschimmelte Fliesenfugen, herausgerissene Steckdoseneinfassungen und tabakgelbe Wände: Nicht jeder Mensch geht sorgsam und pfleglich mit seinem Zuhause um. Insbesondere, wenn es gemietet ist. Bei der Suche nach geeigneten Mietern vorab abzuschätzen, welchen Typen man vor sich hat, ist nahezu unmöglich. Wollen Sie bei der potenziellen Vermietung Ihrer Immobilie keine bösen Überraschungen erleben oder haben sie schlicht nicht die Nerven für solche Situationen, ist von einer Vermietung abzuraten. Ein weiterer Contra-Aspekt in diesem Kontext ist die Wertminderung Ihrer Immobilie durch rücksichtslose Mieter.

Ihnen entstehen vermeidbare Instandsetzungskosten
Beim Thema Mieter, die ihre Mietsache nicht pfleglich behandeln, kommt auch noch ein finanzieller Aspekt hinzu: Sofern Sie für das vermietete Objekt vorgesehene Rücklagen nicht für Wiederherstellungsarbeiten an dem Objekt einsetzen können oder wollen, die bei angemessenem Verhalten des Mieters vermeidbar gewesen wären, ist das ebenfalls nicht im Sinne einer erfolgreichen Vermietung. Bedenken Sie in diesem Zusammenhang auch: Nicht jeder Mieter ist bei Sachbeschädigung einsichtig und zahlt den Schaden entweder selbst oder über eine Versicherung.

Mieter sind streitlustig
Die Lüftung pfeift, der Briefkasten ist zu klein, der Durchzug im Wohnzimmer unerträglich und die Warmwasseraufbereitung dauert zu lange? Manche Menschen scheinen Beanstandungen am Wohnobjekt regelrecht zu ihrem Hobby gemacht zu haben. Regelmäßige Kontaktaufnahme seitens unzufriedener Mieter, ob gerechtfertigt oder an den Haaren herbeigezogen, sind nicht für jeden etwas. Im schlimmsten Fall müssen Sie juristischen Beistand hinzuziehen. Das wiederum kostet. Und ist auch, ebenso wie eine Kündigung, nicht automatisch von Erfolg gekrönt. Verbindlich vermeiden lässt sich so ein Risiko nur, indem man von vornherein aufs Vermieten verzichtet. Das ist somit für viele ein ernstzunehmendes Argument.

Sie scheuen Konfrontationen
Es gibt Situationen, in denen man sein Gegenüber zur Rede stellen muss. Auch aus einer Vermietung können zahlreiche Anlässe entstehen, bei denen Eigentümer mit ihren Mietern ins Gespräch gehen müssen. Ist Ihnen die Kommunikation mit anderen grundsätzlich unangenehm, haben Sie vielleicht sogar große Scheu davor, Ihre Mieter mit Terminsachen oder unangenehmen Dingen wie Zahlungsaufforderungen zu konfrontieren, kann das ein Gegenargument hinsichtlich einer Vermietung sein.

Ihre Immobilie ist nicht auf dem aktuellen Stand
Je nach Alter und Zustand einer Immobilie sind mehr oder weniger Reparatur-, Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten notwendig, bevor sie vermietet werden kann. Muss Ihr Objekt vor dem Vermieten erst einmal saniert werden, ist das in der Regel mit hohen Kosten verbunden. Es empfiehlt sich, genau zu errechnen, ob die im Nachgang erwarteten Mieteinnahmen diesen Aufwand rechtfertigen. Genauso verhält es sich mit Blick auf Wartung und Instandhaltung: Ist Ihr Objekt in dieser Hinsicht pflegeintensiv, müssen Sie entsprechende Zeit und Kosten investieren. Lohnt sich das?

Ihre Immobilie ist nicht gefragt
Auch wenn Ihr Objekt in einwandfreiem Zustand ist: Lage, Alter, Zimmeraufteilung und Bauweise sind ausschlaggebend dafür, ob es für Interessenten attraktiv ist. Haben Sie Schwierigkeiten, überhaupt willige Mieter zu finden oder ziehen diese wiederholt schon nach kurzer Zeit aus, rechtfertigen die Konsequenzen eine Vermietung nicht. Ihnen entsteht durch die intensive Suche nach (neuen) Mietern nur Aufwand, und auf der anderen Seite haben Sie Mietausfälle, weil sie nicht oder nicht nahtlos vermieten können.

Ihre Immobilie verliert tendenziell an Wert
Lage, Zustand und Baujahr bestimmen den Wert einer Immobilie. Ist abzusehen, dass dieser im Verlauf der Jahre immer weiter abnimmt, sollte eine Objektvermietung besonders gut überlegt sein. Denn tendenziell sinken mit dem Wert einer Immobilie auch die Mieteinnahmen, da die Miete gegebenenfalls nach unten angepasst werden muss. Halten Sie in jedem Fall auch die zu erwartenden Ausgaben für Instandhaltung und gegebenenfalls Modernisierung im Blick.

Sie haben keine ausreichenden Rücklagen
Eine kleine Instandsetzung ist schnell erledigt und kostet nicht viel. Anders liegt die Sache, wenn plötzlich neue Elektrik, eine Dachreparatur oder ähnliche größere Posten anfallen. Als Vermieter sind Sie zu solchen Maßnahmen verpflichtet. Verfügen Sie allerdings nicht über die Rücklagen, um erwartbare und idealerweise auch unvorhergesehene Arbeiten an Ihrem Objekt ausführen zu lassen, kommt eine Vermietung eher nicht in Frage.

06. Fazit – Immobilie verkaufen oder vermieten?

deinimmokäufer - Immobilie verkaufen oder vermieten?

Treffen Sie Ihre Entscheidung wohlüberlegt
Die Frage, ob Sie Ihre Immobilie verkaufen oder vermieten sollen, ist nur individuell zu beantworten. In unserem Ratgeber haben wir Ihnen unterschiedliche Argumente für und gegen einen Verkauf sowie eine Vermietung erläutert. Konnten Sie diese für sich einordnen? Sind Ihnen finanzielle Aspekte besonders wichtig? Oder geht es eher ums Menschliche? Wieviel Bedeutung messen Sie organisatorischem Aufwand bei? Wie viel Zeit haben Sie zur Verfügung – und für welchen Zeitraum gilt das? Aus all diesen Bausteinen setzt sich das Fundament für Ihre endgültige Entscheidung zusammen.

Lassen Sie sich von Fachleuten unterstützen
In gewissen Sachfragen kann es hilfreich sein, sich die Unterstützung eines Experten zu holen. So kann beispielsweise ein Steuerberater dabei helfen, die individuellen finanziellen Begebenheiten zu beurteilen. Eine solche Beratung ist allerdings in der Regel kostenpflichtig – kalkulieren Sie dies in Ihre Abwägungen mit ein. Auch ein Blick auf den aktuellen Mietspiegel sowie die derzeitigen Immobilienpreise in Ihrer Region sollte Sie einer Entscheidung näher bringen. Berücksichtigen sollten Sie in allen Fällen auch Zukunftsprognosen mit Blick auf Immobilien-, Mietpreis- und Quartierentwicklung sowie die Tendenzen des Geldmarktes.

Hören Sie in sich hinein
Bei anderen Fragen wiederum kommt es allein auf Ihre ganz persönliche Einschätzung an. Unser Tipp: Vermieten Sie Ihr Objekt nur dann, wenn Sie sich dem langfristig damit verbundenen Aufwand und den Verpflichtungen gewachsen fühlen oder die finanziellen Möglichkeiten haben, die Aufgaben dauerhaft in professionelle Dienstleisterhände zu geben. Und ausreichende Rücklagen für den Unterhalt der Immobilie haben – inklusive Puffer für Unerwartetes. Denken Sie auch daran, dass Sie als kompetenter Vermieter einiges an Fachwissen benötigen, welches Sie sich im Zweifel vorab aneignen und immer auf einem aktuellen Stand halten müssen.

Immobilie verkaufen mit wenig Aufwand und ohne Maklergebühr
Möchten Sie Ihre Immobilie verkaufen, aber weder viel Zeit noch Arbeitsaufwand investieren und zudem noch die Maklergebühr sparen, stehen wir Ihnen als Ihr seriöser Verkaufspartner gern zur Verfügung. Auch individuelle Vereinbarungen sind mit uns möglich – etwa ein Nießbrauchrecht, sollten Sie Ihre selbst bewohnte Immobilie schnell verkaufen, aber dennoch bis auf Weiteres darin wohnen bleiben wollen. Holen Sie sich jetzt Ihr unverbindliches Preisangebot.

Immobilie verkaufen oder vermieten

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Unser Ratgeber stellt ausschließlich unverbindliche Informationen ohne jede Gewähr und Anspruch auf Richtigkeit und Vollständigkeit bereit. Bei den Informationen, Empfehlungen und Erläuterungen handelt es sich nicht um eine Rechtsberatung im eigentlichen Sinne. Eine juristische Beratung kann durch unseren Ratgeber nicht ersetzt werden.

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