Zwangsversteigerung: Was ist das?

01. Was ist eine Zwangsversteigerung?

Bei einer Versteigerung – auch Auktion genannt – kommt es zu einer öffentlichen Preisverhandlung über ein zum Verkauf stehendes Objekt. Die Angebote der Kaufwilligen sind bei dieser verbindlich und resultieren bei einem Zuschlag in einer besonderen Form des Kaufvertrags, da dieser mit dem Zuschlag verbindlich zustande kommt. Die Zwangsversteigerung von Immobilien stellt eine spezielle Form der Versteigerung dar.

Zwangsversteigerung von Immobilien: Ein Vollstreckungsverfahren
In den meisten Fällen wird der Kauf oder der Bau einer Immobilie mithilfe eines Immobiliendarlehens über eine Bank finanziert. Ist der Immobilienbesitzer - in diesem Fall der Schuldner – nicht mehr in der Lage, seine Raten an die Bank zu zahlen, leitet die Bank - in diesem Fall der Gläubiger – als letzte Maßnahme zur Schadensbegrenzung ein Vollstreckungsverfahren ein: So kommt es zur Zwangsversteigerung der Immobilie.

02. Gründe für Zwangsversteigerungen von Immobilien

Außer dem oben beschriebenen Szenario gibt es weitere Auslöser für die Zwangsversteigerung von Immobilien.

1. Unbezahlte Schulden
Selbst, wenn eine Immobilie nicht mit einer Hypothek belastet ist, der Immobilieneigentümer aber anderweitig Schulden gemacht hat, können Gläubiger die Zwangsversteigerung der Immobilien beantragen.

2. Teilungsversteigerung
Neben der klassischen Zwangsversteigerung von Immobilien gibt es auch sogenannte Teilungsversteigerungen. Hierzu kommt es immer dann, wenn sich Eheleute nach einer Scheidung oder aber Erbengemeinschaften nicht über den weiteren Umgang mit einer ihnen gemeinsam gehörenden Immobilien einigen können.

3. Insolvenzversteigerung
Auch im Zuge von Insolvenzversteigerungen, bei denen außer Immobilien sämtliche Vermögenswerte des Schuldners versteigert werden, kommt es regelmäßig zu Zwangsversteigerungen von Immobilien – sowohl im privaten als auch im gewerblichen Bereich.

03. Welche Immobilien kann ich bei einer Zwangsversteigerung erwerben?

Bei einer Zwangsversteigerung werden die unterschiedlichsten Immobilien angeboten und zuweilen sind recht interessante Objekte dabei. So kann beispielsweise sowohl ein Haus oder ein Grundstück aber auch ein Erbbaurecht Gegenstand dieser besonderen Form der Auktion.

Hier haben wir Ihnen eine Liste von Objekten zusammengestellt, die Sie bei einer Zwangsversteigerung erwerben können:

–Eigentumswohnung
–Einfamilienhaus
–Mehrfamilienhaus
–Gewerbeobjekte
–Grundstücke und Gewerbegrundstücke
–Garagen und Stellplätze
–Teileigentumsrechte
–Erbbaurechte

04. Wie genau läuft die Zwangsversteigerung ab?

deinimmokäufer - Wie funktioniert eine Zwangsversteigerung?

Kommt es zur Zwangsversteigerung einer Immobilie, läuft diese in der Regel immer nach dem gleichen Schema ab.

Bekanntmachung der Zwangsversteigerung
Nachdem Gläubiger und Schuldner über den Termin der Zwangsversteigerung durch das Amtsgericht benachrichtigt wurden, steht der Versteigerung der Immobilie nichts mehr im Wege. Das Amtsgericht sorgt auch dafür, dass die Termine für Interessierte frei zugänglich sind – durch Aushänge im Gericht, auf Versteigerungsportalen im Internet und manchmal auch in der regionalen Presse.

Die Eröffnung der Versteigerung
Die Zwangsversteigerung selbst beginnt mit der Bekanntgabe bzw. Erläuterung aller wichtigen Eckdaten zum Objekt wie beispielsweise dem Verkehrswert, dem Grundbuch- und Sachstand oder auch dem Mindestgebot.
Es ist üblich, dass diese Informationen über die bereits erwähnten Aushänge und Interneteinträge eingesehen werden können. Die Eröffnung bzw. das Vortragen der Informationen geschieht durch den Rechtspfleger und nimmt normalerweise nicht mehr als max. 30 Minuten in Anspruch.

Das Mindestgebot legt den Wert fest, der mindestens für den Kauf des Objektes aufgebracht werden muss. Dieser Wert setzt sich zusammen aus den Kosten des Verfahrens der Zwangsversteigerung sowie den Kosten für die übernommenen Rechte: Belastungen, die auf der Immobilie ruhen, wie beispielsweise Grundsteuern.

Bieterstunde
Im Anschluss folgt die sogenannte Bietzeit, während der die Interessenten ein Gebot abgeben können. Nach Ablauf der Bietzeit, welche mindestens 30 Minuten dauern muss, wird das aktuelle Gebot dreimal vom Auktionator aufgerufen. Bietet niemand mehr, gilt das Gebot als angenommen und die Versteigerung wird beendet.

Die Verhandlung
Anders als bei einer klassischen Versteigerung wird bei der Zwangsversteigerung von Wohnung oder Haus nicht einfach dem Höchstbietenden verkauft. Denn das ist von bestimmten Voraussetzungen abhängig:

–das höchste abgegebene Gebot muss mindestens 50% des Verkehrswerts erreichen
–der Gläubiger - in unserem Fall die Bank - hat zudem das Recht, einen Antrag auf Verweigerung des Zuschlags zu stellen, sollte das höchste vorliegende Gebot nicht mindestens 70% des Verkehrswerts ausmachen

Kommt es zu einem der beiden Fälle, setzt das Gericht einen zweiten Versteigerungstermin an, bis zu dem mindestens drei und höchstens sechs Monate Zeit vergehen dürfen. Bei diesem Zweittermin spielen diese beiden Faktoren keine Rolle mehr. Somit ist ein zweiter Versteigerungstermin für den schnellen Kauf einer Immobilie eine interessante Alternative. Wissen muss man allerdings, dass bei diesen Terminen die Gläubiger häufig mitbieten, um selbst vom günstigen Kauf zu profitieren.

Der Verteilungstermin
Nach der Zwangsversteigerung gibt es noch einen weiteren Termin beim Amtsgericht. In diesem teilt das Gericht dem oder den Gläubiger/n ihre Gewinnanteile zu und es erfolgt die Eigentumsübertragung im Grundbuch.

05. Wer darf an einer Zwangsversteigerung teilnehmen bzw. ein Gebot abgeben?

Im Grunde kann jeder, der die Volljährigkeit erlangt hat, und geschäftsfähig im Sinne des BGB ist, an Zwangsversteigerungen teilnehmen. Selbst beschränkt geschäftsfähige Personen sind zugelassen, wenn Ihre gesetzlichen Vertreter der Teilnahme und der Abgabe eines Gebots zustimmen.

Voraussetzung für die Teilnahme
Um bieten zu können, müssen sich Interessenten mit einem gültigen Personalausweis, einem gültigen Reisepass oder einer gültigen Aufenthaltsgenehmigung ausweisen. Eine Teilnahme ist unabhängig von der eigenen Nationalität, solange o.g. Voraussetzungen erfüllt sind.

Ebenso ist es erlaubt, für eine nicht anwesende Person ein Gebot abzugeben, wenn Ihnen eine Willenserklärung und das Einverständnis der vertretenen Person in Form einer notariell beglaubigte Bietungsvollmacht vorliegen.

Hinterlegung einer Sicherheitsleistung
Um zu einer Zwangsversteigerung zugelassen zu werden ist es notwendig, dem Amtsgericht rechtzeitig vor dem Beginn des Versteigerungstermins eine sogenannte Sicherheitsleistung zu hinterlegen. Die Höhe der zu hinterlegenden Sicherheitsleistung beläuft sich auf 10 % des im Verkehrswertgutachten ausgewiesenen Verkehrswertes der Immobilie. Diese wir im Vorfeld unbar an das zuständige Amtsgericht übermittelt. In welcher Art diese unbare Sicherheitsleistung erbracht wird, kann der Kaufinteressent entscheiden. Neben einer klassischen Überweisung von Privat- oder Geschäftsvermögen in entsprechender Höhe ist beispielsweise auch die Hinterlegung einer schriftlichen Bankbürgschaft oder eines durch die Bank gedeckten Verrechnungschecks möglich.

06. Was passiert nach einer Zwangsversteigerung?

Wer den Zuschlag für die Immobilie bei der Zwangsversteigerung bekommen hat, hat damit alle Pflichten des Immobilienbesitzers übernommen. Das bedeutet, dass alle nötigen Versicherungen unverzüglich abgeschlossen werden müssen. Im Gegensatz dazu darf allerdings der neue Besitzer zu diesem Zeitpunkt noch nicht frei über die Immobilie verfügen. Dazu muss er erst den bereits erwähnten Verteilungstermin vor Gericht abwarten.

07. Wie bereitet man sich optimal auf die Versteigerung von Immobilien vor?

Um bei Zwangsversteigerungen von Immobilien erfolgreich zu sein, ist ein wenig Vorbereitung notwendig. Diese erleichtert es Ihnen, als Kaufinteressent im richtigen Moment die besten Entscheidungen zu treffen und hilft Ihnen sowohl Chancen als auch Risiken rechtzeitig zu erkennen.

Übung macht den Meister – das trifft auch für Zwangsversteigerungen zu. Schauen Sie sich im Vorfeld daher ein paar solcher Auktionen an. Das gibt Ihnen Sicherheit in der ungewohnten Umgebung und Sie bekommen eine Ahnung davon, wie so eine Bieterstunde ablaufen kann.

Tipp 1 – Objekt aussuchen
Am Anfang steht die Recherche nach einem geeigneten Objekt. Diese finden Sie in den Aushängen von Gerichten, auf dem offiziellen Versteigerungsportal im Internet oder auch in regionalen Zeitungen.

Tipp 2 – Informationen sammeln
Prüfen Sie die favorisierte Immobilie auf Herz und Nieren. Hilfreich ist hierbei der Rechtspfleger, der Ihnen Einsicht in das Verkehrswertgutachten gewähren kann. Dort finden Sie alle relevanten Daten zur Immobilie wie die Lage, Verkehrswert oder Altlasten.
An den Rechtspfleger gelangen Sie relativ einfach über das Aktenzeichen der Bekanntmachung zur Versteigerung.

Tipp 3 – Das Verkehrswertgutachten
Das Verkehrswertgutachten spielt eine wichtige Rolle bei der Wertermittlung, daher nehmen Sie es genau in Augenschein und achten Sie vor allem auf das Datum der Erstellung, um nachvollziehen zu können, wie aktuell dieses ist und ob aufgrund der vergangenen Zeit gegebenenfalls mit weiteren Schäden an der Immobilie zu rechnen ist.
Zudem kann auch der Umfang eines Wertgutachtens variieren. In vielen Fällen ist es dem Gutachter nicht möglich, das Objekt von innen in Augenschein zu nehmen, das Wertgutachten beinhaltet in diesen Fällen lediglich Außenansichten der Immobilie. Interessenten sollten sich darauf einstellen, unter Umständen einen erhöhten Renovierungsstau im Inneren eines solchen Objekts vorzufinden.

Tipp 4 – Grundbuchauszug
Genauso wichtig wie das Gutachten ist der Grundbuchauszug. Dieser informiert Sie über gegebenenfalls eingetragenen Baulasten oder finanzielle Belastungen der vorangegangenen Eigentümer.
Einsicht in den Grundbuchauszug bekommt nur, wer ein berechtigtes Interesse hat. Daher kann es vorkommen, dass der Antrag auf Einsicht abgelehnt wird. Dann können Sie immer noch die beglaubigte Abschrift des Grundbuchblattes in der Versteigerungsakte hinzuziehen.

Tipp 5 – Immobilien besichtigen
Schauen Sie sich die Immobilie so genau wie möglich an. Zum einen spielt die Lage immer eine bedeutende Rolle bei der Wertermittlung einer Immobilie. Zum anderen können Sie sich einen Überblick über den Zustand des Objekts verschaffen. Der Eigentümer ist zwar nicht verpflichtet, Ihnen Zugang zur Immobilie zu gewähren, vielleicht ist er bei einer höflichen Nachfrage jedoch dennoch dazu bereit.

Tipp 6 – Finanzierung
Besprechen Sie mit Ihrer Bank rechtzeitig die Finanzierung der Immobilie und bedenken Sie die Stellung der Sicherheitsleistung.

Gut zu wissen
Kaufinteressenten müssen sich bewusst sein, dass beim Kauf einer Immobilie bei einer Zwangsversteigerung niemand die Haftung übernimmt und somit Käufer keinerlei Gewährleistung haben. Es liegt also in Ihrer Pflicht, sich genauestens über alle Umstände zu informieren, die mit der Immobilie in Zusammenhang stehen – besonders zu eventuell bestehenden Belastungen und Mängeln. Aus diesem Grund ist die Beratung durch einen Immobilienprofi zu empfehlen.

08. Welche Risiken birgt eine Zwangsversteigerung?

deinimmokäufer - Was muss ich bei einer Zwangsversteigerung beachten?

Neben der Chance, günstig an eine Immobilie zu gelangen, bietet eine Zwangsversteigerung einige Risiken, die Sie als potenzieller Kaufinteressent kennen sollten.

1. Unliebsame Überraschungen
Nicht in jedem Fall konnte eine Immobilie aus einer Versteigerung im Vorfeld von innen besichtigt werden. Das kann zu unangenehmen Überraschungen führen, wie beispielsweise hohen Sanierungskosten.
Ein Verkehrswertgutachten ist in dieser Hinsicht nicht immer aussagekräftig, denn der Sachverständige bekommt nicht in jedem Fall Zutritt zum Inneren einer Immobilie, sodass sich Wertgutachten oftmals nur auf das äußere Erscheinungsbild von Objekten beziehen.

2. Kein Rücktrittsrecht
Bekommen Sie nach Abgabe eines Gebots den Zuschlag erteilt, gibt es für Sie als Käufer kein Rücktrittsrecht. Ihr Gebot wird somit als rechtsverbindlich angesehen und als Vertragsabschluss gewertet. Sie ersteigern ein Objekt immer so, wie es steht bzw. liegt – und haben keine Möglichkeit Gewährleistungs- oder Zahlungsminderungsansprüche zu stellen.

3. Die ehemaligen Eigentümer
Die ehemaligen Eigentümer können insofern zu einem Risiko werden, wenn diese sich weigern, die Immobilie zu verlassen oder aus Frust Teile der Immobilie nach der Versteigerung mutwillig zerstören.

09. Welche Vorteile bietet eine Zwangsversteigerung?

Die Vorteile einer Zwangsversteigerung sind verlockend. Denn außer der Chance, sehr günstig an eine Immobilie zu kommen, fallen die nicht ganz unerheblichen Notarkosten für den Immobilienkauf weg und es muss nur eine deutlich geringere Zuschlagsgebühr entrichtet werden.

Weiterhin wird der Käufer nicht für das Wertgutachten zur Kasse gebeten. Insgesamt sparen Sie hier also einiges an Kaufnebenkosten ein.

10. Welche Kosten kommen bei einer Zwangsversteigerung auf mich zu?

Unliebsame Nebenkosten für den Notar oder einen Immobilienmakler fallen bei einer Zwangsversteigerung weg. Sie müssen nur die Gebühren der Versteigerung bezahlen, die in der Gebührentabelle §34 des Gerichtskostengesetz (Anlage 2) festgelegt sind und derzeit weniger als 1% des Höchstgebots betragen.

Hinzu kommen Zinsen in Höhe von 4% für die Zeit, die zwischen der Versteigerung und dem Zahlungseingang des Verkaufspreises liegt. Die Zinsen beziehen sich dabei auf den Verkehrswert der Immobilie, wobei die bereits erbrachte Sicherheitsleistung von 10% abgezogen wird.

Weitere Kosten, die auch bei einem klassischen Immobilienkauf entstehen, sind Gebühren für den Grundbucheintrag und den Eintrag einer eventuellen Grundschuld sowie die Grunderwerbsteuer.

11. Welche Strategie sollte man als Bieter bei einer Zwangsversteigerung verfolgen?

Zu einer erfolgreichen Bietstrategie bei Zwangsversteigerungen gehören folgenden Punkte:

1. Legen Sie ein Maximalgebot fest und bleiben Sie dabei.

2. Bieten mehrere Interessenten auf die Immobilie, steigen Sie nicht zu niedrig in die Verhandlungen ein – nur so schieben Sie die Konkurrenz frühzeitig aus dem Rennen.

3. Steigen Sie auch nicht zu früh in die Verhandlungen ein – so bleibt Ihren Konkurrenten weniger Zeit, darauf zu reagieren.

4. Prüfen Sie kurzfristig den Termin für die Versteigerung – hier kommt es nicht selten zu Verschiebungen oder Absagen.

5. Ihr Limit sollte aus „krummen“ Zahlen bestehen – so hebt es sich besser von den Limits Ihrer Konkurrenz ab.

6. Verunsichern Sie die Konkurrenz mit unregelmäßigen Schritten beim Bieten, den bereits erwähnten krummen Zahlen oder aber mit einem nicht erkennbaren Muster bei der Gebotsabgabe.

12. Fazit

Die Chancen einer Zwangsversteigerung haben wir Ihnen aufgezeigt. Ebenso kennen Sie nun die Risiken, die auf Sie zukommen können. Leider werden die Chancen immer geringer, denn das Streben nach einer Schnäppchen-Immobilie und die geringen Kaufkosten haben den Markt ziemlich verändert.

Damit sinken nicht nur die Chancen auf einen günstigen Immobilienkauf – es steigen auch die Risiken, auf ein schlechtes Angebot hereinzufallen. Wir empfehlen daher auf jeden Fall, sich einem Fachmann anzuvertrauen und die Strategie für die Zwangsversteigerung gemeinsam vorzubereiten, sollten Sie Willens sein, eine Immobilie auf diese Art und Weise zu erwerben. Gerne stehen wir Ihnen dafür mit unseren langjährigen Erfahrungen als kompetenter Partner zur Seite.

Zwangsversteigerung - Lesetipp

Gut zu wissen...

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