Vermietete Wohnung verkaufen: So geht’s

01. Kann ich eine vermietete Eigentumswohnung verkaufen?

Die Antwort auf diese Frage lautet: Ja, Sie können eine vermietete Wohnung verkaufen, müssen dabei allerdings ein paar Dinge beachten und vor allem den Verkauf gut vorbereiten. Rein rechtlich gesehen, können Sie als Vermieter bzw. Eigentümer jederzeit die vermietete Wohnung verkaufen, wenn Sie sich dabei an den vorgegebenen gesetzlichen Rahmen halten.

Verfügen Sie über ein umfangreiches Immobilienwissen, werden Sie den Wohnungsverkauf auch mit einer vermieteten Eigentumswohnung sicher gut über die Bühne bringen. Ist das allerdings nicht der Fall, ist es ratsam, sich unbedingt Hilfe bei einem Immobilienfachmann zu holen. Das kann ein Ihnen bekannter Makler sein, oder aber Sie nutzen unseren Service – wir stehen Ihnen gerne zur Seite.

02. Welche Herausforderungen bringt der Verkauf einer vermieteten Immobilie mit sich?

Wollen Sie eine vermietete Immobilie verkaufen, ist eine gründliche Vorbereitung die Grundlage für eine erfolgreiche Umsetzung Ihres Vorhabens. Im Grunde lebt der erfolgreiche Immobilienverkauf von der perfekten Vorbereitung. Doch gerade bei einer vermieteten Immobilie ist diese besonders essenziell, da ansonsten Verzögerungen oder gar das Scheitern des Verkaufs drohen.

Für die perfekte Vorbereitung ist es essenziell, dass Sie die gesetzlichen Bestimmungen und Besonderheiten für den Verkauf von vermieteten Wohnungen kennen, denn diese bergen einige Stolpersteine.

Kauf bricht Miete nicht
Diese Faustregel bedeutet: Verkaufen Sie eine vermietete Wohnung, ändert sich nichts an dem aktuellen Mietverhältnis. Das wiederum hat nicht nur Auswirkungen auf den Verkaufspreis, sondern auch auf den Käufer der Immobilie.
Denn beim Verkauf einer vermieteten Wohnung übernimmt der Käufer automatisch den bestehenden Mietvertrag und somit auch die aktuellen Mieter. Im BGB §566 Absatz 1 heißt es dazu:

Der Käufer der Wohnung tritt anstelle des ursprünglichen Vermieters in die Rechte und Pflichten ein, die sich für die Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergeben. Somit ist eine Kündigung aufgrund des Immobilienverkaufs nicht möglich.

Nun werden Ihnen sicher auch die Herausforderungen klar, die sich aus dieser Konstellation ergeben. Zum einen haben Sie immer die Aufgabe, sich Ihrem Mieter zu erklären und auf deren Kooperationsbereitschaft zu hoffen. Zum anderen müssen Sie den Kaufinteressenten gegenüber die Rentabilität Ihrer Wohnung nachweisen bzw. auf die Hürden für die Eigennutzung hinweisen.

03. Rechte des Mieters bei Eigentümerwechsel

deinimmokäufer - Vermietete Eigentumswohnung verkaufen

Der Gesetzgeber hat außer dem oben bereits erwähnten Kündigungsschutz einige Regeln festgelegt, um Mieter zu schützen, deren Wohnungen plötzlich den Eigentümer wechseln sollen.

Hat der Mieter ein Vorkaufsrecht?
Wollen Sie Ihre Wohnung vermietet verkaufen, besitzt Ihr Mieter eventuell ein sogenanntes Vorkaufsrecht. Dazu steht im §577:

„Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt.“

Einfach erklärt heißt das: Liegt Ihre Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, das erst nach Abschluss des bestehenden Mietvertrags in Wohneigentum aufgeteilt wurde, besteht das Vorkaufsrecht für Ihren Mieter.

Das geht sogar so weit, dass, wenn der Mieter stirbt, die Erben ein Vorkaufsrecht haben. Denn im BGB steht weiter:

"Stirbt der Mieter, so geht das Vorkaufsrecht auf diejenigen über, die in das Mietverhältnis nach §563 Abs. 1 oder 2 eintreten.“

Allerdings gilt diese Regel nicht uneingeschränkt, denn im BGB wird festgehalten:

„Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft.“

Auch wenn Sie als Eigentümer eines Mehrfamilienhauses die vermieteten Wohnungen im Gesamtpaket verkaufen oder die Wohnung als Eigentumswohnung schon einmal verkauft wurde, entfällt das Vorkaufsrecht für die Mieter.

Über die spezifischen teils regional variierenden Regelungen zum Vorkaufsrecht lassen Sie sich am besten von einem Immobilienexperten detailliert beraten.

Mieter ist vor Mieterhöhung im Zuge des Wohnungsverkaufs geschützt

Für Kapitalanleger ist die Frage nach der Rendite und der Möglichkeiten, diese zu erhöhen, eine der wichtigsten. Allerdings gibt es auch hier Regelungen, um den Mieter vor willkürlichen Mieterhöhungen bei Eigentümerwechsel zu schützen.

Der Käufer einer vermieteten Wohnung kann nicht einfach nach dem Erwerb der Wohnung die Miete erhöhen. Allerdings hat er folgenden Möglichkeiten:

– Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen (Steigerung um max. 8% der Modernisierungskosten)
– Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete frühesten ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung

Außerdem muss darauf geachtet werden, dass die Mieterhöhung innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren die 20% Marke nicht überschreitet; bei nicht ausreichender Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde dürfen 15% nicht überschritten werden.

Wie steht es mit dem Besichtigungsrecht beim Wohnungsverkauf?

Der Mieter einer Wohnung hat mit Unterzeichnung des Mietvertrages ein Fremdeigentumsrecht an der Mietsache erlangt und ist somit nicht verpflichtet, Sie jederzeit für anstehende Besichtigungen in seine Wohnung zu lassen.

Die Faustregel besagt: Einmal pro Woche können Sie die Wohnung mit Interessenten zu einer vorab mit dem Mieter vereinbarten Zeit besichtigen. Ziehen sich diese Besichtigungen allerdings über einen längeren Zeitraum hin, ändern sich auch diese Intervalle.

Im Grunde sollten beide Parteien versuchen, sich zu arrangieren. Hier hat sich die Vertretung des Verkäufers durch einen Dritten – einen Immobilienexperten wie beispielsweise die Fachleute von deinimmokäufer mehrfach bewährt.

Gut zu wissen:
Eine unberechtigte Verweigerung der Besichtigung durch den Mieter gibt dem Vermieter das Recht zur fristlosen Kündigung des Mietvertrags. Dazu gibt es eine Entscheidung vom BGH vom 5.10.2010 – VIII ZR 221/09 -, WuM 11, 13.

04. Sonderfall: Verwertungskündigung

Gibt es Ärger mit einem Mieter ist es nicht einfach, diesem zu kündigen. Es gibt allerdings einen Sonderfall: die sogenannte Verwertungskündigung. Dazu sagt der Gesetzgeber Folgendes:

Wird der Eigentümer durch die Fortsetzung des Mietvertrages an der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung seiner Immobilie gehindert, sodass ihm erhebliche Nachteile entstehen, ist eine Kündigung möglich.

Für eine solche Kündigung müssen folgende 4 Voraussetzungen ausnahmslos erfüllt sein:

1. Der Eigentümer beabsichtigt, die Wohnung anders zu verwerten.
– Die Wohnung muss aus finanziellen Gründen verkauft werden
– Es sind grundlegende Modernisierungen/Sanierungen notwendig.

2. Die neue Verwertung ist angemessen
– Laut BGH trifft das zu, wenn die neue Verwertung von „vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen wird (BGH NJW 2011, 1135)“.

3. Der bestehende Mietvertrag würde den Eigentümer an der neuen Verwertbarkeit hindern.
– Das bestehende Mietverhältnis steht der neuen Verwertbarkeit eindeutig entgegen.

4. Die Behinderung durch das aktuelle Mietverhältnis sorgt unzweifelhaft für wirtschaftliche Nachteile des Wohnungseigentümers.

In folgenden Beispielen befanden die Gerichte eine Verwertungskündigung für gerechtfertigt:

– Der Gewinn aus dem Verkauf der vermieteten Wohnung sollte zur Finanzierung des Wohnhauses des Vermieters verwendet werden (LG Trier, Urteil vom 05.02.1991, Az. 1 S 161/90).
– Mit dem Verkauf sollten die Geschäftsschulden der Vermieters getilgt werden. (LG Mannheim, Urteil vom 26.04.1995, Az. S 272/94).
– Die monatlichen Belastungen des Vermieters waren mit 4.800 EUR mehr als doppelt so hoch wie die Mieteinnahmen von monatlich 2.000 EUR (LG Krefeld, Urteil vom 10.03.2010, Az. 2 S 66709).

05. Wer sind die Käufer einer vermieteten Wohnung?

Wollen Sie eine vermietete Wohnung verkaufen, kommen dafür zwei potenzielle Käufergruppen infrage.

– Selbstnutzer
– Kapitalanleger

Sind unter den Interessenten für Ihre vermietete Wohnung Selbstnutzer, ist es wichtig, diese über die verschiedenen strengen Kündigungsfristen aufzuklären und Ihnen klarzumachen, dass Monate ins Land gehen werden, bevor Sie Ihre Eigentumswohnung für sich in Beschlag nehmen können.
Im Gegensatz zu den Selbstnutzern, denen eher die Lage und die Ausstattung der Eigentumswohnung wichtig sind, haben Kapitalanleger ganz andere Interessen. Ihnen geht es in der Regel vordergründig um die Renditemöglichkeiten, die neben der Lage vor allem vom aktuellen Mietvertrag und dessen Konditionen abhängen.

Sie müssen somit in der Lage sein, die Ansprüche Ihrer potenziellen Käufer einschätzen und Ihr Verkaufsangebot darauf ausrichten zu können.

06. Verkaufspreis für vermietete Wohnung festlegen

Das Festlegen des Verkaufspreises erfordert von Ihnen, eine zweifache Sichtweise einzunehmen. Während zukünftige Selbstnutzer der Wohnung in der Regel dazu geneigt sind, etwas mehr Geld beim Kauf für das neue Zuhause in die Hand zu nehmen, sieht das bei Kapitalanlegern ganz andere aus. Für sie zählen nur die harten Fakten.

Das bedeutet dass Sie im Grunde zwei Strategien benötigen, um Ihre vermietete Wohnung zu verkaufen.

Gut zu wissen:
Möchten Sie eine vermietete Wohnung verkaufen, kann es sein, dass Sie mit einem niedrigeren Verkaufspreis von 20 – 30 Prozent unter dem Verkaufswert einer unvermieteten Wohnung rechnen müssen. Allerdings ist das nicht immer so.

Als Grundlage für die Ermittlung des Verkaufspreises kommen somit zwei unterschiedliche Modelle infrage.

Für Selbstnutzer:
In diesem Fall orientieren Sie sich an dem Prozess und den Daten einer klassischen Wertermittlung für Immobilien. Dazu gehören unter anderem der Zustand und die Ausstattung der Immobilie, deren Lage und Baujahr, aber auch der Wert vergleichbarer Immobilien aus der Nachbarschaft.

Für Kapitalanleger:
Diese Käufergruppe überzeugen Sie eher mit einem Preis, der auf einer Renditeermittlung basiert.

07. Welche Unterlagen werden benötigt, um eine vermietete Wohnung zu verkaufen?

deinimmokäufer - Unterlagen Vermietete Wohnung verkaufen

Außer allen Unterlagen, die man in jedem Fall für den Verkauf einer Immobilie egal welcher Art benötigt, kommen bei der vermieteten Wohnung noch einige hinzu:

– Angaben zur Wohn- und Nutzfläche
– Bauzeichnen & Grundrisse
– Grundbuchauszug
– Energieausweis
– Lageplan

Im Speziellen benötigen Sie außerdem:

– Mietvertrag
– Teilungserklärung und Miteigentümerliste (bei Wohnungseigentümergemeinschaft)
– Protokoll Eigentümerversammlung (am besten aus den letzten drei Jahren)
– Nachweis über Rücklagen
– Letzte Nebenkostenabrechnung
– Aktueller Wirtschaftsplan
– Angaben zur letzten Mieterhöhung
– Sondervertragsdaten, wenn vorhanden ( Wartungs- oder Verwaltervertrag)

Wenngleich Sie die Unterlagen in jedem Fall geordnet und vollständig für den Wohnungsverkauf parat haben sollten, sind diese besonders essenziell, wenn Sie Ihre vermietete Wohnung an einen Kapitalanleger verkaufen wollen.

Auf der einen Seite macht das auf den Käufer einen professionellen Eindruck, auf der anderen Seite benötigt dieser die vollständigen Unterlagen für die Finanzierungsanfrage bei der Bank.

Ihre Chancen für einen erfolgreichen Verkaufs sind besonders hoch, wenn sie die regelmäßigen Mietzahlungen lückenlos nachweisen und sowohl die Wohngeldabrechnungen als auch einen Wirtschaftsplan vorlegen können.

08. Vermarktung einer vermieteten Wohnung

Der richtige Verkaufspreis ist ausschlaggebend, wenn Sie eine vermietete Wohnung erfolgreich vermarkten möchten. Ist dieser zu hoch, wird sich kein Interessent finden. Fällt er zu gering aus, könnten potenzielle Käufer versteckte Mängel vermuten. Sind Sie sich bezüglich des Verkaufspreises nicht zu 100 Prozent sicher, lassen Sie sich bei der Wertermittlung unbedingt von einem Immobilienexperten unterstützen. Diese kennen sich sowohl mit dem korrekten Weg zur Wertermittlung als auch mit den Bedingungen am Immobilienmarkt bestens aus.

Wohnung richtig präsentieren
Der zweite wichtigste Faktor beim Immobilienverkauf ist die Präsentation des Objektes. Ein professionelles Exposé, vollständige Unterlagen und ansprechende Fotos sind ausschlaggebend für den Erfolg. Bedenken Sie – auch bei einer Immobilie ist der erste Eindruck häufig der entscheidende.

Gut zu wissen:
Machen Sie Fotos von der Wohnung mit der Einrichtung Ihres derzeitigen Mieters, vergessen Sie nicht, sich vor der Veröffentlichung von diesem das OK abzuholen.

Denken Sie bei der Online-Präsentation daran, dass Ihre Immobilien nicht nur in die Rubrik für Wohnungsverkäufe gehört, sonders auch als Anlageobjekt erscheinen sollte, sofern Sie Kapitalanleger ansprechen möchten.

09. Vermietete Wohnung verkaufen: Der Kaufvertrag

Für die Gestaltung des Kaufvertrages beim Verkauf einer vermieteten Wohnung sind folgende Regeln zu beachten:

1. Vertragsgegenstand vermietete Wohnung
Im Kaufvertrag wird explizit festgehalten, dass es sich bei der Immobilie um eine vermietete Wohnung handelt.

2. Rechte und Pflichten des Vermieters
Die Rechte und Pflichten, die mit dem Verkauf an den neuen Eigentümer übertragen werden, müssen genau aufgeführt sein.

3. Zusätzliche Punkte im Vertrag
Zusätzlich muss der Vertrag genau Angaben enthalten zu:
– Wohnungsübergabe
– Betriebskosten inkl. Verbraucherzählerstände
– eventuelle Mietschulden
– Rückzahlung der Mietkaution

Je ausführlicher und transparenter der Kaufvertrag gestaltet wird, desto weniger Differenzen wird es geben.

10. Ist der Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung steuerpflichtig?

Wenn Sie Ihre vermietete Eigentumswohnung verkaufen und sich dabei innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren nach Wohnungserwerb bewegen, fällt die sogenannte Spekulationssteuer auf die Gewinnsumme an.

Im Falle einer vermieteten Wohnung sinkt die Höhe der Spekulationssteuer durch die verringerten Anschaffungskosten aufgrund der jährlichen Abschreibungen von 2 – 2,5 Prozent.

Wann kann ich meine Eigentumswohnung steuerfrei verkaufen?
Diese Frage ist ganz einfach zu beantworten: Liegen zwischen Erwerb und Verkauf Ihrer vermieteten Wohnung mehr als 10 Jahre, ist der Gewinn von der Steuer befreit.

Wenn Sie die Wohnung nicht vermietet, sondern selbst genutzt hätten, wäre ein steuerfreier Verkauf auch innerhalb der Spekulationsfrist möglich.

11. Unsere Tipps für den erfolgreichen Abschluss

Damit die Vermarktung Ihrer vermieteten Wohnung reibungslos verläuft, kommen hier unsere Tipps für den erfolgreichen Abschluss.

Machen Sie den Mieter zu Ihrem Verbündeten
Lassen Sie den Mieter Ihrer Wohnung rechtzeitig wissen, dass Sie Ihre Eigentumswohnung verkaufen werden. Eventuell kommt dieser sogar als Käufer infrage und Sie sparen sich eine Menge Arbeit und Zeit. Außerdem wird er es Ihnen sicher hoch anrechnen, wenn Sie ihn von vornherein in Ihre Pläne miteinbeziehen.

Informieren Sie rechtzeitig die Eigentümergemeinschaft
Eine Ihrer ersten Pflichten besteht darin, die Eigentümergemeinschaft und Hausverwaltung über Ihre Verkaufsabsichten zu unterrichten. Auch hier gibt es die Möglichkeit, dass sich unter den anderen Miteigentümern ein Käufer für Ihre Wohnung findet.

Erfolgreich verkaufen mit professioneller Unterstützung
Gerade, wenn Sei eine vermietete Wohnung verkaufen möchten, sollten Sie nicht auf die Hilfe eines Profis verzichten. Dieser kennt sich nicht nur bestens mit der Materie aus. Er nimmt Ihnen obendrein eine ganze Menge Arbeit ab und ist in der Lage, Ihre Eigentumswohnung fachmännisch zu veräußern. Besonders wenn es um die Verhandlungen mit erfahrenen Kapitalanlegern geht, ist so eine fachmännische Unterstützung unverzichtbar.

Vermietete Wohnung verkaufen - Lesetipp

Gut zu wissen...

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