Wenn Ihr Mieter trotz einer rechtskräftigen Kündigung nicht auszieht, ist der nächste Schritt eine Räumungsklage mit dem Ziel einer Zwangsräumung. Bis dahin ist es jedoch ein weiter Weg und Sie suchen vielleicht nach einer Alternative, diesem Prozedere zu entgehen. Wussten Sie, dass Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus auch während einer laufenden Räumungsklage verkaufen können und auch noch bevor die Zwangsräumung ansteht? In diesem Artikel erfahren Sie alles über den Immobilienverkauf während eines laufenden Prozesses und wir informieren Sie ausführlich über die Kosten, Dauer und Gesetzgebungen rund um das Thema Zwangsräumung.
Einer Zwangsräumung muss eine Räumungsklage vorangegangen sein. Diese haben Sie vor Gericht eingereicht und einen Räumungstitel erhalten. Wird das Urteil vollstreckt, kommt es zu einer Zwangsräumung. Bis dahin sind mehrere Monate, in manchen Fällen sogar Jahre vergangen. Das Prozedere ist langwierig und zehrend. Haben Sie schon mal darüber nachgedacht, Ihre Immobilie zu verkaufen und sich dadurch Kosten und Gerichtstermine zu sparen?
Nur ein Gerichtsvollzieher, den Sie zuvor beauftragt haben, darf die Zwangsräumung vollstrecken. Er erzwingt die Herausgabe einer unbeweglichen Sache, in diesem Fall Ihr Haus oder Ihre Wohnung. Des Weiteren werden Sie als Vermieter in den Besitz der beweglichen Sachen des Mieters gesetzt. Diese Sachverhalte regelt die Zivilprozessordnung, ZPO.
Sie haben Ihren Mieter aus rechtlich zulässigen Gründen gekündigt. Fristen eingehalten, Gespräche gesucht und trotzdem zieht der Mieter nicht aus? Nun ist es Zeit für eine Räumungsklage. Diese müssen Sie bei Ihrem zuständigen Amtsgericht einreichen. Je nach Sachlage und Gründen für die Kündigung kommt es zu unterschiedlichen Wartezeiten. Nachdem die Klage eingegangen ist, wird der Mieter darüber schriftlich in Kenntnis gesetzt. Er hat danach zwei Wochen Zeit sich dazu zu äußern und kann sich auch Rechtsbeistand suchen, um sich zu verteidigen. Danach können wiederum zwei Wochen vergehen, in der die Verteidigung begründet werden darf. Verstreicht diese Frist, folgt ein Versäumnisurteil mit der sehr wahrscheinlichen Konsequenz einer Zwangsräumung. Geht alles seinen geregelten Gang inklusive der Einhaltung aller Fristen, wird das Gericht in der Verhandlung klären, ob die Kündigung des Mietvertrags zulässig ist. Ist dem so, erhalten Sie als Vermieter den Räumungstitel. Laut der Zivilprozessordnung (ZPO) § 721 muss nun eine angemessene Räumungsfrist eingehalten werden, bevor Sie die Zwangsräumung in Auftrag geben. Diese Beträgt in der Regel drei bis vier Wochen. Dazu benötigen Sie einen Gerichtsvollzieher, welcher eine Kopie des Urteils mit amtlichem Stempel beantragt und dem Mieter vorlegt. Nun darf nur noch der Gerichtsvollzieher die Wohnung betreten, eventuell werden auch Schlösser ausgetauscht, sodass der Mieter nicht mehr in die Immobilie zurückkann. Eine Entrümpelungsfirma räumt das Haus oder die Wohnung leer und die wertvollen Besitztümer werden in der Wohnung oder in einem Pfandhaus eingelagert. Dort kann der Mieter gegen eine Gebühr seine Sachen abholen. Tut er das nicht innerhalb einer bestimmten Frist, werden seine Sachen entsorgt.
Natürlich kann es auch passieren, dass die Klage abgewiesen wird, in dem Falle wäre die Kündigung nichtig.
So läuft eine Mietvertragskündigung ab
Eine Mietvertragskündigung muss einem bestimmten Ablauf folgen, um rechtskräftig zu sein. Dabei kommt es auch immer auf den Kündigungsgrund an. Es gibt drei Arten von Mietvertragskündigungen:
1. Erleichterte Kündigung
2. Ordentliche Kündigung
3. Außerordentliche Kündigung / fristlose Kündigung
Um welche der drei Arten es sich handelt, ist zunächst egal, denn zuerst müssen Sie ein berechtigtes Interesse haben, das Mietverhältnis zu kündigen. Möglich sind:
1. Eigenbedarfskündigung
2. Wirtschaftliche Verwertung
3. Pflichtverletzung
Suchen Sie zuallererst das Gespräch mit Ihrem Mieter und setzen Sie ihn in Kenntnis, dass es zu einer Kündigung kommen wird, und erklären Sie Ihre Gründe. Hat sich der Mieter etwas zu Schulden kommen lassen? Dann gewähren Sie ihm eine angemessene Frist, sein Verhalten zu verbessern. Wenn sich nichts an der Situation ändert, können Sie ihn schriftlich ermahnen. Erwähnen Sie darin Ihr Gespräch und zeigen Sie deutlich, dass dies eine Warnung ist. Haben Sie bereits Pläne mit Ihrer Immobilie, müssen Sie weder ermahnen noch abmahnen. Sie können direkt eine erleichterte oder eine ordentliche Kündigung verschicken.
In allen Fällen der Pflichtverletzung folgt im nächsten Schritt eine Abmahnung. Bis dahin haben Sie alles dokumentiert und gegebenenfalls auch Fotos davon gemacht, weswegen es nun zu dieser Konsequenz kommt. Auch Beschwerden anderer Mieter haben Sie aufgenommen. Nach einer weiteren angemessenen letzten Frist, in der das Fehlverhalten eingestellt werden muss, kommt es zur fristlosen Kündigung. Der Mieter muss jetzt ausziehen. Doch was, wenn er das einfach nicht tut? Sie legen eine Räumungsklage ein.
Eine Räumungsklage sollten Sie als letzten Schritt in Erwägung ziehen, wenn sonst jeder Versuch an Kommunikation und Schriftverkehr fehlgeschlagen ist. Es kostet beide Seiten Geld, Zeit und Nerven und bedarf mehrerer Voraussetzungen. Die wichtigste Voraussetzung ist ein berechtigtes Interesse, also ein triftiger Grund für eine Kündigung:
• Meist geht es um nicht gezahlte Rechnungen. Mit zwei Monatsmieten in Verzug zu sein und das über mindestens zwei Monate, ist ein berechtigter Grund für eine fristlose Kündigung
• Eine Kündigung wegen Eigenbedarf darf nur für die eigene Person, nahe Verwandte, im Haushalt lebende Personen oder Personal erfolgen. Auch dürfen Sie nach der Kündigung keinem Gewerbe in Ihrer Wohnung nachgehen und müssen entsprechende Kündigungsfristen einhalten
• Sie wollen renovieren, sanieren oder komplett Umbauen? Eine Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung unterliegt ebenfalls bestimmten Fristen
• Ihr Mieter ist eine Gefahr für Sie oder für die anderen Bewohner? Kommt es im eigenen Haushalt oder gegenüber den anderen Mietern zu Beleidigungen, Handgreiflichkeiten, Bedrohungen, etc. dürfen Sie fristlos kündigen
• Die Wohnung kühlt im Winter aus, weil nicht geheizt wird oder offenes Feuer und unachtsames Verhalten begünstigen eine Brandgefahr? Suchen Sie das Gespräch, gewähren Sie eine Frist und wenn sich nichts ändert, droht die fristlose Kündigung
• Ihr Mieter randaliert und beschädigt die Immobilie gezielt? Die Bausubstanz ist gefährdet?
• Die Wohnung wird von einem Messi bewohnt, Ungeziefer hat sich bereits breitgemacht, Schimmel kriecht die Wände hoch und die anderen Mieter fühlen sich durch den unangenehmen Geruch gestört.
• Drogen, Waffen und andere illegale Dinge werden in der Wohnung verkauft?
• Die Wohnung bewohnt gar nicht der eigentliche Mieter, sondern ein Dritter, ein sogenannter Untermieter und dass, ohne es mit Ihnen besprochen oder im Vertrag festgehalten zu haben.
• Ständige Lautstärke, Hausfriedensbruch und die Hausordnung wird ignoriert? Sprechen Sie den Mieter an, sonst gilt auch hier: leider folgt die außerordentliche Kündigung
Sie sehen also, es muss triftige Gründe für eine Kündigung geben. Die nächste Voraussetzung ist, dass die Kündigung rechtskräftig ist. Das bedeutet, dass sie korrekt verfasst wurde, Daten richtig sind, die Gründe berechtigt und Fristen eingehalten werden. Zieht der Mieter nicht aus, nachdem Sie alles korrekt haben ablaufen lassen? Dann können Sie eine Räumungsklage einreichen. Im Falle einer fristlosen Kündigung können Sie das sofort tun, nachdem der Mieter das Schreiben erreicht hat. Bei einer ordentlichen Kündigung müssen Sie die gesetzliche Kündigungsfrist einhalten, erkundigen Sie sich daher genau, welche Frist für Ihren Fall gilt. Mehr zum Thema Mietvertrag kündigen, können Sie auch in unserem ausführlichen Ratgeber zu dem Thema nachlesen.
Info: Vor einer Zwangsräumung müssen Sie eine Räumungsklage einreichen und einen Räumungstitel erwirken. Dem muss eine rechtskräftige Kündigung vorausgegangen sein und Kündigungsfristen wurden berücksichtigt. Für eine Mietvertragskündigung benötigen Sie ein berechtigtes Interesse. Außerdem sollten Sie mit Ihrem Mieter das Gespräch suchen, egal welche Kündigungsart Sie anstreben.
Wenn der Mieter die Wohnung einfach verlässt und nicht mehr zurückkommt, seine Sachen also zurückbleiben, dürfen Sie nach § 959 BGB alles Wertlose entsorgen. Wertvolle Gegenstände, wie Erbstücke, teure Möbel, etc. müssen in der Wohnung, einer Lagerhalle oder im Pfandhaus eingelagert werden, sodass der Mieter dies bis zum Ablauf einer bestimmten Frist abholen kann. Tut er das nicht und zahlt auch die Gebühr nicht, dürfen Sie die Sachen verkaufen, entsorgen oder verschenken. Doch Achtung: Laut § 811 Zivilprozessordnung müssen Schulsachen, religiöse Bücher und persönliche Dokumente aufbewahrt werden. Tiere müssen selbstverständlich in Obhut genommen und versorgt werden und auch um Pflanzen sollten Sie sich kümmern.
Die verschiedenen Räumungsmodelle
Wo und wie die Sachen eingelagert oder aufbewahrt werden hängt auch von der Räumungsart ab. Denn nicht jede Zwangsräumung läuft nach demselben Schema ab.
Das Berliner Räumungsmodell ist gang und gäbe und kommt am häufigsten vor. Der Gerichtsvollzieher beauftragt dabei nicht das Entrümpelungsunternehmen, sondern der Vermieter kümmert sich selbst darum. Die Sachen des Mieters bleiben in der Wohnung und es wird eine Frist gewährt, alles abzuholen. Danach kann alles entsorgt oder verkauft werden. Bei dem Berliner Modell wird nur das Vermieterpfandrecht nach § 562 BGB geltend gemacht. Außerdem werden die Schlösser der Immobilie ausgetauscht, sodass der Mieter nicht einfach wieder zurückkehren kann.
Bei dem Frankfurter Räumungsmodell wird die gemietete Wohnung oder das gemietete Haus von dem Gerichtsvollzieher übernommen. Nur er hat noch Zugang zu dem Objekt und alles, was sich darin befindet, wird eingelagert. Sie übernehmen die volle Haftung für alle Besitztümer des Mieters.
Bei der Hamburger Wohnungsräumung werden zunächst die Schlösser am Haus oder der Wohnung getauscht, der Mieter wird also ausgesperrt. Der Gerichtsvollzieher beauftragt ein Entrümpelungsunternehmen, welches die Zwangsräumung durchführt. Um einen Termin zu finden, wird Ihnen eine zweiwöchige Frist gewährt. Alles in der Immobilie wird eingelagert.
Auf keinen Fall dürfen Sie selbst einfach so die Wohnung betreten und ausräumen. Sie begehen damit Hausfriedensbruch und riskieren eine Strafanzeige. Der Mieter darf sogar Schadensersatz fordern. Nur in seltenen Fällen ist es Ihnen erlaubt, die Wohnung ohne Räumungstitel auszuräumen. Gibt der Mieter jedoch sein Eigentum auf und verschwindet einfach spurlos, dürfen Sie nach § 959 BGB die Zwangsräumung selbst durchführen.
Nun können Sie erleichtert aufatmen, denn die gute Nachricht ist: Sie müssen sich das Prozedere nicht antun. Wenn Sie die Situation überfordert, Sie sich ohnehin nicht mehr sicher sind, ob Sie noch als Vermieter tätig sein wollen und Sie das ganze Mieterwesen einfach nur noch stresst, dann verkaufen Sie doch einfach Ihre vermietete Immobilie. Ja, das geht, auch wenn unliebsame Mieter darin wohnen und ja, das geht auch, wenn bereits eine Räumungsklage eingereicht wurde. Wir von deinimmokäufer nehmen Ihnen alles ab. Wir übernehmen die Wohnung samt dem Mieter, der nicht ausziehen will und damit alle Arbeit und Verantwortung, die damit zusammenhängt. Vielleicht wussten Sie noch nicht, dass der Verkauf eine Option ist oder sie hadern noch damit, Ihre Immobilie zu verkaufen? Dann lassen Sie sich von uns beraten. Wir finden gemeinsam die beste Lösung.
Es bringt eine ganze Menge Vorteile mit sich die Wohnung zu verkaufen, auch wenn bereits eine Räumungsklage in vollem Gange ist. Zu jedem Zeitpunkt und vor jeder Entscheidung, vor der Sie rund um die Zwangsräumung stehen, können Sie Ihre Immobilie veräußern. Das zu wissen ist wohl der größte Vorteil, denn er nimmt Druck und Sorgen aus der Sache heraus. Jeder wird verstehen, wie belastend solch eine Situation ist, wie machtlos und wütend Sie sich gegenüber diesem einen Mieter fühlen, der einfach nicht auszieht. Verkaufen ist kein Aufgeben, sondern sich aus einer Situation herausziehen, die Ihnen schon lange nicht mehr guttut. Sie müssen das nicht mitmachen. Weitere Vorteile sind:
• Sie müssen keine Gerichtstermine mehr wahrnehmen
• Sie müssen sich nicht mehr mit dem Anwalt rumschlagen, weder mit Ihrem eigenen noch mit der Verteidigung
• Sie sparen alle Kosten, die mit der Räumungsklage und Zwangsräumung zu tun haben, denn diese tragen Sie alle selbst
• Sie müssen nicht renovieren oder gar sanieren
• Sie müssen sich nicht mehr um Mietangelegenheiten kümmern
• Sie entgehen den Sorgen, es könnte nochmal passieren
• Und das Beste an allem: Sie müssen sich nicht mehr mit dem Mieter auseinandersetzen
Die Zwangsvollstreckung zu erwirken, mag wohl das Ende dieser langen und nervenaufreibenden Reise sein, doch der Weg dahin birgt allerlei Nachteile:
• Der Mieter hat fast bis zum Schluss mit viel Raffinesse der Verteidigung die Möglichkeit, die Zwangsräumung zu verhindern. Er kann plötzlich die Miete zahlen, wenn es um Versäumnisse geht. Damit wird die Kündigung nichtig. Er könnte auch Privatinsolvenz oder einen Schuldnerberater beantragen und das Gericht damit überzeugen. Er könnte behaupten, aus gesundheitlichen Gründen, wegen Schwangerschaft, Geldnot oder weil er kurz vor dem Examen steht, nicht ausziehen zu können. Er kann die Räumung auch hinauszögern, wenn das Gericht eine Räumungsfrist gewährt. Und diese fällt immer individuell aus. Im letzten Schritt kann er sogar noch einen Vollstreckungsschutz beantragen, dessen Länge auch individuell entschieden wird
• Die Kosten spielen eine große Rolle, denn sie können mehrere Tausend Euro betragen. Wer sollte das bezahlen? Der Mieter. Wer bezahlt es? Sie! Nicht nur, dass Sie mit allem in Vorkasse gehen müssen, meist ist der Mieter gar nicht zahlungsfähig und Sie bleiben auf den Kosten sitzen. Der Gerichtsvollzieher bekommt einen Kostenvorschuss, die Gegenstände müssen eingelagert werden, Anwalts- und Gerichtskosten kommen auf Sie zu und schließlich die Kosten für die Entrümpelungsfirma. Wie teuer diese ist, hängt wiederum von eigenen Faktoren ab. Beispielweise bestimmen die Größe, die Zugänglichkeit, die Lage und auch, wie vollgestellt die Immobilie ist, den Preis. Auch die Arten von Müll und wie viele Container dementsprechend bestellt werden müssen, ob Möbel demontiert werden und ob ein Halteverbotsschild organisiert werden muss, beeinflussen die Kosten. Mehr zu den Kosten einer Entrümpelung oder Haushaltsauflösung, können Sie in unserem ausführlichen Artikel nachlesen.
• Ein weiterer Nachteil ist die Dauer des ganzen Prozederes. Von der Kündigung bis zur Vollstreckung der Zwangsräumung können mehrere Monate bis Jahre vergehen. Das hängt davon ab, ob alles einen reibungslosen Gang geht oder immer wieder neue Fristen gewährt, Termine verschoben werden oder unvorhergesehene Sachen hinzukommen
• Der Zeitaufwand kann Sie auch in Anspruch nehmen. Gerichtstermine, die Sie wahrnehmen müssen, Fristen, welche Sie nicht versäumen dürfen und auch Gespräch, die Sie führen müssen, können über einen längeren Zeitraum Ihre Anwesenheit erfordern. Sind Sie berufstätig, kann das schwierig werden
• Die Renovierung und anschließende Suche nach neuen Mietern ist ebenfalls mit Aufwand für Sie verbunden
Sie haben sich aus verschiedenen Gründen gegen einen Verkauf entschieden und damit für die Zwangsräumung und die anschließende Neuvermietung? Deinimmoberater übernimmt für Sie den gesamten Vermietungsprozess. Wir kümmern uns um die Objektaufnahme und Beschaffung der Unterlagen. Dazu treffen wir uns zu einem persönlichen Gespräch und erfassen alle nötigen Daten. Dann ermitteln wir den Mietpreis und bereiten die erfassten Unterlagen visuell auf. Außerdem erstellen wir ein ansprechendes Exposé. Wir vermarkten Ihr Objekt professionell und systematisch, übernehmen die Kommunikation mit Interessenten und kümmern uns um deren Bonitätsprüfung. Auch die Koordination und Durchführung der Besichtigungstermine führen wir durch, bevor wir gemeinsam einen neuen Mieter aussuchen.
Ob Verkauf oder Vermietung – wir von deinimmokäufer sind die richtigen Ansprechpartner bei allen Fragen und Anliegen rund um Ihre Immobilie. Sie können sich in jeder Lage an uns wenden, egal ob Sie sich gerade in einer Räumungsklage befinden oder eine Zwangsräumung hinter sich haben. Hier haben wir alle Informationen für Sie zusammengefasst.
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