Einer der wichtigsten Schritte beim Kauf und Verkauf einer Immobilie ist der Gang zum Notar. Ohne diesen kommt in Deutschland kein rechtmäßiger Kaufvertrag zustande. Nun gehören die Notargebühren beim Wohnungsverkauf, neben den Kosten für den Makler, zu den höchsten Kaufnebenkosten. Doch wie hoch sind die Notargebühren genau und wie setzen sie sich zusammen? Der folgende Beitrag klärt auf.
In Deutschland ist es für jedermann Pflicht, den Verkauf bzw. Kauf einer Immobilie notariell beurkunden zu lassen. Die rechtliche Grundlage dazu finden Sie im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) unter den Paragrafen § 311b Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass, § 433 Vertragstypische Pflichten beim Kaufvertrag, § 873 Erwerb durch Einigung, Eintragung und § § 925 Auflassung.
Das Gesetz verlangt vom Notar, dass dieser bei der Beurkundung von Willenserklärungen – denn um nichts anderes handelt es sich bei einem Kaufvertrag – eine Niederschrift über die Verhandlungen aufnimmt. Diese Niederschrift ist eine Art Protokoll und muss folgende Daten enthalten:
1. Bezeichnung des Notars und der Beteiligten
2. Erklärungen der Beteiligten
3. Ort und der Datum der Verhandlung
Was macht der Notar genau?
In der Regel wird der beauftragte Notar – den in den meisten Fällen der Käufer wählt – erste Vorgespräche mit Käufer und Verkäufer über den Inhalt des Kaufvertrages führen. Daraufhin formuliert der Notar einen sogenannten Vorvertrag – einen Vertragsentwurf – der beiden Parteien zur Prüfung vorgelegt wird.
Nach Einverständnis beider Parteien kommt es zum Notartermin, bei welchem der Notar den gesamten Vertragsinhalt laut vorlesen muss. Danach unterzeichnen beide Parteien den Vertrag unter Aufsicht des Notars, vorausgesetzt, es gibt keine Einwände. Letzte Änderungen des Vertragsinhaltes können auch noch während des Beurkundungstermins vorgenommen werden.
Allerdings ist damit die Arbeit des Notars noch nicht beendet. Nach Unterzeichnung des Vertrages beantragt der Notar die Eintragung einer Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt, um den Anspruch des neuen Eigentümers zu sichern, in das Grundbuch eintragen zu werden. Erst mit dem erfolgten Eintrag ins Grundbuch ist der Eigentümerwechsel der Immobilie rechtskräftig vollzogen.
Die Nebenkosten, welche durch die Notargebühren entstehen, umfassen alle Tätigkeiten, die der Notar im Rahmen des Vollzuges der Kaufvertragsurkunde einer Immobilie ausführt.
Unterschied der Notarkosten beim Wohnungsverkauf für Käufer und Verkäufer
Im Grunde übernimmt der Käufer den Großteil der entstehenden Notarkosten beim Wohnungsverkauf. Daher ist dieser in der Praxis vordergründig für die Beauftragung des Notars verantwortlich.
Für den Verkauf einer Immobilie muss diese die sogenannte „Lastenfreiheit“ besitzen – das bedeutet, dass bestehende Grundschulden und nicht zu übernehmende Lasten vor der Übertragung des Eigentums an der Wohnung gelöscht werden müssen. Die dafür nötigen Löschungsbewilligungen sind vom Notar bei den Gläubigern einzuholen. Die daraus entstehende Notargebühren trägt in der Regel der Verkäufer.
Bei den Notarkosten ist demnach zwischen den Kosten für den Käufer und den Verkäufer zu unterscheiden:
Notarkosten beim Käufer der Wohnung
– Honorar laut Gebührenordnung
– Gerichtskosten für Eintragungen im Grundbuch beim Grundbuchamt
– Kosten für die Bestellung von Sicherheiten
– Protokollierung der Kaufvertragsurkunde
– Gegebenenfalls Kosten für eine Nachgenehmigung der Kaufvertragsurkunde
Notarkosten beim Verkäufer der Wohnung
– Gegebenenfalls Löschung der Grundschuld
– Gegebenenfalls Löschung eines Nießbrauchs- oder Wohnrechts
– Gegebenenfalls Kosten für eine Nachgenehmigung der Kaufvertragsurkunde
Gut zu wissen:
Der Käufer trägt zwar in der Regel den Großteil der Notargebühren für den Wohnungsverkauf. Dennoch haften kraft Gesetzes beide Parteien gesamtschuldnerisch für deren fristgerechte Zahlung.
Das bedeutet: Zahlt der Käufer der Wohnung die Notargebühren nicht fristgerecht bzw. gar nicht, hat der Notar das Recht, diese Gebühren vom Verkäufer der Wohnung einzufordern.
Die Notargebühren für den Wohnungsverkauf werden nicht willkürlich vom Notar festgelegt, sondern sind in einer Gebührentabelle definiert. Diese wiederum unterliegt dem Gerichts- und Notarkostengesetz.
Die Höhe der Notarkosten hängen somit vom Verkaufspreis der Immobilie ab, aus dem sich prozentual die Gebühren für den Notar ableiten. Hinzu kommen die Gebühren für die einzelnen Handlungen, die der Notar neben der Beurkundung ausführt. Durchschnittlich können Sie beim Wohnungskauf mit Notar- und Gerichtskosten von circa 2 % der Kaufpreissumme rechnen.
Beispielrechnung für die Kosten beim Kauf einer Wohnung
Stellen Sie sich vor, Sie möchten eine Wohnung kaufen, deren Kaufpreis 200.000,00 € beträgt. Der Notar übernimmt alle rechtlichen Schritte, die für die rechtssichere Übertragung des Eigentums vom Verkäufer an den Käufer nötig sind. Die Gebühren dafür setzen sich wie folgt zusammen:
Notargebühren
Beurkundung des Kaufvertrages: 870,00 €
Gebühr für Abwicklungstätigkeiten: 217,50 €
Vertragsvollzugsgebühren: 217,50 €
Pauschale Entgelte (Post/Telekommunikation): 20,00 €
Zwischensumme: 1.325,00 €
Zuzüglich 19% Mehrwertsteuer: 251,75 €
Summe der Notargebühren: 1.576,75 €
Grundbuchgebühren
Eintragung der Auflassungsvormerkung: 217,50 €
Löschung der Auflassungsvormerkung: 25,00 €
Eintragung des Eigentümers: 435,00 €
Summe der Grundbuchkosten: 677,50 €
Gesamtkosten: 2.254,25 €
Unterschied der Notarkosten beim Wohnungsverkauf für Käufer und Verkäufer
Im Grunde übernimmt der Käufer den Großteil der entstehenden Notarkosten beim Wohnungsverkauf. Daher ist dieser in der Praxis vordergründig für die Beauftragung des Notars verantwortlich.
Für den Verkauf einer Immobilie muss diese die sogenannte „Lastenfreiheit“ besitzen – das bedeutet, dass bestehende Grundschulden und nicht zu übernehmende Lasten vor der Übertragung des Eigentums an der Wohnung gelöscht werden müssen. Die dafür nötigen Löschungsbewilligungen sind vom Notar bei den Gläubigern einzuholen. Die daraus entstehende Notargebühren trägt in der Regel der Verkäufer.
Bei den Notarkosten ist demnach zwischen den Kosten für den Käufer und den Verkäufer zu unterscheiden:
Notarkosten beim Käufer der Wohnung
– Honorar laut Gebührenordnung
– Gerichtskosten für Eintragungen im Grundbuch beim Grundbuchamt
– Kosten für die Bestellung von Sicherheiten
– Protokollierung der Kaufvertragsurkunde
– Gegebenenfalls Kosten für eine Nachgenehmigung der Kaufvertragsurkunde
Notarkosten beim Verkäufer der Wohnung
– Gegebenenfalls Löschung der Grundschuld
– Gegebenenfalls Löschung eines Nießbrauchs- oder Wohnrechts
– Gegebenenfalls Kosten für eine Nachgenehmigung der Kaufvertragsurkunde
Gut zu wissen:
Der Käufer trägt zwar in der Regel den Großteil der Notargebühren für den Wohnungsverkauf. Dennoch haften kraft Gesetzes beide Parteien gesamtschuldnerisch für deren fristgerechte Zahlung.
Das bedeutet: Zahlt der Käufer der Wohnung die Notargebühren nicht fristgerecht bzw. gar nicht, hat der Notar das Recht, diese Gebühren vom Verkäufer der Wohnung einzufordern.
Der Notar benötigt eine ganze Reihe von Unterlagen für die Beurkundung des Kaufvertrages. Dazu gehören:
– Gültiger Personalausweis oder Reisepass beider Parteien
– Steuer-Identifikationsnummer (nicht zu verwechseln mit der Steuernummer)
– Unterlagen über abzulösende Darlehen des Verkäufers
– aktueller Grundbuchauszug
Fehlende Unterlagen können den Abschluss eines Kaufvertrages verzögern und zu unnötigen weiteren Kosten führen.
Wie oben bereits erwähnt, wird der Großteil der Notarkosten beim Wohnungsverkauf vom Käufer übernommen. Allerdings haben Käufer und Verkäufer durchaus die Möglichkeit, eigene Absprachen zu treffen. Wichtig ist es allerdings auch hier, diese vertraglich festzuhalten.
Gut zu wissen:
Wird ein Kaufvertragsentwurf bei einem Notar in Auftrag gegeben, anschließend jedoch nicht vollzogen, haftet jene Partei für die Kosten, welche den Auftrag erteilt hat.
Da die Notarkosten aus der gesetzlich festgelegten Gebührentabelle entnommen werden, sind diese nicht verhandelbar.
Allerdings gibt es unterschiedliche Möglichkeiten, die gesamten Nebenkosten beim Verkauf einer Immobilie in einem angemessenen Rahmen zu halten. Darüber klären Sie unsere Immobilienberater gerne in einem persönlichen Gespräch auf.
Im Grunde gibt es an den Notarkosten beim Wohnungsverkauf nichts zu rütteln. Das heißt aber nicht, dass durch eine professionelle Organisation und die rechtzeitige Beschaffung aller Unterlagen die Notargebühren durchaus positiv beeinflusst werden können. Gerne unterstützen wir Sie dabei.
Allerdings gibt es unterschiedliche Möglichkeiten, die gesamten Nebenkosten beim Verkauf einer Immobilie in einem angemessenen Rahmen zu halten. Darüber klären Sie unsere Immobilienberater gerne in einem persönlichen Gespräch auf.
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