Der Immobilienmarkt boomt seit Jahren und der Trend zeigt, dass dies auch die nächsten Jahre so weitergehen wird. Egal, ob zum Kauf oder zum Mieten – Wohnraum ist heiß begehrt. Klar, denn die niedrigen Zinsen und viele Neubausiedlungen locken potenzielle Käufer und Mieter an. Doch ein Wort lässt die anfängliche Umzugslaune oftmals in den Keller sinken: Maklerprovision. Was ist sie, wer zahlt sie und wie hoch ist sie? In diesem Artikel erhalten Sie alle wichtigen Antworten rund um das Thema und erfahren, wie sie eine Maklerprovision berechnen.
Was ist eigentlich die sogenannte Courtage? Das ist ganz einfach erklärt. Eine Maklerprovision wird nach § 652 BGB immer dann fällig, wenn…
1. ein Vertrag zwischen Makler, Verkäufer und/oder Käufer geschlossen wird
2. eine Leistung des Maklers erbracht wird
3. ein Kaufvertrag für ein bebautes oder unbebautes Grundstück geschlossen wird
4. ein Nachweis über die Vermittlung vorliegt.
Bereits 1896 wurden im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) allgemeine Vorschriften festgehalten, in der die Maklerprovision, der Maklervertrag und die Maklertätigkeit geregelt wurden. Bis heute gibt es kein eigenes festgelegtes Gesetz und die Formulierungen sind teils schwammig. Die Auslegung obliegt daher immer dem zuständigen Richter. So gibt es auch keine einheitliche Regelung wie hoch oder niedrig eine Courtage zwingend sein muss. Am Ende zählt das, was Sie individuell mit dem Makler vereinbart und vertraglich festgehalten haben. Wir erklären, wie Sie die Maklergebühren berechnen können und welchen Provisionsrechner sie dafür am besten nutzen.
Kurz gesagt: Die Innenprovision ist die Courtage, die der Verkäufer trägt und die Außencourtage zahlt der Käufer an den Makler. Darauf wollen wir noch etwas genauer eingehen. Die Innenprovision wird nicht im Exposé angegeben und ist die individuell und vertraglich festgehaltene Courtage zwischen Makler und Verkäufer. Wie Sie die Maklergebühren berechnen, erfahren Sie weiter unten im Text.
erteilt der Käufer einen Suchauftrag auf Grundlage von §652 BGB an den Makler, übernimmt er und nicht der Verkäufer die Courtage, was auch als Außenprovision bezeichnet wird. Die Außenprovision ist im Exposé immer angegeben. Der Verkäufer darf dann keine zusätzliche Vereinbarung mit dem Käufer treffen.
Die Provision kann aber auch geteilt werden, was bedeutet, dass der Verkäufer die Innenprovision übernimmt und der Käufer die Außenprovision. Beide übernehmen einen gleich hohen Anteil (Parität). Nur bei Mehrfamilienhäusern, Baugrundstücken oder Gewerbeimmobilien ist es zulässig, dass der Käufer die Provision übernimmt, wenn er nicht selbst den Auftrag erteilt hat.
Wenn es darum geht eine Immobilie zu erwerben, mieten oder zu verkaufen ist ein Makler der beste Ansprechpartner. Doch damit kommen auch weitere Kosten auf. Kurz gesagt darf ein Makler dann Provision verlangen, wenn er laut §652 BGB bei Vertragsabschluss für eine Mietimmobilie oder einen Immobilienkauf aktiv beigetragen hat. Dabei kann es sich um ein Haus oder eine Wohnung handeln. Bevor Sie sich für einen Kauf oder Verkauf entscheiden, sollten Sie die Maklerprovision berechnen. Wir zeigen Ihnen weiter unten, wie das geht.
Nicht immer darf eine Provision berechnet werden. Das ist dann der Fall, wenn es sich um preisgebundene Wohnungen handelt, wie ein sozialer Wohnungsbau. Solche Wohnungen wurden mit öffentlichen Mitteln finanziert und unterliegen einer Mietpreisbindung.
Sind der Makler und der Immobilieneigentümer rechtlich oder wirtschaftlich verbunden, darf keine Courtage verlangt werden. Ebenso entfallen die Maklerkosten, wenn der Makler selbst der Eigentümer, Vermieter oder Verwalter ist.
Die Maklerprovision kann auch verfallen. Nach drei Jahren erlischt der Anspruch aufgrund von Verjährung nach §195 BGB in besonderen Fällen, in denen es meist um grobe Fahrlässigkeit geht.
Es gibt keine festgelegten Höchst- oder Mindestpreise, wenn es um die Maklerprovision geht. In manchen Bundesländern gibt es eine Obergrenze, welche prozentual errechnet und von den Maklern bis zur Obergrenze ausgereizt werden darf. Mit einem Maklerprovision Rechner können Sie die tatsächliche Provision unter Angabe der prozentualen Höhe erfahren.
Ja, die Maklerprovision ist verhandelbar. Es gibt nur ungefähre Richtwerte, die ortsabhängig üblich sind sowie Obergrenzen für die Courtage welche sich in den einzelnen Bundesländern unterscheidet.
Auch beim Mieten ist die Maklerprovision verhandelbar und deckt in den meisten Fällen gerade so die Kosten für den Makler. Die Maklerprovision darf nicht höher als zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer betragen.
Sie suchen einen Rechner, um die Provision zu berechnen? Dann schauen Sie doch mal hier: Mit deinimmokäufer sparen Sie sich die Maklerprovision und können die eingesparten Kosten erfahren.
Nehmen wir als Rechenbeispiel einen Immobilienpreis von 500.000 Euro. Bei einer Provision in Höhe von 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer für beide Parteien, Käufer und Verkäufer (paritätisches Prinzip) sparen Sie beim Verkauf über deinimmokäufer: 17.850 Euro.
Wenn Sie dann die ebenfalls gesparte Provision für den Käufer in gleicher Höhe hinzurechnen, kommen Sie auf eine Gesamtprovisions-Ersparnis von 35.700 Euro.
So viel Provision sparen Sie mit dem Verkauf über deinimmokäufer: 17.850 Euro.
Zusätzlich entfällt die Käuferprovision in Höhe von: 17.850 Euro.
Wir sprechen also von einer Gesamtprovisions-Ersparnis von 35.700 Euro.
Sie wollen Ihre Maklerprovision berechnen? Dann nutzen Sie unseren Provisionsrechner. Sie wollen eine Immobilie kaufen oder verkaufen? Dann kontaktieren Sie uns und wir machen Ihnen innerhalb kürzester Zeit ein unverbindliches und kostenloses Angebot.
Seit dem 23. Dezember 2020 gibt es das Maklercourtage-Gesetz, welches festlegt, dass der Käufer nicht mehr bezahlt als der Verkäufer. Bisher gab es dazu keine einheitliche Regelung und meist zahlte daher der Käufer. Nun sieht es anders aus: die Provision wird in der Regel von Käufer und Verkäufer geteilt. Einfach gesagt: Sie wollen eine Immobilie verkaufen und wenden sich an einen Makler? Dann tragen Sie die Kosten. Sie beauftragen einen Makler, weil Sie ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchten? Auch in dem Fall zahlen Sie die Courtage. Sie mieten eine Immobilie, ohne selbst den Makler beauftragt zu haben? Der Mieter zahlt den Makler.
Um zu erfahren, welche Kosten auf Sie zukommen und welche Höhe angemessen ist, nutzen Sie am besten unseren Provisionsrechner.
Sie haben die Provision berechnen lassen, waren mit dem Angebot zufrieden und sind schließlich einen Vertrag eingegangen. Der Makler hat seinen Auftrag erfüllt und es ist zu einem Kauf oder einem Verkauf gekommen, beziehungsweise zu einem Mietvertrag. In diesem Fall sind alle Kriterien erfüllt worden und die Maklerprovision muss bezahlt werden. Wichtig ist, alle Vereinbarungen schriftlich im Vertrag festzuhalten und sich an §652 BGB zu halten, dann steht einer erfolgreichen Zusammenarbeit nichts im Wege.
Achten Sie darauf, was im Vertrag festgehalten wurde, wenn es darum geht zu welchem Zeitpunkt die Provision gezahlt werden muss. Sollten Sie die Provision nicht gezahlt haben, es aber bereits zu einem Kaufvertrag gekommen sein, darf der Makler seinen Provisionsanspruch mit Mahnungen, Mahnbescheiden und dem Amtsgericht einfordern. Halten Sie die vereinbarte Frist daher zwingend ein.
Nicht immer kann die Maklerprovision abgesetzt werden. Worauf kommt es an?
Dann können Sie die Provision absetzen:
– Wenn mit der Nutzung der Immobilie eine Einkunftserzielung ist, kann sie über Abschreibung (AfA) abgesetzt werden.
– Als Werbungskosten oder Betriebsausgaben können Sie die Maklerprovision von der Steuer absetzen, wenn Sie Vermieter sind.
– Als Verkäufer, aber nur, wenn es sich um einen steuerpflichtigen Verkauf, beispielsweise einem Spekulationsgeschäft oder einem gewerblichen Grundstückshandel handelt.
Dann können Sie die Steuer nicht absetzen:
– Die Kosten für die Vermittlung einer privaten Wohnung können nicht abgesetzt werden. Sie zählen nicht zu den haushaltsnahen Dienstleistungen.
– Ist der Verkauf steuerfrei, ist die Provision nicht steuerlich absetzbar.
Ist das Provisionsverlangen des Maklers sittenwidrig, ist die Forderung unwirksam. Hier einige Beispiele:
– In einigen Fällen entschied der Bundesgerichtshof, dass eine Maklerprovision sittenwidrig war. Beispielsweise als eine Courtage das fünffache der üblichen Provision überschritt.
– In Berlin wurde eine Provision, welche doppelt so hoch wie der ortsübliche Satz war bereits für unwirksam entscheiden.
– Zu der Provision dürfen keine weiteren Gebühren, wie für eine Wohnungsbesichtigung, die Übergabe und Verwaltungspauschalen berechnet werden.
– Auch eine Courtage die bereits vor dem eigentlichen Vertrag verlangt wird ist ungültig.
– Es kommen noch einige weitere Fälle hinzu, beispielsweise darf ein Makler nicht für beide Parteien tätig sein (Neutralitätsprinzip), er darf keine Notsituation oder das mangelnde Urteilsvermögen ausnutzen. (wenn Makler gegen Neutralitätsprinzip verstößt)
Damit Sie diese Fälle umgehen, nutzen Sie unseren Provisionsrechner und verkaufen Sie Ihre Immobilie diskret und ohne Maklergebühren an deinimmokäufer als Direktverkauf.
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