In Deutschland wird bei jedem Immobilien- und Grundstücksverkauf ein Notar eingeschaltet. Lesen Sie in unserem Ratgeberartikel, warum das so ist, welche Aufgaben ein Notar hat, wer den Notar bestellt, wie viel ein Notar kostet und wie ein Notartermin abläuft. Zudem geben wir Tipps, damit der Notartermin erfolgreich wird.
Wollen Sie eine Immobilie verkaufen, müssen Sie den Vorgang über einen Notar abwickeln. Dazu sind Sie nach Paragraph 313b des Bürgerlichen Gesetzbuches verpflichtet. Der Notar stellt als unabhängige dritte Person sicher, dass sowohl Käufer als auch Verkäufer juristisch korrekt vorgehen und die Vertragsgestaltung rechtlich einwandfrei ist. Immerhin geht es bei einem Hausverkauf oder Wohnungsverkauf für gewöhnlich um viel Geld, sodass alle Parteien auf der sicheren Seite stehen sollten. Zusätzlich steht der Notar beiden Parteien gleichermaßen beratend zur Verfügung und überwacht den gesamten Vollzug des Kaufvertrags, vom Vorgespräch / ersten Kaufvertragsentwurf bis zur Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
Lesen Sie hier die Aufgaben eines Notars im Überblick:
– Prüfung des Grundbuchs
– Erstellen eines rechtlich für Käufer und Verkäufer ausgewogenen Immobilienkaufvertrags
– Aufnahme von individuellen Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer im Vertragsentwurf (inklusive aller Nebenabreden)
– Beratung von Käufer und Verkäufer in rechtlichen Aspekten in Zusammenhang mit der Vertragsgestaltung und der Verkaufsabwicklung
– Hinweisen der Vertragsparteien auf juristische Risiken, die sie in der Regel selbst offensichtlich nicht erkennen können
– ggf. Vorbereitung der Eintragung einer Grundschuld seitens des Käufers
– Zusenden des Kaufvertragsentwurfs an beide Parteien zwecks Prüfung und ggf. Ergänzung
– Vorlesen des Kaufvertrags im Beisein von Käufer und Verkäufer sowie möglichen weiteren Beteiligten
– Beantwortung von letzten Fragen zum Kaufvertrag von Käufer und Verkäufer
– Überwachung der Unterschriften von Käufer und Verkäufer auf der Kaufvertragsurkunde
– Beantragung einer Auflassungsvormerkung für den Käufer im Grundbuch
– ggf. Beantragung einer Löschung etwaiger Grundschulden des Verkäufers
– Senden einer Ausfertigung des Kaufvertrags an das zuständige Finanzamt zwecks Erstellung eines Grunderwerbsteuerbescheids sowie dem Gutachterausschuss, ggf. der finanzierenden Bank des Käufers und dem Makler, sofern eingeschaltet und gewünscht
– Beantragung der Eigentumsumschreibung im Grundbuch (Auflassung)
– Begleitung und Überwachung der Eigentumsumschreibung
Was ein Notar bei der Immobilienverkaufabwicklung nicht macht
– eine der beiden Parteien (Käufer oder Verkäufer) bevorzugt beraten oder behandeln
– Käufer oder Verkäufer finanziell beraten
– Steuerfragen von Käufer oder Verkäufer in Zusammenhang mit dem Immobilienverkauf eigenständig abwägen oder beantworten
– Einsicht in die meisten Objektunterlagen und das Baulastenverzeichnis nehmen (im Ausnahmefall kann ein Notar die Teilungserklärung im Hinblick auf die für die Veräußerung relevanten Regelungen prüfen)
Was ein Notar bei der Immobilienverkaufabwicklung nicht darf
– die Beurkundung eines Kaufvertrags ablehnen (dazu müsste er eine hinlängliche Erklärung liefern)
– sich selbst am Kauf oder am Verkauf der Immobilie oder des Grundstücks beteiligen
– eine Beurkundung durchführen, wenn ein Interessenskonflikt vorliegt – in dem Fall muss er die Beurkundung ablehnen
Sie möchten konkreter wissen, was es mit den Aufgaben eines Notars und den zugehörigen Rechten und Pflichten für Sie bei einem Immobilienverkauf auf sich hat? Lesen Sie hier mehr zu den einzelnen Facetten, die für Sie relevant sind, wenn Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen wollen.
In Deutschland ist es per Gesetz festgelegt, dass ein Immobilienverkauf nur dann rechtsgültig ist, wenn ein Notar den Kaufvertrag beurkundet. Das heißt: Wollen Sie beispielsweise eine Eigentumswohnung, ein Haus oder auch ein Grundstück verkaufen, sind Sie verpflichtet, einen Notar zu beauftragen. Das ist zu Ihrem und auch zum Schutz des Käufers so festgelegt, um Sie und den Käufer vor juristischen Nachteilen zu bewahren. Insbesondere stellt der Notar sicher, dass der gesamte Verkaufsprozess rechtens und vollständig abläuft. Zu den wichtigsten Vorteilen für Sie als Verkäufer gehört: Der Notar sorgt dafür, dass der Käufer den Kaufpreis für Ihre Immobilie fristgerecht und vollständig zahlt und die Eigentumsumschreibung inklusive möglicher Löschung einer alten Grundschuld reibungslos abläuft. Für den Käufer stellt der Notar sicher, dass er nach Zahlung des Kaufpreises auch rechtmäßiger Eigentümer der Immobilie wird.
In der Regel bestellt entweder der Käufer oder ein mit dem Verkauf der Immobilie beauftragter Makler den Notar. Deshalb liegt auch die Auswahl des Notariats meist beim Käufer. Natürlich können sich Käufer und Verkäufer auch vorab austauschen und sich gemeinsam auf einen Notar einigen. Zur Auswahl stehen sämtliche Notare in Deutschland. Laut dem Online-Statistikdienstleister statista.de sind derzeit rund 6.900 Notare aktiv. Zu beachten ist: Jeder Notar arbeitet in einem bestimmten Amtsbezirk – und diesen darf er nicht verlassen. Das heißt, bei persönlichen Terminen, allen voran der Beurkundung des Kaufvertrags, müssen Käufer und Verkäufer im Notariat vor Ort erscheinen. Überlegen Sie sich deshalb, welchen Anfahrtsweg Sie zu nehmen bereit sind, da im Falle der Nichtteilnahme am Beurkundungstermin weitere Kosten für den damit einhergehenden Nachgenehmigungsprozess entstehen.
Wer nicht weiß, welchen Notar er zur Abwicklung des Immobilienkaufs wählen soll und in seinem Umfeld keine brauchbaren Empfehlungen bekommt, kann einen Blick auf die Website der Bundesnotarkammer werfen. Dort können Sie in einer regionalen Suche herausfinden, welche Notare und Kanzleien in Ihrer Umgebung tätig sind. Notare arbeiten in Kanzleien entweder ausschließlich (hauptberuflich) in ihrem Berufsfeld („Nurnotar“) oder zusätzlich als Rechtsanwalt („Anwaltsnotar“).
In Deutschland bezahlt per Gesetz (auf Basis von Paragraph 448 des Bürgerlichen Gesetzbuchs) der Käufer den Notar. In manchen Fällen suchen sich Käufer und Verkäufer gemeinsam einen Notar aus, die Kosten muss dennoch der Käufer tragen. Ausnahme: Beauftragt in seltenen Fällen nicht der Käufer, sondern der Verkäufer den Notar, ist dieser auch zur Zahlung der Notarkosten verpflichtet. Es sei denn, der Käufer hat dem Verkäufer im Vorfeld schriftlich bestätigt, dass er die Kosten für den Notar übernimmt. Das geschieht dann auf Basis seiner Kaufabsicht, die ebenfalls in dem Schriftstück mitgeteilt werden sollte. Die Zahlungspflicht der angefallenen Notarkosten für den Besteller gilt übrigens auch dann, wenn der Beurkundungstermin nach Erstellung des Kaufvertragsentwurfs abgesagt wird.
Die Kosten für die notariellen Aufgaben im Rahmen eines Haus-, Wohnungs- oder Grundstücksverkaufs sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. Für gewöhnlich betragen sie je nach Umfang der Leistungen und der investierten Zeit des Notars zwischen eineinhalb und zwei Prozent des Kaufpreises. Zu zahlen hat den Betrag der Käufer, sofern er den Notar auch bestellt hat. Kosten für etwaige Grundschuldlöschungen gehen hingegen zulasten des Verkäufers.
So setzen sich die Notarkosten zusammen
– Entwerfen des Kaufvertrags
– Beglaubigung des Kaufvertrags
– Erstellen der Kaufurkunde
– Bestellung der Grundschuld
– Vollzug des Kaufvertrags (z. B. Prüfung des Zahlungseingangs und des gesetzlichen Vorverkaufsrechts)
– rechtliche, unparteiische Beratung von Käufer und Verkäufer
Einsicht in das Grundbuch
Eine der ersten Amtshandlungen des Notars in Verbindung mit der Eigentumsüberschreibung einer Immobilie oder eines Grundstücks ist die Einsicht in das Grundbuch. Stellt er eingetragene Rechte und Belastungen fest, muss er die betroffene Partei darüber informieren. Sind Gläubiger im Grundbuch eingetragen, muss er diese unter Umständen befragen, ob sie auf ihr benanntes Recht verzichten – und falls ja, unter welchen Voraussetzungen. Dies ist zum Beispiel notwendig, wenn eine Grundschuld oder ein Wohnrecht im Grundbuch aufgeführt sind.
Beratung der Kaufvertragsparteien
Sowohl mit dem Käufer als auch mit dem Verkäufer bespricht der Notar bei Interesse die Wünsche im Zuge des Immobiliengeschäfts und schildert, wie diese vertraglich umgesetzt werden könnten. Insbesondere klärt er die Parteien über mögliche rechtliche Gegebenheiten auf, die ihnen zum Nachteil werden könnten. Dabei ist für den Notar verpflichtend, unparteiisch aufzutreten und beide Parteien gleichermaßen zu berücksichtigen. Er hat allerdings nicht die Aufgabe, Käufer oder Verkäufer von gewissen Vereinbarungen abzuraten, wenn diese in Kenntnis darüber handeln.
Achtung: Umfassende Auskunftspflicht
Nur, wer dem Notar auch sämtliche Absprachen mit der jeweils anderen Partei mitteilt und auch nachhält, ob diese alle im späteren Vertrag Berücksichtigung finden, hat seinen Teil der Aufgabe erfüllt und geht sicher, dass seine Wünsche umgesetzt werden. Aber: Der Notar steht nicht in der Pflicht, jenseits seines juristischen Bereiches beratend oder anderweitig aktiv zu werden. Eine Besichtigung der Immobilie gehört beispielsweise nicht zu seinen Aufgaben. Er beurteilt weder deren Zustand noch die Höhe des Kaufpreises. Das wird vielfach zu Unrecht vom Notar erwartet.
Kaufvertragsentwurf
Diese Gespräche sind die Basis für den Entwurf des Kaufvertrags, den der Notar im Anschluss erstellt und den Beteiligten schriftlich zukommen lässt. Wie die Kommunikation mit Käufer und Verkäufer muss auch der Kaufvertragsentwurf selbst rechtlich ausgewogen und faktenorientiert sein. Zusätzlich wird ein Termin zur Beurkundung vereinbart. Üblich ist, dass der Notar den Entwurf rechtzeitig, mindestens aber 14 Tage vor der Beurkundung versendet, damit Käufer und Verkäufer ausreichend Zeit haben, sich mit den Inhalten zu befassen. Bei Fragen zum Vertragsinhalt steht der Notar sowohl bei der Beurkundung als auch im Vorfeld zur Verfügung.
Eintragung der Grundschuld – Vorbereitung
In der Regel finanziert der Käufer die zu erwerbende Immobilie oder das Grundstück über einen Kredit. Damit geht – zur Absicherung dieser sogenannten Grundpfandrechte – die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch einher. Dies gehört zu den Aufgaben des Notars und muss, wie auch der Kaufvertrag, beurkundet werden. Vor der Beurkundung bereitet der Notar daher diese Handlung vor. Die notwendigen Unterlagen muss ihm der Käufer möglichst zeitnah zur Verfügung stellen.
Ist der Beurkundungstermin gekommen und alle Parteien sind erschienen und mit den im Vertragsentwurf genannten Bedingungen einverstanden, liest der Notar den Vertrag laut vor. Jede anwesende Person hat das Schriftstück vorliegen und kann mitlesen. Dieser Prozess ist ebenfalls verpflichtend. Zum einen haben Käufer und Verkäufer dabei noch einmal die Möglichkeit, sich die einzelnen Absprachen und Konditionen vor Augen zu führen. Gleichzeitig vergewissert sich der Notar beim Lesen idealerweise noch einmal, ob alles korrekt und vollständig ist. Die Verlesung der Urkunde – so wird das Dokument genannt – ist die letzte Gelegenheit für Änderungen am Kaufvertrag. Diese fügt der Notar handschriftlich hinzu. Sind weitere Aktionen seitens Käufer oder Verkäufer notwendig, um das Geschäft zu Ende führen zu können, wird der Notar diese schrittweise erläutern. Sobald alle Parteien ihre Unterschrift unter die Kaufurkunde gesetzt haben, ist der Vertrag rechtsverbindlich.
Mögliche vom Notar per Hand hinzugefügte Änderungen sind in der Originalurkunde auch so sichtbar – allerdings nur dort. Alle Ausfertigungen, die der Notar im Anschluss versendet, enthalten die Änderungen in gedruckter Form. Das Original verbleibt in den Unterlagen des Notars.
Anwesenheit beim Beurkundungstermin
Käufer und Verkäufer sollten bei dem Beurkundungstermin anwesend sein. Wenn es z.B. wegen der örtlichen Distanz nicht anders geht, müssen sie den Termin verschieben oder sich vertreten lassen. Bei einer vollmachtlosen Vertretung ist im Nachgang eine Nachgenehmigung von der Gegenpartei bei einem Notariat seiner Wahl notwendig. Bei einer notariellen Vollmacht ist keine Nachgenehmigung notwendig. Die Vollmacht muss notariell beglaubigt sein und im Original vorliegen, kann aber im Notfall auch nachgereicht werden. Weitere Beteiligte an diesem Termin können sein: Dolmetscher, mit der Beratung zu diesem Geschäft beauftragte Rechtsanwälte sowie eventuell ein mit der vorangehenden Vermittlung beauftragter Immobilienmakler.
Aushändigen des Kaufvertrags
Käufer, Verkäufer und alle weiteren in der Kaufvertragsurkunde genannten Empfänger erhalten jeweils eine Ausfertigung des von ihnen unterschriebenen Kaufvertrags. Sollte der Notar während des Verlesens handschriftliche Änderungen hinzugefügt haben, finden die Parteien diese in ihrem Vertragsexemplar einheitlich eingetippt.
Auflassungsvormerkung
Ist die Kaufvertragsurkunde beurkundet, beginnt der sogenannte Vollzug. In diesem Rahmen hat der Notar die Auflassung im Grundbuch vorzumerken und damit die Immobilie für den Käufer sozusagen „zu reservieren“. Diese bereitet dem Käufer den Weg, im Anschluss als rechtmäßiger Eigentümer im Grundbuch eingetragen zu werden.
Verwalterzustimmung
Ist das Verkaufsobjekt kein Haus und kein Grundstück, sondern eine Eigentumswohnung, muss der Notar evtl. bei dem für das Wohnobjekt zuständiger Hausverwaltung oder einem dafür vorgemerkten Dritten die Veräußerungszustimmung einholen. Dies entspricht einer Regelung, welche in der Teilungserklärung oder auch im Grundbuch verankert sein kann und deren Ausführung in der Regel auf die Hausverwaltung übertragen wird. Es gibt aber auch Objekte, für die keine Verwalterzustimmung notwendig ist. Bei der Mehrzahl der Objekte ist diese aber notwendig.
Eintragung der Grundschuld des Käufers
Finanziert der Käufer den Kaufpreis seiner neuen Immobilie oder seines neuen Grundstücks über einen Kredit, beantragt der Notar den Eintrag der entsprechenden Grundschuld ins Grundbuch und stellt sicher, dass dieser erfolgt.
Löschung der Grundschuld des ehemaligen Eigentümers
Zudem kümmert er sich darum, dass noch vorhandene Grundpfandrechte, die nicht übernommen werden sollen aus dem Grundbuch gelöscht werden, sodass der Käufer ein lastenfreies Grundbuch übernehmen kann.
Information an das Finanzamt
Um zu gewährleisten, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer zahlt, übersendet der Notar den Kaufvertrag dem zuständigen Finanzamt, das wiederum einen Steuerbescheid für den Käufer erstellt. Den muss der Käufer binnen vier Wochen nach dessen Zugang begleichen.
Genehmigungen seitens weiterer Beteiligter
Darüber hinaus hat der Notar die Pflicht, gegebenenfalls weitere beteiligte Personen und Behörden über den Eigentümerwechsel zu informieren und, sofern notwendig, Einverständniserklärungen und Genehmigungen einzuholen.
Mitteilung über Fälligkeit des Kaufpreises
Erst, wenn diese ganzen Schritte - auch Fälligkeitsvoraussetzungen genannt - ordnungsgemäß abgeschlossen sind, geht es an die Bezahlung. Dafür teilt der Notar dem Käufer mit, dass und zu wann der Kaufpreis fällig wird.
Umschreibung des Eigentums
Neben dem Kaufpreis muss der Käufer im Rahmen des Geschäftsvollzugs auch die anfallende Grunderwerbsteuer zahlen. Ist dies erfolgt, wird der Notar darüber von dem zuständigen Finanzamt informiert. Er veranlasst anschließend, dass das Eigentum an der Immobilie oder dem Grundstück auf den Käufer umgeschrieben wird. Auch die Überprüfung, ob dies rechtskonform und vollständig erfolgt ist, obliegt dem Notar. Bei Unstimmigkeiten muss er aktiv werden.
Mitteilung über den Vollzug
Ist bis hierhin alles reibungslos verlaufen, kommt der Moment, auf den in der Regel sowohl Käufer als auch Verkäufer mit Spannung warten: die sogenannte Vollzugsmitteilung. Diese sendet der Notar an alle beteiligten Parteien. Darauf reagieren müssen diese allerdings nicht mehr. Allerdings sollte diese unbedingt auf Richtigkeit überprüft werden. Die Mitteilung sendet der Notar zur Kenntnisnahme und als letzten Akt seiner Dienste.
Rechnungsversand
Wann der Notar dem Besteller seine Honorarrechnung stellt, ist von Notariat zu Notariat unterschiedlich. Einige Notariate erstellen die Rechnungen bereits nach dem erfolgreichen Beurkundungstermin, andere wiederum warten mit dem Rechnungsversandt, bis alle vereinbarten Leistungen erbracht wurden.
Der Immobilienverkauf und alles, was damit zusammenhängt, gehört zu den klassischen Einsatzgebieten eines Notars. Zu den weiteren sogenannten Rechtsgeschäften eines Notars gehören unter anderem Erbverträge, Testamente und Testamentsvollstreckungen, Generalvollmachten sowie Ehe- und Scheidungsverträge.
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