Beim Kauf einer Immobilie müssen Käufer nicht nur mit einmaligen Kaufnebenkosten wie Notar- und Grundbuchgebühren rechnen, sondern auch mit laufenden Abgaben. Eine dieser regelmäßigen Kosten ist die Grundsteuer, die jeder Immobilieneigentümer zahlen muss. Sie wird von der jeweiligen Gemeinde erhoben und dient zur Finanzierung kommunaler Aufgaben wie Straßenbau, Schulen oder öffentliche Einrichtungen. Ein häufiges Missverständnis besteht in der Verwechslung zwischen Grundsteuer und Grunderwerbsteuer. Während die Grunderwerbsteuer nur einmal beim Immobilienkauf anfällt, ist die Grundsteuer eine dauerhafte Belastung, die jährlich zu entrichten ist. Besonders durch die Grundsteuerreform, die ab 2025 in Kraft tritt, wird sich für viele Immobilienbesitzer die Höhe der Abgabe ändern.
Inhaltsverzeichnis
Die Grundsteuer ist eine kommunale Abgabe, die von allen Eigentümern eines Grundstücks oder einer Immobilie entrichtet werden muss. Sie wird direkt von den Städten und Gemeinden erhoben und dient der Finanzierung öffentlicher Ausgaben. Die gesetzliche Grundlage bildet das Grundsteuergesetz (GrStG), das die Erhebung und Berechnung der Steuer regelt.
Da es sich um eine objektbezogene Steuer handelt, ist sie unabhängig vom Einkommen oder der finanziellen Situation des Eigentümers. Sie fällt sowohl für bebaute als auch für unbebaute Grundstücke an. Wer eine Immobilie kauft, übernimmt automatisch die Verpflichtung zur Zahlung der Grundsteuer – unabhängig davon, ob das Objekt selbst genutzt oder vermietet wird.
Die Berechnung der Grundsteuer basiert auf drei zentralen Faktoren: dem Einheitswert der Immobilie, der Grundsteuermesszahl und dem Hebesatz der Gemeinde.
Der Einheitswert stellt den Wert des Grundstücks oder der Immobilie dar und wird vom Finanzamt festgelegt. Bislang basierte dieser Wert auf veralteten Berechnungsgrundlagen, weshalb die Grundsteuerreform eine Neuberechnung vorschreibt.
Die Grundsteuermesszahl ist ein gesetzlich festgelegter Faktor, der je nach Nutzungsart der Immobilie variiert. Sie ist für Wohngebäude niedriger als für gewerblich genutzte Objekte.
Der Hebesatz wird von der jeweiligen Gemeinde individuell festgelegt und kann sich von Stadt zu Stadt erheblich unterscheiden. Während in Großstädten oft hohe Hebesätze gelten, sind sie in ländlichen Regionen meist niedriger.
Die Berechnung der Grundsteuer erfolgt nach folgender Formel:
Grundsteuermessbetrag × Hebesatz der Gemeinde = jährliche Grundsteuer
Ein Beispiel verdeutlicht die Unterschiede: Eine Immobilie mit einem Einheitswert von 150.000 Euro und einer Grundsteuermesszahl von 3,5 Promille ergibt einen Grundsteuermessbetrag von 525 Euro. In einer Gemeinde mit einem Hebesatz von 400 % ergibt sich eine jährliche Grundsteuer von 2.100 Euro.
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Die bisherige Berechnung der Grundsteuer basierte auf Einheitswerten, die in Westdeutschland zuletzt 1964 und in Ostdeutschland sogar 1935 aktualisiert wurden. Diese veraltete Bewertungsgrundlage führte zu erheblichen Ungleichheiten, weshalb das Bundesverfassungsgericht 2018 eine Reform forderte.
Ab 2025 tritt eine neue Berechnungsmethode in Kraft. Künftig basiert die Grundsteuer auf aktuellen Immobilienwerten, wobei Faktoren wie Grundstücksgröße, Bodenrichtwert, Immobilienart und Nutzungszweck eine größere Rolle spielen. Das bedeutet, dass sich die Steuer für viele Eigentümer ändern wird – in einigen Fällen kann sie steigen, in anderen Fällen sinken.
Während einige Bundesländer ein eigenes Berechnungsmodell nutzen, orientiert sich die Mehrheit am neuen Bundesmodell. Immobilienkäufer sollten sich daher frühzeitig über die Auswirkungen der Reform in ihrer Region informieren.
Die Höhe der Grundsteuer variiert je nach Standort der Immobilie, da die Gemeinden unterschiedliche Hebesätze festlegen. Während in ländlichen Gebieten oft Hebesätze zwischen 200 % und 400 % gelten, können sie in Großstädten wie München, Frankfurt oder Hamburg bei 500 % oder mehr liegen.
Ein Beispiel verdeutlicht diese Unterschiede: Eine Eigentumswohnung mit einem Grundsteuermessbetrag von 400 Euro führt in einer Stadt mit einem Hebesatz von 300 % zu einer jährlichen Grundsteuer von 1.200 Euro. In einer Gemeinde mit einem Hebesatz von 500 % würde die gleiche Wohnung bereits 2.000 Euro kosten.
Ja, auch für vermietete Immobilien muss die Grundsteuer gezahlt werden. Allerdings haben Vermieter die Möglichkeit, diese Kosten auf ihre Mieter umzulegen. Laut der Betriebskostenverordnung (§ 2 BetrKV) zählt die Grundsteuer zu den umlagefähigen Nebenkosten, sodass sie im Rahmen der jährlichen Betriebskostenabrechnung an die Mieter weitergegeben werden kann.
Für Vermieter ist es daher wichtig, die Grundsteuer korrekt in die Nebenkosten einzukalkulieren, um eine faire und transparente Kostenverteilung sicherzustellen.
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Die Grundsteuer wird üblicherweise in vier Raten pro Jahr gezahlt, jeweils zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November. Alternativ besteht die Möglichkeit, die Steuer als Jahresbetrag zu entrichten.
Die Zahlung erfolgt direkt an die Gemeinde oder das Finanzamt. Wer die Zahlung versäumt, muss mit Mahngebühren und Verzugszinsen rechnen. In schweren Fällen kann eine Nichtzahlung sogar zur Zwangsversteigerung der Immobilie führen.
In einigen Fällen kann eine Senkung der Grundsteuer beantragt werden. Eine Möglichkeit besteht in der Neuberechnung des Grundsteuerwerts, falls dieser fehlerhaft festgesetzt wurde. Ein Antrag auf Neubewertung kann sich insbesondere nach der Grundsteuerreform lohnen, wenn Käufer feststellen, dass die Berechnungsgrundlage unangemessen hoch angesetzt wurde.
Für bestimmte Immobilien wie denkmalgeschützte Gebäude oder Sozialwohnungen gibt es zudem in einigen Kommunen Vergünstigungen oder ermäßigte Hebesätze. Käufer sollten sich daher bei ihrer Stadtverwaltung erkundigen, ob sie von einer Steuerermäßigung profitieren können.
Ob die Grundsteuer steuerlich absetzbar ist, hängt davon ab, ob die Immobilie selbst genutzt oder vermietet wird.
Für Eigennutzer besteht keine Möglichkeit, die Grundsteuer steuerlich geltend zu machen. Anders sieht es bei Vermietern aus: Sie können die Grundsteuer als Betriebsausgabe in ihrer Steuererklärung ansetzen und so ihre Steuerlast senken.
Wichtig ist, dass alle Zahlungen lückenlos dokumentiert werden. Das Finanzamt verlangt in der Regel entsprechende Nachweise in Form von Steuerbescheiden oder Kontoauszügen.
Die Grundsteuer gehört zu den laufenden Kosten, die jeder Immobilienbesitzer berücksichtigen muss. Da sie regelmäßig gezahlt werden muss, sollte sie bereits beim Kauf in die langfristige Finanzplanung einbezogen werden.
Durch die Grundsteuerreform ab 2025 kann sich die Steuerlast für viele Eigentümer ändern. Käufer sollten sich daher frühzeitig über die neuen Berechnungsmethoden und mögliche Auswirkungen informieren.
Wer sich über die Grundsteuerpflicht bewusst ist und alle Kosten einkalkuliert, kann finanzielle Überraschungen vermeiden und die Immobilie langfristig wirtschaftlich betreiben.
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