Eine Erbschaft bezeichnet den Vermögensübergang einer verstorbenen Person auf ihre Erben. Dabei können neben Geld und Sachwerten auch Immobilien vererbt werden. Wer eine Immobilie erbt, muss sich mit wichtigen rechtlichen und steuerlichen Fragen auseinandersetzen. Dazu gehört die Eintragung ins Grundbuch sowie die mögliche Erbschaftssteuer, deren Höhe vom Verwandtschaftsgrad und dem Immobilienwert abhängt. In vielen Fällen erben mehrere Personen gemeinsam eine Immobilie, wodurch eine Erbengemeinschaft entsteht, die das geerbte Eigentum gemeinschaftlich verwalten muss.
Inhaltsverzeichnis
Eine Erbschaft tritt automatisch mit dem Tod des Erblassers in Kraft. Die Erben treten dabei in die Rechtsnachfolge des Verstorbenen ein und übernehmen dessen Vermögen, aber auch etwaige Schulden.
Wurde ein Testament hinterlassen, erfolgt die Erbverteilung nach dem Willen des Erblassers. Ohne Testament greift die gesetzliche Erbfolge, die Ehepartner, Kinder oder andere Verwandte als Erben vorsieht.
Für Immobilienerben ist es wichtig, die Eigentumsübertragung im Grundbuch rechtzeitig zu beantragen, da sie erst nach der Umschreibung offiziell als Eigentümer anerkannt werden.
Grundbuchberichtigung beantragen
Damit die Immobilie rechtlich auf die Erben übergeht, muss eine Grundbuchberichtigung erfolgen. Diese ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall kostenfrei. Danach fallen Gebühren gemäß dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) an.
Nachweis der Erbfolge
Für die Eintragung ins Grundbuch muss ein Erbnachweis vorgelegt werden. Dies kann entweder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll oder ein Erbschein sein. Letzterer wird vom Nachlassgericht ausgestellt und dient als offizieller Nachweis für die Erbberechtigung.
Gemeinschaftliches Erbe
Wenn mehrere Erben eine Immobilie gemeinsam erben, entsteht eine Erbengemeinschaft, in der alle Miterben gleichberechtigt über die Immobilie verfügen müssen. Ein Verkauf oder eine Vermietung erfordert in diesem Fall die Zustimmung aller Miterben.
Steuerpflicht und Freibeträge
Erben müssen unter Umständen Erbschaftssteuer auf die geerbte Immobilie zahlen. Die Höhe der Steuer hängt vom Verwandtschaftsverhältnis und dem Verkehrswert der Immobilie ab. Je enger das Verwandtschaftsverhältnis, desto höher sind die steuerlichen Freibeträge.
Aktuelle Erbschaftssteuer-Freibeträge (Stand 2024):
Ehepartner und eingetragene Lebenspartner: 500.000 €
Kinder: 400.000 €
Enkelkinder: 200.000 €
Geschwister, Neffen/Nichten: 20.000 €
Nicht verwandte Personen: 20.000 €
Steuersätze bei Überschreitung der Freibeträge
Liegt der Immobilienwert über dem Freibetrag, wird der übersteigende Betrag mit einem Steuersatz zwischen 7 % und 50 % besteuert, abhängig von der Steuerklasse des Erben.
Eigennutzung durch Ehepartner oder Kinder
Ehepartner und Kinder können eine geerbte Immobilie steuerfrei übernehmen, wenn sie die Immobilie für mindestens 10 Jahre selbst bewohnen. Wird die Immobilie innerhalb dieses Zeitraums verkauft oder vermietet, entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend.
Gestaffelte Schenkungen als Steuerersparnis
Wer hohe Erbschaftssteuern vermeiden möchte, kann zu Lebzeiten durch gestaffelte Schenkungen alle 10 Jahre Freibeträge nutzen und so das zu versteuernde Erbe reduzieren.
Rechte und Pflichten einer Erbengemeinschaft
Wenn mehrere Erben gemeinsam eine Immobilie erben, entsteht eine Erbengemeinschaft. Alle Erben sind Miteigentümer und müssen Entscheidungen gemeinsam treffen.
Möglichkeiten der Auflösung einer Erbengemeinschaft
Eine Erbengemeinschaft kann sich auf drei Wegen auflösen:
1. Ein Erbe übernimmt die Immobilie und zahlt die anderen Erben aus.
2. Die Immobilie wird verkauft und der Erlös unter den Erben aufgeteilt.
3. Teilungsversteigerung – falls keine Einigung erzielt wird, kann eine gerichtliche Versteigerung erzwungen werden.
Überschuldeter Nachlass
Eine Erbschaft kann nicht nur Vermögen, sondern auch Schulden beinhalten. Falls der Nachlass überschuldet ist, können Erben die Erbschaft innerhalb von 6 Wochen nach Kenntnis des Erbfalls beim Nachlassgericht ausschlagen, um nicht für Schulden haften zu müssen.
Unklare Nachlasssituation
Wenn unklar ist, ob der Nachlass Schulden enthält, kann eine Nachlassverwaltung oder Nachlassinsolvenz beantragt werden, um das persönliche Vermögen des Erben zu schützen.
Eine Erbschaft bringt finanzielle Möglichkeiten, aber auch rechtliche und steuerliche Herausforderungen mit sich. Wer eine Immobilie erbt, sollte sich frühzeitig um die Grundbucheintragung kümmern, die steuerlichen Freibeträge prüfen und eine mögliche Erbengemeinschaft effizient verwalten. In manchen Fällen kann es sinnvoll sein, eine Erbschaft auszuschlagen, insbesondere wenn Schulden vorhanden sind. Eine strategische Nachlassplanung zu Lebzeiten kann zudem helfen, Steuerbelastungen zu minimieren und Streitigkeiten unter Erben zu vermeiden.
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